Mit einer Forward-Hypothek vereinbarst du heute eine Festhypothek, die erst in einigen Monaten startet. Dafür kann der Anbieter einen Forward-Aufschlag in den Zins einrechnen. Finanziell gewinnst du nur, wenn der vergleichbare Festzins beim späteren Start über deinem fixierten Gesamtzins liegt. Trotzdem kann die Lösung bei fallenden Zinsen sinnvoll gewesen sein, wenn dir die garantierte Budgetzahl den Aufpreis wert war und Betrag, Objekt sowie Startdatum sicher feststehen.
Der zukünftige Festzins steht bereits heute fest.
Vorlauf und Markt werden meist im Gesamtzins eingepreist.
Sinkende Zinsen oder geänderte Pläne machen den Vertrag nicht kostenlos rückgängig.
So funktioniert die Terminhypothek
- Du kennst den zukünftigen Finanzierungs- oder Ablösetermin.
- Der Anbieter offeriert heute eine Festhypothek mit späterem Start.
- Offerte oder Vertrag enthalten Basiszins, Forward-Komponente, Laufzeit und Betrag.
- Mit Annahme bindest du dich grundsätzlich an die spätere Auszahlung.
- Am Startdatum beginnt die eigentliche Festlaufzeit und Zinszahlung gemäss Vertrag.
Die Vorlaufzeit gehört nicht zwingend zur ausgewiesenen Festlaufzeit. Eine zehnjährige Hypothek mit sechs Monaten Vorlauf kann daher eine Bindungsentscheidung für insgesamt mehr als zehn Kalenderjahre bedeuten. Lies Start- und Enddatum statt nur «10 Jahre».
Der Break-even ohne Zinsprognose
Vergleiche den fixierten Gesamtzins mit dem Festzins, den du am Starttag ohne Forward-Vertrag erhalten hättest. Diese zweite Zahl kennst du heute nicht — deshalb lässt sich der finanzielle Erfolg erst im Nachhinein bestimmen.
| Reines Rechenbeispiel | Wert |
|---|---|
| heutiger Festzins | 1,80 % |
| Forward-Aufschlag | 0,15 Prozentpunkte |
| fixierter Gesamtzins | 1,95 % |
| Break-even am Starttag | vergleichbarer Festzins über 1,95 % |
Liegt der spätere Marktpreis bei 2,10 %, war die Fixierung im Beispiel günstiger. Liegt er bei 1,60 %, hast du für Sicherheit mehr bezahlt. Das Beispiel ist keine aktuelle Offerte und keine Zinsprognose.
Was beim Aufschlag verglichen werden muss
| Frage | Warum wichtig? |
|---|---|
| Ist der Aufschlag separat ausgewiesen? | Nur so erkennst du den Preis der Vorabfixierung. |
| Einmalige Prämie oder im Zins? | Die Zahlungsform verändert den Vergleich und Ausstieg. |
| Welche Vorlaufzeit ist eingepreist? | Längere Vorläufe sind typischerweise teurer. |
| Gleiche Festlaufzeit und Amortisation? | Sonst vergleichst du unterschiedliche Produkte. |
| Welche Gebühren und Kontobindungen? | Der Nominalzins ist nicht der gesamte Preis. |
| Wie lange gilt die Offerte? | Indikative Online-Zinsen sind noch kein bindbarer Vertrag. |
Wann Forward sinnvoll sein kann
Ablösetermin und Betrag stehen fest
Eine bestehende Festhypothek endet an einem bekannten Datum und die Restschuld ist planbar.
Budget verträgt keinen Zinsanstieg
Die garantierte Belastung ist wichtiger als die Chance auf einen tieferen späteren Marktzins.
Offerte ist im Gesamtvergleich attraktiv
Nicht nur Aufschlag, sondern Marge, Laufzeit, Gebühren, Amortisation und Vertragsfreiheit passen.
Objekt bleibt sicher im Eigentum
Verkauf, Scheidung, Umzug oder grössere Rückzahlung während der Bindung sind unwahrscheinlich.
Wann Abwarten stärker sein kann
- Kauf oder Bauabnahme kann sich verschieben.
- Finanzierungsbetrag hängt noch von Verkaufserlös oder Vorsorgebezug ab.
- Du planst möglicherweise Verkauf, grosse Amortisation oder Anbieterwechsel.
- Du kannst Zinsschwankungen tragen und willst die Flexibilität einer Geldmarktlösung prüfen.
- Der Forward-Aufschlag ist nicht transparent oder die Offerte verlangt lange Nebenbindungen.
Forward, Festhypothek oder SARON?
Eine Forward-Hypothek ist eine vorzeitig abgeschlossene Festhypothek. Eine SARON-Hypothek folgt dagegen einem kurzfristigen Referenzzins plus Bankmarge. Der SARON ist laut SNB ein besicherter Tagesgeldzins; SIX berechnet daraus rückblickende Compound Rates für längere Beobachtungsperioden. Der konkrete Hypothekarzins und eine allfällige Untergrenze ergeben sich aus dem Bankvertrag.
| Variante | Zinsrisiko | Flexibilität |
|---|---|---|
| Forward-Festhypothek | vor Start und während Laufzeit fixiert | niedrig; frühe Bindung |
| Festhypothek erst am Start | bis Abschluss offen, danach fixiert | bis Abschluss höher |
| SARON-Hypothek | laufend variabel | produktabhängig; Kündigungsfrist und Wechselrecht prüfen |
Die zehn Vertragsfragen
- Exaktes Auszahlungs- und Enddatum?
- Verbindlicher Betrag oder Bandbreite?
- Forward-Aufschlag separat erkennbar?
- Was passiert bei verspätetem Kauf oder Bau?
- Welche Nichtabnahmeentschädigung gilt?
- Was kostet Verkauf oder vorzeitige Ablösung?
- Kann die Hypothek auf Käufer oder Ersatzobjekt übertragen werden?
- Welche Amortisation und Zusatzprodukte sind zwingend?
- Ist ein späterer Modellwechsel erlaubt?
- Bleibt der Anbieter bei veränderter Bonität zur Auszahlung verpflichtet?
Häufige Fragen
Ist der Forward-Aufschlag immer sichtbar?
Nicht zwingend als separate Rechnung. Er kann im offerierten Festzins enthalten sein. Verlange deshalb den Gesamtzins und — soweit erhältlich — die Forward-Komponente schriftlich.
Lohnt sich Forward bei gleichbleibenden Zinsen?
Rein finanziell nur, wenn dein fixierter Gesamtpreis nicht höher liegt als eine spätere Vergleichsofferte. Als Versicherung kann die garantierte Budgetzahl trotzdem einen persönlichen Wert haben.
Kann ich nur eine Tranche vorzeitig fixieren?
Produktabhängig ja. Prüfe aber, ob unterschiedliche Laufzeiten einen späteren Anbieterwechsel erschweren und wie der Schuldbrief auf die Tranchen verteilt ist.
Ist die aktuelle SNB-Prognose entscheidend?
Nein. Eine Forward-Entscheidung sollte nicht auf einer einzelnen Prognose beruhen. Massgebend sind dein Risikobudget, der Preis der Absicherung und die Vertragsfolgen bei geänderten Plänen.
Ablauftermin nicht verpassen
Der kostenlose Hypotheken-Wecker erinnert dich sechs Monate vorher — früh genug für Offerten und eine bewusste Forward-Entscheidung.
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