Wer zahlt den Notar beim Hauskauf in der Schweiz?

Das ist Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag. Üblich ist: Beurkundungsgebühr je zur Hälfte, Grundbuchgebühr für die Eigentumsübertragung und Kosten der Schuldbrief-Errichtung zahlt die Käuferschaft. Ohne Vereinbarung gilt das kantonale Recht — gegenüber dem Notariat haften die Parteien vielerorts solidarisch.

Kann der Verkäufer alle Notarkosten auf den Käufer abwälzen?

Vertraglich ja — die Kostentragung ist frei verhandelbar und in manchen Regionen ist «Käufer zahlt alles» tatsächlich Praxis. Umgekehrt kannst du als Käuferschaft in einem Käufermarkt auch eine hälftige Teilung oder mehr verlangen. Nicht abwälzbar ist die Grundstückgewinnsteuer: Sie schuldet von Gesetzes wegen die Verkäuferschaft.

Was gilt, wenn im Kaufvertrag nichts zur Kostenteilung steht?

Dann greift die kantonale Regelung (Einführungsgesetze, Tarifdekrete). Häufig haften beide Parteien solidarisch für Beurkundungs- und Grundbuchkosten — das Notariat kann sich also an beide halten. Deshalb: Kostenteilung immer ausdrücklich regeln.

Wer zahlt bei einem Abbruch vor der Beurkundung?

Das Notariat stellt seinen Aufwand (Entwurf, Abklärungen) in Rechnung — wem, hängt von Auftrag und Vereinbarung ab. Wer den Auftrag erteilt hat, haftet in der Regel; im Zweifel beide. Auch dafür lohnt sich eine frühe schriftliche Abmachung, wer welche Kosten trägt, falls der Kauf scheitert.

Wer zahlt den Notar? Kostenteilung richtig verhandeln

Aktualisiert: 04.07.2026 Lesezeit: 5 Min. Redaktion tabellio.ch

Kurze Antwort: Es ist Verhandlungssache — und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag. Üblich in der Schweiz: Die Beurkundungsgebühr teilen sich Käufer und Verkäufer hälftig, Grundbuch- und Schuldbriefkosten zahlt die Käuferschaft, die Handänderungssteuer je nach Kanton. Steht nichts im Vertrag, gilt kantonales Recht — oft mit Solidarhaftung beider Parteien.

Die Rechtslage in 60 Sekunden

Wer die Gebühren dem Staat bzw. dem Notariat schuldet, regeln die Kantone — vielerorts haften Käufer- und Verkäuferschaft solidarisch: Das Notariat kann die volle Rechnung von jeder Partei verlangen. Davon zu trennen ist die Frage, wer die Kosten im Innenverhältnis trägt — und die ist vollständig dispositiv, also frei verhandelbar. Genau deshalb ist die Kostenklausel im Kaufvertrag kein Formkram, sondern bares Geld: Bei einem Kauf über CHF 850'000 stehen je nach Kanton CHF 5'000 bis über 30'000 an Nebenkosten im Raum (hier für deinen Kanton rechnen).

Was üblich ist — Posten für Posten

Kostenpunkt	Übliche Praxis	Logik dahinter
Beurkundungsgebühr (Notariat)	je zur Hälfte	Die Urkunde dient beiden Parteien
Grundbuchgebühr (Eigentumsübertragung)	Käuferschaft	Der Eintrag begründet dein Eigentum
Schuldbrief-Errichtung/-Erhöhung	Käuferschaft	Dient deiner Finanzierung — Übernahme spart hier am meisten
Handänderungssteuer	kantonal verschieden; verbreitet Käufer, teils hälftig	8 Kantone erheben keine
Grundstückgewinnsteuer	immer Verkäuferschaft (gesetzlich)	besteuert wird der Gewinn des Verkäufers
Vermittlungs-/Maklerprovision	wer den Makler beauftragt hat (meist Verkäufer)	Auftragsverhältnis

«Üblich» heisst: regional verbreitete Praxis, kein Gesetz. In einzelnen Regionen ist auch «Käufer zahlt alles» Standard — lass dich davon nicht einschüchtern, es bleibt verhandelbar.

Die Muster-Formulierung für den Kaufvertrag

Muster-Klausel «Die Gebühren der öffentlichen Beurkundung tragen die Parteien je zur Hälfte. Die Gebühren für die Eigentumsübertragung im Grundbuch sowie sämtliche Kosten der Errichtung, Erhöhung oder Übertragung von Schuldbriefen trägt die Käuferschaft. Eine allfällige Handänderungssteuer tragen die Parteien je zur Hälfte. Die Grundstückgewinnsteuer trägt die Verkäuferschaft; sie stellt deren Bezahlung sicher, andernfalls die Käuferschaft berechtigt ist, den entsprechenden Betrag vom Kaufpreis zurückzubehalten und direkt an die Steuerbehörde zu leisten.»

Der letzte Satz ist kein Misstrauensvotum, sondern Selbstschutz: Für die Grundstückgewinnsteuer besteht in den meisten Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Zahlt die Verkäuferschaft ihre Steuer nicht, kann sich die Forderung an deiner neuen Liegenschaft festhalten. Sicherstellung (Rückbehalt oder Bankgarantie) gehört deshalb in jeden Vertrag — wie hoch die Steuer ausfallen kann, zeigt der Grundstückgewinnsteuer-Rechner.

Drei Verhandlungstipps

Früh verhandeln, nicht am Notartermin. Die Kostenteilung gehört in die Reservationsvereinbarung bzw. den ersten Vertragsentwurf. Am Beurkundungstermin selbst hat niemand mehr Verhandlungsmacht — der Vertrag ist geschrieben.
Im Käufermarkt mehr verlangen. Steht die Liegenschaft lange zum Verkauf, ist eine vollständige Übernahme der Nebenkosten durch die Verkäuferschaft ein realistisches Zugeständnis — es kostet sie weniger als eine Preissenkung in gleicher Höhe wirkt.
Die Posten kennen, bevor du feilschst. Wer nicht weiss, ob es um CHF 3'000 oder CHF 25'000 geht, verhandelt blind. Zwei Minuten im Rechner geben dir die Zahlen für deinen Kanton.

Häufige Fragen

Wer zahlt, wenn nichts vereinbart ist?

Dann gilt das kantonale Recht. Vielerorts haften beide Parteien solidarisch gegenüber Notariat und Grundbuchamt — intern wird nach kantonaler Übung geteilt. Verlass dich nicht darauf: Eine Zeile im Vertrag schafft Klarheit.

Kann der Verkäufer verlangen, dass ich alles zahle?

Er kann es vorschlagen — bindend wird es erst mit deiner Unterschrift. In manchen Regionen ist «Käufer zahlt alles» verbreitet; verhandelbar bleibt es trotzdem, besonders wenn du der einzige ernsthafte Interessent bist.

Wer zahlt das Notariat, wenn der Kauf platzt?

Den bereits geleisteten Aufwand (Entwurf, Grundbuchabklärungen) verrechnet das Notariat — in der Regel der Partei, die den Auftrag erteilt hat, im Zweifel beiden. Auch das lässt sich vorab schriftlich regeln.

Sind die Notarkosten steuerlich absetzbar?

Nicht vom laufenden Einkommen. Aber: Selbst getragene Erwerbsnebenkosten (Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer) zählen beim späteren Verkauf als Anlagekosten und senken die Grundstückgewinnsteuer — Belege aufbewahren.

Weisst du, worüber du verhandelst?

Der Rechner zeigt dir Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer für deinen Kanton — damit du die Kostenteilung mit Zahlen statt Bauchgefühl verhandelst.

Zum Gebühren-Rechner →

Quellen Kantonale Einführungsgesetze und Tarifdekrete (Gebührenschuld/Solidarhaftung); Praxis der Notariate; gesetzliches Grundpfandrecht für Grundstückgewinnsteuern (kantonales Recht, vgl. Art. 836 ZGB). Muster-Klausel: unverbindliche Vorlage, Anpassung durch die Urkundsperson. Stand Juli 2026.