Für die Casatax-Regel 2026 darf der Kaufpreis höchstens CHF 1'394'928 betragen. Bei einem Genfer Hauptwohnsitz reduziert sich der «droit de vente» um CHF 20'924; zusätzlich sinkt die Registrierungsabgabe auf der Hypothekarurkunde inklusive Zuschlägen um 50%. Die 2026-Werte gelten ab 1. März 2026. Die effektive Nutzung muss innert zwei Jahren nachgewiesen und mindestens drei Jahre beibehalten werden.
Der Kaufpreis darf den indexierten Höchstbetrag nicht überschreiten.
Indexierte Entlastung für qualifizierende Erwerbe.
Reduktion der Registrierungsabgabe inklusive centimes additionnels.
Casatax besteht aus zwei Vorteilen
| Vergünstigung | Wirkung 2026 | Bemessung |
|---|---|---|
| Entlastung droit de vente | CHF 20'924 | fixer indexierter Abzug |
| Hypothekarurkunde | 50% weniger Registrierungsabgabe | abhängig von der Hypothekarschuld |
Die Gesamtersparnis ist daher nicht für alle Käufer gleich. Der zweite Teil hängt davon ab, wie hoch die beurkundete Hypothek beziehungsweise das Pfandrecht ausfällt.
Voraussetzungen 2026
- Immobilie liegt im Kanton Genf
- Kaufpreis höchstens CHF 1'394'928
- Objekt wird tatsächlicher Hauptwohnsitz
- Hauptwohnsitz wird mindestens drei Jahre beibehalten
- Nachweis spätestens zwei Jahre nach notarieller Erwerbsurkunde
- vollständige Formulare und Belege pro Erwerber
Casatax gilt nicht für eine Zweit- oder Ferienwohnung. Die Schwelle wird jährlich anhand des Genfer Baupreisindexes angepasst; Werte aus älteren Blogartikeln sind deshalb häufig veraltet.
Was passiert knapp über der Grenze?
Die offizielle Voraussetzung lautet, dass der Preis kleiner oder gleich CHF 1'394'928 ist. Casatax ist damit kein progressiver Rabatt. Liegt der massgebliche Kaufpreis darüber, entfällt die Vergünstigung grundsätzlich vollständig.
Bei einem Objekt nahe der Grenze sollte der Notar bestätigen, welcher Betrag für Art. 8A LDE massgeblich ist. Kaufpreis, separat verkauftes Mobiliar, Parkplatz und Nebenleistungen dürfen nicht künstlich aufgeteilt werden.
Der Ablauf in 6 Schritten
Casatax vor der Beurkundung anmelden
Dem Genfer Notar mitteilen, dass das Objekt Hauptwohnsitz wird und die Preisgrenze eingehalten ist.
Vergünstigung in der Urkunde abbilden
Notar berechnet Verkaufs- und Hypothekarabgaben nach den anwendbaren Casatax-Regeln.
Hauptwohnsitz begründen
Einziehen, Adresse ändern und effektive Nutzung dokumentieren.
Formular pro Erwerber
Jede erwerbende Person füllt eine déclaration d'affectation effective aus.
Belege beilegen
Wohnsitzbestätigung sowie Umzugsbelege wie Rechnung, Fahrzeugmiete oder bestätigte Adressänderung.
Innert zwei Jahren einreichen
Vollständiges Dossier an den Service des impôts spéciaux der Genfer Steuerverwaltung senden.
Welche Nachweise verlangt Genf?
Die offizielle Seite nennt insbesondere eine Wohnsitzbestätigung des Office cantonal de la population, ausgestellt frühestens ab tatsächlicher Belegung, sowie Dokumente zum Umzug. Unvollständige Dossiers werden nicht behandelt; stattdessen kann eine Nachbelastung der Abgaben verfügt werden.
Bewahre Kopie, Versandbeleg und sämtliche Beilagen auf. Bei mehreren Käufern braucht es ein Formular pro Person.
Drei Jahre Hauptwohnsitz
Das Objekt muss während mindestens drei Jahren Hauptwohnsitz bleiben. Ein vorzeitiger Verkauf, Auszug oder eine Vermietung kann die Vergünstigung rückwirkend gefährden. Besondere Ereignisse sollten sofort mit der Genfer Steuerverwaltung geklärt werden.
Die Zweijahresfrist betrifft den Nachweis; die Dreijahresfrist betrifft die Dauer der Nutzung. Diese beiden Fristen dürfen nicht verwechselt werden.
Vereinfachtes Beispiel
Eine Wohnung kostet CHF 1'300'000 und wird mit einer beurkundeten Hypothek finanziert. Die Preisgrenze ist eingehalten. Vom droit de vente werden CHF 20'924 abgezogen; zusätzlich halbiert sich die Registrierungsabgabe auf der Hypothekarurkunde. Notariat, Grundbuch, übrige Gebühren und nicht begünstigte Abgaben bleiben geschuldet.
Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt den kantonalen Gesamtrahmen. Für die verbindliche Casatax-Abrechnung ist die Genfer Urkundsperson zuständig.
Häufige Fehler
- Vorjahresgrenze statt CHF 1'394'928 verwenden
- Casatax erst nach der Beurkundung ansprechen
- Zweitwohnung als künftigen Hauptwohnsitz deklarieren
- nur eine Erklärung bei mehreren Erwerbern einreichen
- Umzugsbelege oder Wohnsitzbestätigung vergessen
- Zweijahres-Nachweis und dreijährige Nutzung verwechseln
- Gesamtersparnis pauschal mit CHF 20'924 angeben und Hypothekarteil vergessen
Häufige Fragen
Gelten die Werte das ganze Jahr 2026?
Der Genfer Regierungsbeschluss setzt die indexierten Werte ab 1. März 2026 in Kraft. Bei einer Urkunde vor diesem Datum muss der damals geltende Betrag geprüft werden.
Gilt Casatax auch für einen Parkplatz?
Das hängt von rechtlicher Einheit, Kaufpreis und Urkundengestaltung ab. Der Notar muss beurteilen, welche Bestandteile zur massgeblichen Operation gehören.
Wie viel spare ich insgesamt?
CHF 20'924 beim droit de vente plus 50% der anwendbaren Registrierungsabgabe auf der Hypothekarurkunde. Der zweite Betrag hängt von deiner Finanzierung ab.
Was passiert bei verspätetem Nachweis?
Die Genfer Steuerverwaltung weist darauf hin, dass bei fehlenden Unterlagen das Dossier nicht behandelt und eine Nachbelastung der Abgaben verfügt wird.
Genfer Kaufnebenkosten vorab einordnen
Berechne den Kostenrahmen und lasse die aktuelle Casatax-Anwendung danach vom Genfer Notar bestätigen.
Kaufnebenkosten berechnen →