Prüfe bei Stockwerkeigentum immer zwei Ebenen: deine Einheit mit Wertquote, Nebenräumen und Sonderrechten sowie das Gesamtgebäude mit Reglement, Beschlüssen, laufenden Kosten und Sanierungsbedarf. Verlange vor der Beurkundung mindestens Grundbuchbelege, Begründungsakt, Aufteilungspläne, Reglement, mehrere Versammlungsprotokolle, Jahresrechnungen, Budget und den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds. Ein hoher Fondsbestand hilft, ersetzt aber keine Zustands- und Investitionsplanung.
Die Wohnung ist mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden.
Dach, Fassade und zentrale Anlagen werden gemeinsam entschieden und bezahlt.
Der Erneuerungsfonds ist nach geltendem Bundesrecht nicht zwingend.
Was gehört dir — und was der Gemeinschaft?
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte abgeschlossene Räume ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Teile, die für Bestand, konstruktive Gliederung oder äussere Gestalt wesentlich sind, können nicht ins Sonderrecht fallen.
| Bereich | Typische Einordnung | Vor Kauf prüfen |
|---|---|---|
| Wohnungsinnenraum | meist Sonderrecht | Grenzen im Begründungsakt und Plan |
| tragende Wände, Dach, Fassade | zwingend gemeinschaftlich | Zustand, Sanierungsbeschlüsse, Finanzierung |
| Steigleitungen, Heizung, Lift | regelmässig gemeinschaftlich | Alter, Wartung, Ersatzplanung und Kostenverteiler |
| Balkon, Fenster, Storen | Nutzung und Kostentragung oft differenziert | Reglement und Beschlüsse statt Annahmen |
| Parkplatz | eigene Einheit, Miteigentumsanteil, Dienstbarkeit oder Sondernutzungsrecht möglich | separate rechtliche Grundlage und Übertragbarkeit |
| Garten / Dachterrasse | häufig gemeinschaftlich mit ausschliesslicher Nutzung | Umfang, Unterhalt und Änderungsbefugnis im Reglement |
Die 12 Dokumente vor der Unterschrift
- Vollständiger Grundbuchauszug der Einheit mit Eigentum, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Pfandrechten.
- Grundbuchinformationen zum Stammgrundstück, soweit für gemeinsame Rechte und Belastungen relevant.
- Begründungsakt des Stockwerkeigentums mit Wertquoten.
- Aufteilungspläne mit eindeutiger Zuordnung von Wohnung, Keller, Estrich und Aussenflächen.
- Reglement samt sämtlichen Nachträgen und Hausordnung.
- Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen, nicht nur das jüngste.
- Jahresrechnungen und Budgets mit den tatsächlichen Gemeinschaftskosten.
- Ausweis des Erneuerungsfonds inklusive jährlicher Einlagen und beschlossener Entnahmen.
- Zustands- und Renovationsplanung für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Lift und Umgebung.
- Bestätigung zu offenen Beiträgen der verkaufenden Einheit und bereits beschlossenen Sonderumlagen.
- Verwaltungs- und Versicherungsunterlagen sowie bekannte Streitigkeiten oder laufende Verfahren.
- Rechtsgrundlage für Parkplatz und Sondernutzungen inklusive Kosten, Übertragbarkeit und allfälliger Zustimmung.
Protokolle sind der Risikobericht des Gebäudes
Im Verkaufsdossier steht oft nur der aktuelle Fondsbestand. Die Protokolle zeigen dagegen, ob eine Fassadensanierung vertagt, die Heizung mehrfach repariert, ein Lift geplant oder eine Sonderumlage diskutiert wurde. Lies auch abgelehnte Anträge: Ein heute verworfenes Projekt kann nach dem Kauf erneut auf die Traktandenliste kommen.
Frage nach bekannten Offerten, Zustandsanalysen und Projekten, selbst wenn noch kein formeller Beschluss vorliegt. Der Kaufvertrag sollte regeln, wer bereits beschlossene, aber erst später fällige Beiträge und Sonderumlagen wirtschaftlich trägt.
Erneuerungsfonds: Bestand allein sagt wenig
Der Erneuerungsfonds ist zweckgebundenes Gemeinschaftsvermögen für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Nach geltendem Bundesrecht ist er freiwillig. Prüfe deshalb nicht nur «Fonds vorhanden: ja/nein», sondern Fondsbestand, jährliche Einlage, Gebäudealter, Versicherungswert, geplante Arbeiten und bereits reservierte Entnahmen.
Die vom Bundesamt für Wohnungswesen begleitete Studie warnt sinngemäss davor, den Fonds als Vollfinanzierung kommender Renovationen zu verstehen. Ein Fonds von CHF 300'000 kann gross wirken und bei einer umfassenden Fassaden-, Dach- und Heizungsmodernisierung trotzdem ungenügend sein. Umgekehrt ist ein kleiner Fonds bei einem Neubau nicht automatisch ein Mangel, wenn eine belastbare Aufbau- und Unterhaltsplanung besteht.
Kaufneben- und Gemeinschaftskosten trennen
| Kostenblock | Zeitpunkt | Prüfung |
|---|---|---|
| Notariat und Grundbuch | beim Kauf | kantonaler Tarif und Kaufpreis |
| Handänderungssteuer/-abgabe | beim Kauf | Kanton, Gemeinde und allfällige Befreiung |
| Schuldbrief | bei Finanzierung | bestehende Titel übernehmen oder neu errichten |
| laufende Gemeinschaftskosten | monatlich / quartalsweise | Budget, Abrechnungen und Verteilschlüssel |
| Erneuerungsfonds | periodisch | Reglement und Versammlungsbeschluss |
| Sonderumlagen | projektbezogen | Protokolle, Sanierungsplan und Kaufvertragsstichtag |
Für den Eigentumsübergang gelten grundsätzlich dieselben kantonalen Kaufnebenkosten wie bei anderen Grundstücken. Berechne Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbrief mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Die Gemeinschaftskosten kommen zusätzlich hinzu und gehören in die Tragbarkeit.
Offene Beiträge und gesetzliche Sicherung
Die Gemeinschaft verfügt für Beitragsforderungen über gesetzliche Sicherungsmittel, insbesondere ein Pfandrecht am Stockwerkeigentumsanteil. Verlange deshalb von Verwaltung und Verkäuferschaft eine aktuelle Bestätigung über offene Beiträge, Sonderumlagen und laufende Verfahren. Die wirtschaftliche Kostenzuweisung zwischen Verkäufer und Käufer gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag; sie ersetzt die Prüfung gegenüber der Gemeinschaft nicht.
Neubauwohnung: neues Baumängelrecht seit 2026
Für ab 1. Januar 2026 abgeschlossene Verträge gelten verbesserte Regeln bei Baumängeln. Die Rügefrist für offene und versteckte Mängel beträgt mindestens 60 Tage ab Ablieferung beziehungsweise Entdeckung und kann vertraglich nicht verkürzt werden. Das Nachbesserungsrecht kann in den gesetzlich erfassten Fällen nicht ausgeschlossen werden; erfasst werden auch Grundstückkäufe mit noch zu errichtenden Neubauten oder Bauten, die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden.
Das löst ein Stockwerkeigentumsproblem nicht vollständig: Mängel an gemeinschaftlichen Teilen betreffen mehrere Eigentümer und Ansprüche müssen koordiniert werden. Prüfe Kaufvertrag, Abnahme, Mängelliste, Abtretungsklauseln und Zuständigkeit der Gemeinschaft gemeinsam — besonders beim Kauf ab Plan.
Was in den Kaufvertrag gehört
- exakte Stockwerkeinheit, Wertquote und Grundbuchblatt
- rechtliche Zuordnung von Keller, Parkplatz und Sondernutzungsflächen
- übergebene Reglemente, Pläne und Gemeinschaftsunterlagen
- Stichtag für laufende Beiträge und Erneuerungsfonds
- Zuweisung beschlossener oder bekannter Sonderumlagen
- Bestätigung zu Zahlungsrückständen und Rechtsstreitigkeiten
- bei Neubau: Abnahme, Mängelrechte und noch auszuführende Arbeiten
Der Verkauf muss öffentlich beurkundet werden. Wegen des Grundstückbezugs ist eine im Liegenschaftskanton zuständige Urkundsperson erforderlich.
Häufige Fragen
Gehört mir der Erneuerungsfonds anteilig?
Der Fonds ist Vermögen der Gemeinschaft und wird beim Verkauf nicht wie ein persönliches Sparkonto ausbezahlt. Sein Bestand beeinflusst den wirtschaftlichen Wert der Einheit; Behandlung und Stichtag sollten im Kaufvertrag klar eingeordnet werden.
Kann ich Fenster oder Balkon frei verändern?
Nicht automatisch. Auch wenn du die Wohnung ausschliesslich nutzt, können Fenster, Fassade, Balkonbrüstung und äussere Gestaltung gemeinschaftlich sein. Reglement, Bewilligungen und Gemeinschaftsbeschlüsse sind vor dem Umbau zu prüfen.
Reicht die letzte Jahresrechnung?
Nein. Mehrjährige Protokolle, Budgets und Zustandsunterlagen zeigen verschobene Sanierungen, Konflikte und wiederkehrende Mehrkosten, die in einer einzelnen Rechnung nicht sichtbar sind.
Ist ein Parkplatz automatisch Teil der Wohnung?
Nein. Er kann eine eigene Stockwerkeinheit, ein Miteigentumsanteil, eine Dienstbarkeit oder ein blosses Sondernutzungsrecht sein. Der Kaufvertrag muss genau die vorhandene Rechtsposition übertragen.
Eigentumswohnung rechtlich sauber kaufen
Grundbuch, Reglement, Protokolle und Sonderumlagen gehören vor der Unterschrift auf den Tisch. Finde eine zuständige Urkundsperson im Kanton der Wohnung.
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