Handänderungssteuer Schweiz: Alle 26 Kantone, alle Befreiungen
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe auf den Eigentumswechsel von Grundstücken. Acht Kantone erheben keine (u.a. Zürich, Zug, Aargau), die übrigen verlangen 0,1 % bis 3,3 % des Kaufpreises — bei CHF 850'000 sind das bis zu CHF 28'050. Wichtigste Spar-Hebel: Selbstnutzer-Privilegien in 7 Kantonen, Befreiungen für Familie und Erbgang. Stand Juli 2026.
Was ist die Handänderungssteuer?
Rechtlich ist sie eine Rechtsverkehrssteuer: besteuert wird der Übergang des Eigentums an einem Grundstück, nicht ein Gewinn. Sie fällt also auch dann an, wenn du beim Kauf keinen Rappen «verdienst» — massgebend ist in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Erhoben wird sie vom Kanton, in einigen Kantonen (z. B. Freiburg, Graubünden, Appenzell Ausserrhoden, Waadt) kommen Gemeindezuschläge dazu. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundstückgewinnsteuer (zahlt die Verkäuferschaft auf den Gewinn) und den Notariats- und Grundbuchgebühren (Entgelt für die Beurkundung bzw. den Registereintrag).
Die grosse Tabelle: Alle 26 Kantone
Richtwerte auf Basis der kantonalen Erlasse, gerechnet am Beispiel Kaufpreis CHF 850'000. Wo Gemeinden zuschlagen dürfen, ist der Kantonssatz angegeben und der Zuschlag vermerkt.
| Kanton | Satz | Steuer bei CHF 850'000 | Selbstnutzer-Vorteil / Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Aargau | keine | CHF 0 | — |
| Appenzell Innerrhoden | 1,0 % | CHF 8'500 | — |
| Appenzell Ausserrhoden | bis 2,0 % | bis CHF 17'000 | Gemeindesteuer — je nach Gemeinde tiefer |
| Bern | 1,8 % | CHF 15'300 | Freibetrag CHF 800'000 bei Selbstnutzung → nur CHF 900 |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | CHF 21'250 | CHF 0 bei selbstgenutztem Wohneigentum |
| Basel-Stadt | 3,0 % | CHF 25'500 | halbiert auf 1,5 % bei Selbstnutzung → CHF 12'750 |
| Freiburg | 1,5 % + Gde. | ab CHF 12'750 | Gemeindezuschlag bis 1,5 % zusätzlich |
| Genf | 3,0 % | CHF 25'500 | Casatax: Abzug ~CHF 20'616 beim Hauptwohnsitz (bis Kaufpreis CHF 1'394'928) → ~CHF 4'900 |
| Glarus | keine | CHF 0 | — |
| Graubünden | 1,5 % | CHF 12'750 | Gemeindesteuer — je nach Gemeinde bis 2 % |
| Jura | 2,1 % | CHF 17'850 | 1,7 % bei selbstbewohnter Ersterwerbung → CHF 14'450 |
| Luzern | 1,5 % | CHF 12'750 | — |
| Neuenburg | 3,3 % | CHF 28'050 | 2,2 % bei selbstgenutzter Erstwohnung → CHF 18'700 |
| Nidwalden | 1,0 % | CHF 8'500 | — |
| Obwalden | 1,5 % | CHF 12'750 | — |
| St. Gallen | 1,0 % | CHF 8'500 | 0,5 % unter Verwandten in gerader Linie |
| Schaffhausen | keine | CHF 0 | — |
| Solothurn | 2,2 % | CHF 18'700 | CHF 0 bei dauernd selbstgenutztem Wohneigentum; 1,1 % an Ehegatten/Kinder |
| Schwyz | keine | CHF 0 | — |
| Thurgau | 1,0 % | CHF 8'500 | — |
| Tessin | keine | CHF 0 | — |
| Uri | keine | CHF 0 | — |
| Waadt | 2,2 % + Gde. | ab CHF 18'700 | Gemeindezuschlag bis 1,1 % → total bis 3,3 % (CHF 28'050) |
| Wallis | 1,2 % | CHF 10'200 | — |
| Zug | keine | CHF 0 | — |
| Zürich | keine | CHF 0 | abgeschafft seit 2005 — es bleibt die Grundbuchgebühr |
Richtwerte, Stand Juli 2026 — massgebend sind die kantonalen Erlasse. In Kantonen ohne Handänderungssteuer fallen weiterhin Notariats- und Grundbuchgebühren an; alle drei Posten zusammen zeigt dir der Gebührenrechner.
Die Befreiungen im Detail
1. Selbstnutzung: In 7 Kantonen der grösste Hebel
Wer die gekaufte Liegenschaft selbst bewohnt, profitiert in sieben Kantonen — teilweise massiv:
- Basel-Landschaft & Solothurn: vollständige Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum.
- Bern: Stundung und nach 2 Jahren Selbstnutzung Erlass der Steuer auf den ersten CHF 800'000 (Art. 11a–11c HG BE). Das Gesuch stellst du bei der Grundbuchanmeldung — Einzug innert 1 Jahr (Neubau: 2 Jahre) ist Bedingung. Ersparnis: bis CHF 14'400.
- Basel-Stadt: Halbierung auf 1,5 % (Einzug innert 1 Jahr, mind. 6 Jahre Selbstnutzung — sonst Nachbezug mit Zins).
- Neuenburg: 2,2 % statt 3,3 % für die selbstgenutzte Erstwohnung (2-Jahres-Frist).
- Jura: 1,7 % statt 2,1 % bei selbstbewohnter Ersterwerbung im Kanton.
- Genf (Casatax): Abzug von rund CHF 20'616 von der Steuer beim Kauf des Hauptwohnsitzes bis zu einem Kaufpreis von CHF 1'394'928 (Werte 2026, jährlich indexiert).
2. Familie und Erbgang
Die meisten Kantone befreien oder privilegieren Handänderungen im Erbgang (Erbfolge, Erbteilung), unter Ehegatten sowie in gerader Linie (Eltern → Kinder), teils auch die Übertragung im Rahmen der Güterausscheidung nach Scheidung. Beispiele: St. Gallen halbiert den Satz unter Verwandten in gerader Linie auf 0,5 %; Solothurn verlangt an Ehegatten und Kinder 1,1 % statt 2,2 %. Wer eine Liegenschaft in der Familie überträgt, sollte den konkreten Befreiungstatbestand vor der Beurkundung klären — das Notariat weiss, welches Gesuch nötig ist.
3. Unternehmens-Umstrukturierungen (Art. 103 FusG)
Bei Fusionen, Spaltungen, Umwandlungen und Vermögensübertragungen nach Fusionsgesetz ist die Erhebung kantonaler und kommunaler Handänderungsabgaben bundesrechtlich ausgeschlossen (Art. 103 FusG). Kantone dürfen dann höchstens kostendeckende Gebühren verlangen. Für Unternehmer mit Immobilien im Geschäftsvermögen ist das der wichtigste Planungs-Hebel.
Wer bezahlt die Steuer?
Das bestimmt der Kanton: verbreitet ist die Zahlungspflicht der Käuferschaft, teils haften Käufer und Verkäufer solidarisch. Intern ist die Kostenteilung Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag — wie du das formulierst, zeigt unser Ratgeber «Wer zahlt den Notar?».
Steuern sparen — auch für später
Hast du die Handänderungssteuer beim Kauf selbst getragen, gilt sie beim späteren Verkauf in der Regel als Anlagekosten und senkt deine Grundstückgewinnsteuer. Beleg aufbewahren — 20 Jahre später fragt niemand mehr freiwillig nach.
Häufige Fragen
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
In acht Kantonen: Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug und Zürich (Stand Juli 2026). Dort fallen aber weiterhin Notariats- und Grundbuchgebühren an — in Zürich z. B. je 0,1 % Beurkundungs- und Handänderungsgebühr.
Wie hoch ist die Steuer in Bern, wenn ich selbst einziehe?
1,8 % auf dem Teil des Kaufpreises über CHF 800'000. Bei CHF 850'000 sind das CHF 900 statt CHF 15'300 — sofern du das Stundungsgesuch bei der Grundbuchanmeldung stellst, innert Jahresfrist einziehst und zwei Jahre wohnen bleibst (Art. 11a–11c HG BE).
Zahlt der Käufer oder der Verkäufer?
Je nach Kanton; verbreitet zahlt die Käuferschaft, teils haften beide solidarisch. Die interne Aufteilung könnt ihr im Kaufvertrag frei regeln — üblich ist hälftig oder Käufer. Ohne Regelung gilt das kantonale Gesetz.
Kann ich die Handänderungssteuer von den Steuern abziehen?
Nicht vom Einkommen — aber beim späteren Verkauf zählt sie als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer, sofern du sie selbst bezahlt hast und belegen kannst.
Was kostet dein Kauf — alle drei Posten auf einen Blick?
Kaufpreis und Kanton eingeben: Der Rechner zeigt Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer inklusive aller Selbstnutzer-Privilegien — und wo du sparen kannst.
Zum Gebühren-Rechner →