Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Bern: Das zahlst du 2026
Beim Hauskauf im Kanton Bern fallen als Richtwert rund 2,25 % des Kaufpreises an Nebenkosten für Beurkundung, Grundbuch und Handänderungssteuer an — bei einem Haus für CHF 850'000 also etwa CHF 19'094. An mehreren Stellen kannst du dabei legal sparen.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss von Gesetzes wegen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Im Kanton Bern übernehmen freiberufliche Notarinnen und Notare die Beurkundung. Der publizierte Tarif ist ein Höchsttarif (Gestaffelter Rahmentarif: Die Tabelle zeigt den amtlichen Mittelwert (Anhang 1 GebVN); verbindliche Bandbreite ca. ±22 %, Abweichungen vom Mittelwert muss die Urkundsperson in der Rechnung begründen (Art. 6a GebVN)). Zwei bis drei Offerten einzuholen lohnt sich also. Dazu kommt die Abgabe des Grundbuchamts für die Eigentumsübertragung sowie die Handänderungssteuer.
| Kostenpunkt | Richtwert | Bei CHF 850'000 |
|---|---|---|
| Notariatsgebühr (Beurkundung) § exakt | inkl. MWST | CHF 3'594 |
| Grundbuchabgabe (Eigentumsübertragung) § exakt | MWST-frei | CHF 200 |
| Handänderungssteuer * | ~ 1,8 % | CHF 15'300 |
| Total Kaufnebenkosten (ohne Hypothek) | ~ 2,25 % | CHF 19'094 |
* Bei Selbstnutzung wird im Kanton Bern die Steuer auf den ersten CHF 800'000 erlassen (mind. 2 Jahre Selbstnutzung, Einzug innert Jahresfrist; Art. 11a–11c HG BE).
Kommt eine Hypothek dazu, fällt zusätzlich die Errichtung oder Übertragung eines Schuldbriefs an — im Kanton Bern nach Zeitaufwand, mit einer notariellen Mindestgebühr von CHF 200; Grundbuch, MWST und Auslagen separat. Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen statt neue zu errichten, ist deshalb fast immer günstiger.
Rechenbeispiele nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notariat | Grundbuch | Handänd.-Steuer | Total |
|---|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 2'535 | CHF 200 | CHF 9'000 | CHF 11'735 |
| CHF 850'000 | CHF 3'594 | CHF 200 | CHF 15'300 | CHF 19'094 |
| CHF 1'200'000 | CHF 4'502 | CHF 200 | CHF 21'600 | CHF 26'302 |
| CHF 1'500'000 | CHF 5'183 | CHF 200 | CHF 27'000 | CHF 32'383 |
So rechnet der Kanton Bern — auf den Franken
Für den Kanton Bern rechnet Tabellio nicht mit Richtwerten, sondern mit dem amtlichen Mittelwert-Tarif aus der Gebührenverordnung — dem Referenzwert, von dem die Urkundsperson nur begründet abweichen darf:
| Stufe | Satz |
|---|---|
| Beurkundung: erste CHF 100'000 | 8,2 ‰ |
| Beurkundung: CHF 100'001 – CHF 200'000 | 4 ‰ |
| Beurkundung: CHF 200'001 – CHF 300'000 | 3,85 ‰ |
| Beurkundung: CHF 300'001 – CHF 500'000 | 3,7 ‰ |
| Beurkundung: CHF 500'001 – CHF 1'000'000 | 2,8 ‰ |
| Beurkundung: CHF 1'000'001 – CHF 1'500'000 | 2,1 ‰ |
| Beurkundung: CHF 1'500'001 – CHF 2'000'000 | 2,4 ‰ |
| Beurkundung: CHF 2'000'001 – CHF 5'000'000 | 1,7 ‰ |
| Beurkundung: CHF 5'000'001 – CHF 10'000'000 | 1,15 ‰ |
| Beurkundung: CHF 10'000'001 – CHF 20'000'000 | 0,8 ‰ |
| Beurkundung: über CHF 20'000'000 | 0 ‰ |
| Grundbuchgebühr (wertunabhängig) | pauschal CHF 200 |
Mindestgebühr CHF 820. Auf die Notariatsgebühr kommen 8,1 % MWST; die Grundbuchgebühr beträgt pauschal CHF 200 und ist MWST-frei. Gestaffelter Rahmentarif: Die Tabelle zeigt den amtlichen Mittelwert (Anhang 1 GebVN); verbindliche Bandbreite ca. ±22 %, Abweichungen vom Mittelwert muss die Urkundsperson in der Rechnung begründen (Art. 6a GebVN). Quellen: Anhang 1 Verordnung über die Notariatsgebühren (BSG 169.81), Stand 01.03.2022 — amtlicher Mittelwert; Anhang 4B Ziff. 3.1.1 Gebührenverordnung (BSG 154.21): pauschal CHF 200 pro Grundstück (elektronische Anmeldung −20 %). Stand Juli 2026.
Legale Spartipps
- Mobiliar aus dem beurkundeten Preis ausscheiden. Mitverkaufte Möbel oder Gartengeräte sind nicht beurkundungspflichtig. Bei CHF 20'000 Mobiliar sparst du im Kanton Bern rund CHF 442. Wichtig: nur echtes Mobiliar, keine fest eingebauten Bestandteile wie die Küche.
- Kostenteilung verhandeln. Wer Notar und Grundbuch zahlt, regelt der Kaufvertrag — nicht das Gesetz. Eine hälftige Teilung mit dem Verkäufer ist verbreitet und halbiert deine Rechnung.
- Bestehende Schuldbriefe übernehmen. Die Errichtung wird im Kanton Bern nach Zeitaufwand berechnet (notarielle Mindestgebühr CHF 200; weitere Gebühren und Auslagen separat). Eine passende bestehende Sicherheit zu übernehmen kann Aufwand vermeiden.
- Offerten einholen. Im Kanton Bern ist der publizierte Tarif ein Höchsttarif — Notare dürfen unterbieten. Zwei bis drei Offerten vergleichen kann einen erheblichen Teil der Notariatsgebühr sparen.
- Freibetrag nutzen. Im Kanton Bern wird die Handänderungssteuer auf den ersten CHF 800'000 bei Selbstnutzung erlassen (Gesuch bei der Grundbuchanmeldung) — bei CHF 850'000 Kaufpreis sparst du so CHF 14'400. Bedingung: mind. 2 Jahre ununterbrochene Selbstnutzung, Einzug innert 1 Jahr (Neubau: 2 Jahre), sonst Nachbezug samt Zins.
- Familieninterne Übertragung? Erbgang, Übertragungen unter Ehegatten und an Nachkommen sind bei der Handänderungssteuer in den meisten Kantonen befreit oder stark ermässigt — vor einem "normalen" Verkauf in der Familie unbedingt prüfen (Erbvorbezug/gemischte Schenkung als Alternative).
- Getilgte Schuldbriefe nie löschen lassen. Ein abbezahlter Schuldbrief kann für eine spätere Hypothek wiederverwendet werden — die Löschung verschenkt die bereits bezahlten Errichtungskosten (Quelle: HEV Schweiz).
- Belege aufbewahren — Steuern beim Verkauf senken. Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar und reduzieren den steuerbaren Gewinn beim Wiederverkauf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Bern?
Als Richtwert rund 0,39 % Notariatsgebühr plus 0,02 % Grundbuchabgabe und 1,8 % Handänderungssteuer — bei CHF 850'000 Kaufpreis also etwa CHF 19'094 total.
Kann ich einen Notar aus einem anderen Kanton nehmen?
Nein. Für Grundstücke im Kanton Bern muss eine Urkundsperson dieses Kantons beurkunden (Belegenheitsprinzip). Frei wählbar ist der Notar nur bei ortsungebundenen Geschäften wie Firmengründungen, Erb- oder Eheverträgen.
Wer bezahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
Verhandlungssache. Üblich ist die hälftige Teilung der Notariats- und Grundbuchkosten; die Regelung wird im Kaufvertrag festgehalten.
Gibt es im Kanton Bern eine Handänderungssteuer?
Ja, als Richtwert rund 1,8 % des Kaufpreises (Freibetrag CHF 800'000 bei Selbstnutzung (seit 2015)). Bei Selbstnutzung sind die ersten CHF 800'000 steuerfrei (Gesuch bei der Grundbuchanmeldung stellen).
Kann ich die Notar- und Grundbuchgebühren von den Steuern abziehen?
Nicht von der Einkommenssteuer — aber beim späteren Verkauf: Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten und reduzieren den steuerbaren Gewinn. Deshalb alle Belege dauerhaft aufbewahren.
Was kostet der Schuldbrief für die Hypothek?
Im Kanton Bern wird die notarielle Gebühr nach Zeitaufwand berechnet, mindestens mit CHF 200. Grundbuchgebühr, MWST und Auslagen kommen separat hinzu. Der frühere prozentuale Tarif wurde 2021 aufgehoben.
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