Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Bern: Das zahlst du 2026
Beim Hauskauf im Kanton Bern fallen als Richtwert rund 2,5 % des Kaufpreises an Nebenkosten für Beurkundung, Grundbuch und Handänderungssteuer an — bei einem Haus für CHF 850'000 also etwa CHF 21'250. An mehreren Stellen kannst du dabei legal sparen.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss von Gesetzes wegen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Im Kanton Bern übernehmen freiberufliche Notarinnen und Notare die Beurkundung. Der Tarif ist ein Rahmentarif: Notare dürfen ihn unterschreiten — zwei bis drei Offerten einzuholen lohnt sich also. Dazu kommt die Abgabe des Grundbuchamts für die Eigentumsübertragung sowie die Handänderungssteuer.
| Kostenpunkt | Richtwert | Bei CHF 850'000 |
|---|---|---|
| Notariatsgebühr (Beurkundung) | ~ 0,5 % | CHF 4'250 |
| Grundbuchabgabe (Eigentumsübertragung) | ~ 0,2 % | CHF 1'700 |
| Handänderungssteuer * | ~ 1,8 % | CHF 15'300 |
| Total Kaufnebenkosten (ohne Hypothek) | ~ 2,5 % | CHF 21'250 |
* Bei Selbstnutzung wird im Kanton Bern die Steuer auf den ersten CHF 800'000 erlassen (mind. 2 Jahre Selbstnutzung, Einzug innert Jahresfrist; Art. 11a–11c HG BE).
Kommt eine Hypothek dazu, fällt zusätzlich die Errichtung oder Übertragung eines Schuldbriefs an — im Kanton Bern als Richtwert rund 0,25 % der Pfandsumme. Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen statt neue zu errichten, ist deshalb fast immer günstiger.
Rechenbeispiele nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notariat | Grundbuch | Handänd.-Steuer | Total |
|---|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 2'500 | CHF 1'000 | CHF 9'000 | CHF 12'500 |
| CHF 850'000 | CHF 4'250 | CHF 1'700 | CHF 15'300 | CHF 21'250 |
| CHF 1'200'000 | CHF 6'000 | CHF 2'400 | CHF 21'600 | CHF 30'000 |
| CHF 1'500'000 | CHF 7'500 | CHF 3'000 | CHF 27'000 | CHF 37'500 |
Legale Spartipps
- Mobiliar aus dem beurkundeten Preis ausscheiden. Mitverkaufte Möbel oder Gartengeräte sind nicht beurkundungspflichtig. Bei CHF 20'000 Mobiliar sparst du im Kanton Bern rund CHF 500. Wichtig: nur echtes Mobiliar, keine fest eingebauten Bestandteile wie die Küche.
- Kostenteilung verhandeln. Wer Notar und Grundbuch zahlt, regelt der Kaufvertrag — nicht das Gesetz. Eine hälftige Teilung mit dem Verkäufer ist verbreitet und halbiert deine Rechnung.
- Bestehende Schuldbriefe übernehmen. Ein neuer Schuldbrief kostet rund 0,25 % der Pfandsumme — bei CHF 680'000 Hypothek etwa CHF 1'700. Die Übertragung des bestehenden Schuldbriefs ist massiv günstiger.
- Offerten einholen. Im Kanton Bern ist der publizierte Tarif ein Rahmen — Notare dürfen unterbieten. Zwei bis drei Offerten vergleichen kann einen erheblichen Teil der Notariatsgebühr sparen.
- Freibetrag nutzen. Im Kanton Bern wird die Handänderungssteuer auf den ersten CHF 800'000 bei Selbstnutzung erlassen (Gesuch bei der Grundbuchanmeldung) — bei CHF 850'000 Kaufpreis sparst du so CHF 14'400. Bedingung: mind. 2 Jahre ununterbrochene Selbstnutzung, Einzug innert 1 Jahr (Neubau: 2 Jahre), sonst Nachbezug samt Zins.
- Familieninterne Übertragung? Erbgang, Übertragungen unter Ehegatten und an Nachkommen sind bei der Handänderungssteuer in den meisten Kantonen befreit oder stark ermässigt — vor einem "normalen" Verkauf in der Familie unbedingt prüfen (Erbvorbezug/gemischte Schenkung als Alternative).
- Getilgte Schuldbriefe nie löschen lassen. Ein abbezahlter Schuldbrief kann für eine spätere Hypothek wiederverwendet werden — die Löschung verschenkt die bereits bezahlten Errichtungskosten (Quelle: HEV Schweiz).
- Belege aufbewahren — Steuern beim Verkauf senken. Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar und reduzieren den steuerbaren Gewinn beim Wiederverkauf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Bern?
Als Richtwert rund 0,5 % Notariatsgebühr plus 0,2 % Grundbuchabgabe und 1,8 % Handänderungssteuer — bei CHF 850'000 Kaufpreis also etwa CHF 21'250 total.
Kann ich einen Notar aus einem anderen Kanton nehmen?
Nein. Für Grundstücke im Kanton Bern muss eine Urkundsperson dieses Kantons beurkunden (Belegenheitsprinzip). Frei wählbar ist der Notar nur bei ortsungebundenen Geschäften wie Firmengründungen, Erb- oder Eheverträgen.
Wer bezahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
Verhandlungssache. Üblich ist die hälftige Teilung der Notariats- und Grundbuchkosten; die Regelung wird im Kaufvertrag festgehalten.
Gibt es im Kanton Bern eine Handänderungssteuer?
Ja, als Richtwert rund 1,8 % des Kaufpreises (Freibetrag CHF 800'000 bei Selbstnutzung (seit 2015)). Bei Selbstnutzung sind die ersten CHF 800'000 steuerfrei (Gesuch bei der Grundbuchanmeldung stellen).
Kann ich die Notar- und Grundbuchgebühren von den Steuern abziehen?
Nicht von der Einkommenssteuer — aber beim späteren Verkauf: Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten und reduzieren den steuerbaren Gewinn. Deshalb alle Belege dauerhaft aufbewahren.
Was kostet der Schuldbrief für die Hypothek?
Für die Errichtung eines neuen Schuldbriefs fallen im Kanton Bern als Richtwert rund 0,25 % der Pfandsumme an (Beurkundung + Grundbuch). Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen ist deutlich günstiger.
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