Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8% der Gegenleistung. Wer das gekaufte Grundstück als Hauptwohnsitz nutzt, kann die ersten CHF 800'000 nachträglich befreien lassen – maximal CHF 14'400. Das Gesuch muss bereits bei der Grundbuchanmeldung mit Formular 2a gestellt werden. Danach folgen Einzug, mindestens zwei Jahre ausschliessliche Selbstnutzung und der Schlussnachweis innert 30 Tagen.
Bei höherem Kaufpreis bleibt der darüberliegende Teil steuerbar.
1,8% von CHF 800'000, ohne Verfahrensgebühren.
Ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz.
So gross ist die Entlastung
| Kaufpreis | Normale Steuer 1,8% | Steuer nach Befreiung | Entlastung |
|---|---|---|---|
| CHF 600'000 | CHF 10'800 | CHF 0 | CHF 10'800 |
| CHF 800'000 | CHF 14'400 | CHF 0 | CHF 14'400 |
| CHF 1'000'000 | CHF 18'000 | CHF 3'600 | CHF 14'400 |
| CHF 1'500'000 | CHF 27'000 | CHF 12'600 | CHF 14'400 |
Die Tabelle zeigt nur die Handänderungssteuer. Gebühren für Stundung, Grundpfandrecht, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief kommen separat hinzu.
Voraussetzungen
- Erwerb eines Grundstücks im Kanton Bern
- Absicht, dort den Hauptwohnsitz zu begründen
- persönliche Nutzung als Eigentümer
- mindestens zwei Jahre ununterbrochene Nutzung
- ausschliessliche Nutzung zu Wohnzwecken
- fristgerechtes Gesuch und vollständiger Nachweis
Eine nicht sachenrechtlich ausgeschiedene Einliegerwohnung, Vermietung an Dritte oder geschäftliche Nutzung kann nach dem kantonalen Merkblatt die gesamte Befreiung gefährden.
Das Verfahren in 6 Schritten
Formular 2a bei Grundbuchanmeldung
Das rechtsgültig ausgefüllte Gesuch wird zusammen mit dem Erwerbsgeschäft eingereicht.
Stundungsverfügung
Das Grundbuchamt veranlagt die Steuer und stundet den Betrag auf den ersten CHF 800'000.
Gesetzliches Grundpfandrecht
Die gestundete Forderung wird gleichzeitig im Grundbuch gesichert.
Fristgerechter Einzug
Fertige Baute innert einem Jahr; unbebautes oder renovationsbedürftiges Objekt innert zwei Jahren beziehen.
Zwei Jahre Selbstnutzung
Ab Bezug persönlich, ununterbrochen und ausschliesslich als Hauptwohnsitz nutzen.
Formulare 2b und 2c einreichen
Spätestens 30 Tage nach Ende der Stundung Nutzung nachweisen; danach Befreiung und Pfandrechtslöschung.
Drei oder vier Jahre Stundung
| Objekt | Einzugsfrist | Nutzungsfrist | Stundung total |
|---|---|---|---|
| bezugsfertige Baute | 1 Jahr ab Erwerb | mind. 2 Jahre | 3 Jahre |
| unbebaut / renovationsbedürftig | 2 Jahre ab Erwerb | mind. 2 Jahre | 4 Jahre |
Die Stundung ist kein frei verschiebbarer Termin. Bauverzögerungen, vorübergehende Abwesenheit oder besondere Ereignisse sollten sofort dokumentiert und mit dem Grundbuchamt geklärt werden.
Der Schlussnachweis
Das GB-Formular 2b enthält die Erklärung über die erfüllte Nutzung. Zusätzlich verlangt der Kanton die durch die Einwohnergemeinde ausgefüllte Hauptwohnsitzbestätigung GB-Formular 2c. Das Amt kann weitere Nachweise verlangen.
Die Frist beträgt spätestens 30 Tage nach Ablauf der Stundung. Verspätete Unterlagen können selbst dann zum Steuerbezug führen, wenn du tatsächlich dort gewohnt hast.
Notiere das Ende der Stundung bereits beim Kauf und setze Erinnerungen mehrere Monate vorher. Verlasse dich nicht darauf, automatisch rechtzeitig angeschrieben zu werden.
Was die Befreiung gefährdet
- Gesuch 2a nicht bei der Grundbuchanmeldung gestellt
- Einzug nach Ablauf der ein- oder zweijährigen Frist
- Unterbruch der Hauptwohnsitznutzung
- Vermietung oder nicht ausgeschiedene Einliegerwohnung
- geschäftliche Nutzung des Grundstücks
- Übertragung unter Vorbehalt von Wohnrecht/Nutzniessung während der Frist
- Formulare 2b/2c oder Beweismittel verspätet eingereicht
Beispiel: Kauf einer Wohnung für CHF 950'000
Ohne Befreiung beträgt die Handänderungssteuer CHF 17'100. Bei erfüllten Voraussetzungen werden CHF 800'000 der Gegenleistung befreit. Steuerbar bleiben CHF 150'000; daraus entstehen CHF 2'700 Steuer. Die Entlastung beträgt CHF 14'400.
Zunächst wird der Entlastungsbetrag jedoch gestundet und grundpfandrechtlich gesichert. Definitiv wird die Ersparnis erst nach dem erfolgreichen Schlussnachweis.
Häufige Fragen
Gilt die Befreiung pro Käufer?
Die amtliche Information spricht von den ersten CHF 800'000 der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks. Plane nicht mit einer Vervielfachung pro Miteigentümer, ohne dies vom Grundbuchamt bestätigen zu lassen.
Kann ich ein Zimmer als Büro nutzen?
Das Merkblatt verlangt ausschliessliche Wohnnutzung und warnt vor geschäftlicher Nutzung. Kläre jede gemischte Nutzung vor dem Gesuch; entscheidend kann auch die sachenrechtliche Ausscheidung sein.
Was geschieht, wenn ich früher ausziehe?
Wer die zweijährige persönliche und ununterbrochene Nutzung nicht erfüllt, riskiert den Bezug der gestundeten Steuer. Besondere Gründe sind unverzüglich mit Nachweisen zu melden.
Wer reicht das erste Gesuch ein?
Das Formular 2a wird im Rahmen des notariellen Erwerbsgeschäfts bei der Grundbuchanmeldung eingereicht. Sprich die Befreiung deshalb vor dem Beurkundungstermin an.
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