Brauchst du zusätzlich CHF 150'000 Grundpfandsicherheit, kann ein bestehender Schuldbrief um CHF 150'000 erhöht oder ein neuer Titel über CHF 150'000 errichtet werden. Gebühren fallen grundsätzlich auf dem zusätzlichen Sicherungsbetrag an; die Erhöhung ist deshalb nicht schweizweit automatisch günstiger. Erhöhe, wenn ein einheitlicher rangmässig passender Titel die Bankfinanzierung vereinfacht. Errichte separat, wenn Betrag, Rang oder spätere Verwendung bewusst getrennt bleiben sollen.
Übersichtlich, aber später weniger einfach teilbar.
Mehr Struktur und potenziell flexiblere spätere Reduktion.
Tarif, Mindestgebühr und Papierausstellung vergleichen.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Bestehenden erhöhen | Neuen errichten |
|---|---|---|
| Pfandsumme | bestehender Titel wird grösser | zusätzlicher separater Titel |
| Beurkundung | öffentlicher Erhöhungsvertrag | öffentlicher Errichtungsvertrag |
| Grundbuch | Betrag des bestehenden Rechts ändern | neues Grundpfandrecht eintragen |
| Gebührenbasis | typischerweise Erhöhungsbetrag | typischerweise neue Pfandsumme |
| Pfandrang | Ausdehnung des bestehenden Rangs prüfen | neue oder freie Pfandstelle bestimmen |
| Spätere Teilbarkeit | für Teilfreigabe eventuell Reduktion oder Teilung nötig | Titel kann grundsätzlich separat behandelt werden |
| Papierkosten | abhängig vom bestehenden Titel | beim neuen Papier-Schuldbrief zusätzliche Titelausstellung |
Rechenbeispiel Zürich: gleicher Prozentsatz
Ein Grundstück ist mit einem Schuldbrief über CHF 500'000 belastet. Für eine Renovation bewilligt die Bank eine Zusatzfinanzierung und verlangt insgesamt CHF 650'000 Pfandsicherheit. Es fehlen somit CHF 150'000.
| Amtlicher Zürcher Tarif | Erhöhung um CHF 150'000 | Neuer Register-Schuldbrief CHF 150'000 |
|---|---|---|
| Notariat: 1,0 ‰ | CHF 150 | CHF 150 |
| Grundbuch: 1,0 ‰ | CHF 150 | CHF 150 |
| Pfandtitel | keine neue Papierausstellung im Beispiel | entfällt beim Register-Schuldbrief |
| Basisgebühren | CHF 300 | CHF 300 |
Das Beispiel verwendet die veröffentlichten Zürcher Ansätze und ignoriert Auslagen, Zusatzgeschäfte oder besondere Mindestpositionen. Andere Kantone rechnen anders. Die Aussage lautet deshalb nicht «beides kostet immer gleich», sondern: Eine Erhöhung ist nicht allein wegen ihres Namens günstiger.
Der Pfandrang kann die Entscheidung erzwingen
Wird ein erstrangiger Schuldbrief erhöht, vergrössert sich die Sicherheit an dieser Pfandstelle. Bestehen nachrangige Grundpfandrechte oder andere betroffene Rechte, prüft das Notariat, ob Zustimmungen oder Rangregelungen nötig sind. Ein neuer Schuldbrief kann dagegen auf einer freien oder nachfolgenden Pfandstelle errichtet werden — was für die Bank weniger attraktiv sein kann.
Leere Pfandstellen werden nicht automatisch aufgefüllt. Ein Nachrückungsrecht muss vereinbart und für Wirkung gegenüber Dritten im Grundbuch vorgemerkt sein. Lass deshalb nicht nur «1. Rang» in der Bankofferte stehen, sondern den gesamten Grundbuchbestand prüfen.
Was die Bank typischerweise beurteilt
- aktueller Verkehrswert und neue Belehnung
- Tragbarkeit nach der Zusatzfinanzierung
- bestehende Schuldbriefe, Gläubiger und Pfandstellen
- Register- oder Papierform und Verfügbarkeit des Titels
- Zweck der Finanzierung und Auszahlung nach Baufortschritt
- ob ein einheitlicher Titel oder getrennte Sicherheiten verlangt werden
Ein genügend hoher Schuldbrief schafft keinen Anspruch auf zusätzliches Geld. Kreditprüfung und Pfandrecht sind getrennte Ebenen.
Wann welche Variante passt
Erhöhung: eine Bank, eine Finanzierung
Ein bestehender Register-Schuldbrief im passenden Rang soll dieselbe Bank auch für den Zusatzkredit sichern.
Neu: Finanzierungszweck getrennt halten
Renovations- oder Geschäftskredit soll als eigener Sicherungsbaustein sichtbar bleiben.
Neu: spätere Reduktion separat ermöglichen
Der Zusatzbetrag soll nach Amortisation gelöscht oder freigegeben werden können, ohne den Haupttitel anzupassen.
Erhöhung: Papierbestand bereinigen
Eine Erhöhung kann mit der Umwandlung eines alten Papier-Schuldbriefs in einen Register-Schuldbrief koordiniert werden; Form und Gebühren sind kantonal beziehungsweise vom Errichtungsdatum abhängig.
Ablauf in sechs Schritten
- Vollständigen Grundbuchauszug und Titelliste beschaffen.
- Bank bestimmt Kreditbetrag, benötigte Pfandsumme und akzeptierten Rang.
- Notariat vergleicht Erhöhung, Neuerrichtung und allfällige Umwandlung.
- Kantonale Gebühren und Auslagen für beide Varianten schriftlich ausweisen lassen.
- Pfandvertrag öffentlich beurkunden und Grundbuchanmeldung unterzeichnen.
- Bank erhält Eintragungsbestätigung und gibt den Kredit nach ihren Bedingungen frei.
Vier teure Denkfehler
Gebühren sollten nur für den tatsächlich fehlenden Sicherungsraum anfallen.
Ein nicht akzeptierter Rang kann die Finanzierung verzögern.
Eine Kraftloserklärung passt selten in einen engen Renovationszeitplan.
Günstigere Hypothek und günstigere Grundbuchstruktur sind getrennt zu rechnen.
Häufige Fragen
Kann die Bank eine Erhöhung verlangen?
Die Bank kann ihre Kreditzusage von ausreichender und rangmässig passender Sicherheit abhängig machen. Ob dies durch Erhöhung oder Neuerrichtung umgesetzt wird, ist mit Bank und Notariat zu koordinieren.
Kann ich selbst zwischen Erhöhung und Neuerrichtung wählen?
Du kannst Präferenzen einbringen, aber bestehende Gläubiger, Pfandrang, Grundbuchlage und Kreditbedingungen begrenzen die Wahl. Die Urkundsperson prüft die rechtliche Umsetzbarkeit.
Ist ein zweiter Schuldbrief für eine zweite Bank besser?
Er kann eine Trennung erleichtern, garantiert sie aber nicht. Banken berücksichtigen Rang, Sicherungsvereinbarungen und die Kontrolle über die Gesamtfinanzierung. Eine Mehrbankenlösung muss ausdrücklich abgestimmt werden.
Kann man einen grossen Schuldbrief später teilen?
Grundpfandrechte können angepasst werden, doch Teilung oder Neuordnung verursacht Vollzugsaufwand und möglicherweise Gebühren. Wenn spätere Trennung absehbar ist, gehört sie bereits in die heutige Strukturentscheidung.
Fehlende Pfandsumme berechnen
Vergleiche die kantonalen Richtwerte und verlange vom Notariat eine Variantenofferte für Erhöhung und Neuerrichtung.
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