Bei Schenkung oder Erbvorbezug eines Hauses wird die Grundstückgewinnsteuer in den meisten Kantonen aufgeschoben, nicht erlassen. Die empfangende Person übernimmt dann die steuerliche Historie. Voraussetzungen und Ausnahmen sind jedoch kantonal: Bern kennt für bestimmte unentgeltliche Übertragungen an Nachkommen oder präsumtive Erben eine besondere Steuerbefreiung. Übernimmt das Kind eine Hypothek, zahlt Geschwister aus oder gewährt den Eltern eine Rente, kann eine gemischte Schenkung entstehen.
Beim Aufschub wird der historische Wertzuwachs steuerlich weitergeführt.
Hypothek, Preis, Wohnrecht und Rente beeinflussen die Steuerqualifikation.
Eigentumsübertragung, Rechte und Ausgleich gehören in die Urkunde.
Vier typische Übertragungsvarianten
| Variante | Gegenleistung | Typische Folge |
|---|---|---|
| reine Schenkung | keine | kantonalen Aufschub oder Sonderregel prüfen |
| Erbvorbezug | unentgeltlich mit erbrechtlicher Anrechnung | meist latente Steuer plus Ausgleichungsfrage |
| gemischte Schenkung | unter Verkehrswert, z.B. Hypothek | entgeltlichen und unentgeltlichen Teil prüfen |
| Verkauf zum Verkehrswert | voller Kaufpreis | grundsätzlich sofortige Grundstückgewinnsteuer |
Regelfall: Die Grundstückgewinnsteuer wird verschoben
Art. 12 Abs. 3 StHG sieht bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung einen Steueraufschub vor. Der bisher aufgelaufene Gewinn wird nicht sofort besteuert, solange die Übertragung als privilegierter Tatbestand anerkannt wird. Die ESTV dokumentiert kantonal unterschiedliche Kriterien und für Bern eine Sonderregel: Bestimmte unentgeltliche Übertragungen an Nachkommen oder präsumtive Erben können dort steuerfrei sein.
Bei einem Steueraufschub zählen beim späteren steuerbaren Verkauf durch das Kind grundsätzlich die früheren Anlagekosten und die übernommene Besitzesdauer weiter. Das ist die latente Grundstückgewinnsteuer. Sie kann erheblich sein, wenn die Eltern das Grundstück vor Jahrzehnten günstig gekauft haben.
Ein Verkehrswert von CHF 1,2 Mio. bedeutet nicht, dass das Kind wirtschaftlich CHF 1,2 Mio. unbelastet erhält. Hypothek, Wohn-/Nutzniessungsrecht und – bei einem Aufschub – die latente Grundstückgewinnsteuer gehören in die Familienrechnung.
Wann eine gemischte Schenkung entsteht
Eine Übertragung kann gleichzeitig entgeltliche und unentgeltliche Elemente enthalten. Als Gegenleistungen oder bewertungsrelevante Belastungen kommen je nach Kanton insbesondere infrage:
- Übernahme einer bestehenden Hypothek
- Barzahlung an die Eltern
- Ausgleichszahlung an Geschwister
- lebenslange Rente oder Pflegeverpflichtung
- kapitalisierter Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder einer Nutzniessung
Ob die Differenz zum Verkehrswert gross genug ist und wie einzelne Leistungen bewertet werden, bestimmt das kantonale Recht. Die ESTV-Übersicht zeigt ausdrücklich unterschiedliche Prozentgrenzen und Sonderregeln. Eine schweizweite «75%-Regel» oder «80%-Regel» wäre daher falsch.
Vier Steuerarten getrennt prüfen
| Steuer/Abgabe | Wen betrifft sie? | Kernaussage |
|---|---|---|
| Grundstückgewinnsteuer | übertragende Person | meist Aufschub; kantonale Voraussetzungen und Ausnahmen prüfen |
| Schenkungssteuer | meist empfangende Person | Kanton, Verwandtschaft und Verkehrswert entscheidend |
| Handänderungssteuer/-abgabe | kantonal verschieden | Familien- und Schenkungsbefreiungen nicht einheitlich |
| Einkommens-/Vermögenssteuer | nach Übertragung | Eigentum, Schulden, Wohnrecht/Nutzniessung beeinflussen Deklaration |
Für Grundstücke ist bei der Schenkungssteuer grundsätzlich der Belegenheitskanton relevant. Viele Kantone begünstigen direkte Nachkommen; Umfang und Verfahren sind trotzdem vor der Beurkundung zu prüfen.
Wohnrecht oder Nutzniessung?
Mit einem Wohnrecht dürfen die Eltern die vereinbarten Räume grundsätzlich selbst bewohnen. Eine Nutzniessung ist umfassender und kann auch Vermietung und Erträge einschliessen. Beide Rechte mindern den wirtschaftlichen Wert der Zuwendung und werden im Grundbuch eingetragen.
Zu regeln sind Dauer, Räume, Nebenkosten, Unterhalt, grössere Reparaturen, Versicherungen, Steuern, Pflegeheim-Eintritt und Löschung. Der kapitalisierte Wert kann steuerlich als Gegenleistung oder Belastung relevant sein.
Hypothek und Bank
Die Schuld geht nicht allein durch den Familienvertrag auf das Kind über. Die finanzierende Bank muss Schuldnerwechsel, Tragbarkeit und Sicherheiten akzeptieren. Persönliche Haftung der Eltern endet erst mit einer wirksamen Entlassung.
Eine übernommene Hypothek ist zugleich eine Gegenleistung und kann die reine Schenkung in einen gemischten Vorgang verwandeln. Bankzusage und Steuerberechnung sollten deshalb vor dem Urkundsentwurf vorliegen.
Ausgleichung, Pflichtteile und Geschwister
Übertragungswert festhalten
Verkehrswert, Belastungen und Nettozuwendung zum Stichtag dokumentieren.
Ausgleichung regeln
Klar festlegen, ob und wie der Erbvorbezug bei der späteren Teilung angerechnet wird.
Wertentwicklung adressieren
Bestimmen, ob spätere Mehr-/Minderwerte und Investitionen berücksichtigt werden sollen.
Pflichtteile prüfen
Ein Ausgleichungsdispens beseitigt Pflichtteilsergänzungsrisiken nicht automatisch.
Vertrag und Nachlassplanung abstimmen
Erbvertrag, Testament, Ehevertrag und Grundstückvertrag dürfen sich nicht widersprechen.
Ablauf in 8 Schritten
- Unabhängigen Verkehrswert bestimmen.
- Hypothek, latente Steuern und Rechte bewerten.
- Steuerfolgen beim Belegenheitskanton vorprüfen oder rulingfähig klären.
- Bankzustimmung und Finanzierung des Kindes sichern.
- Geschwister, Ausgleichung und Pflichtteile besprechen.
- Öffentlich beurkundeten Übertragungsvertrag erstellen.
- Grundbuchvollzug und allfällige Steuerdeklarationen auslösen.
- Neue Eigentums-, Kosten- und Versicherungsverhältnisse dokumentieren.
Häufige Fehler
- ohne Kantonsprüfung von Aufschub oder endgültiger Steuerfreiheit ausgehen
- Hypothekenübernahme nicht als mögliche Gegenleistung einrechnen
- Steuerwert statt Verkehrswert verwenden
- Wohnrecht ohne Kosten- und Löschungsregeln eintragen
- Ausgleichung nur mündlich besprechen
- Bank erst nach der Beurkundung informieren
- kantonale Schenkungs-/Handänderungssteuer nicht prüfen
Häufige Fragen
Übernimmt das Kind die Besitzesdauer der Eltern?
Bei einem steueraufschiebenden Vorgang wird die steuerliche Historie grundsätzlich weitergeführt. Die kantonale Veranlagung bestimmt die später massgebenden Faktoren.
Ist eine Schenkung an Kinder überall steuerfrei?
Nein, eine pauschale schweizweite Aussage ist nicht zulässig. Steuerhoheit, Verwandtschaftsgrad, Grundstücksort und kantonale Befreiung bestimmen die Belastung.
Kann ein Geschwister direkt ausbezahlt werden?
Ja, aber die Zahlung kann Gegenleistung, Querschenkung oder erbrechtliche Ausgleichung beeinflussen. Zahlungsweg und Rechtsgrund müssen im Gesamtkonzept klar sein.
Was passiert bei einem späteren Verkauf?
Bei einem vorausgegangenen Steueraufschub wird der latente Gewinn grundsätzlich zusammen mit dem späteren Mehrwert realisiert, sofern kein neuer Aufschubtatbestand greift. Bei kantonalen Sonderregeln ist die ursprüngliche Veranlagung massgebend.
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Grundstückübertragung, Wohnrecht und erbrechtliche Anrechnung gehören in eine abgestimmte öffentliche Urkunde. Unser Überblick vergleicht sechs Wege zur Übertragung an Kinder.
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