Für selbstgenutztes Wohneigentum verlangen Banken häufig insgesamt rund 20% Eigenmittel, dürfen aber mehr fordern. Der aufsichtsrechtlich anerkannte Mindeststandard schreibt vor allem vor: Mindestens 10% des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die weder durch Vorbezug noch Verpfändung der 2. Säule bereitgestellt werden. Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung können dafür grundsätzlich zählen.
Nicht aus Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule.
Grundsätzlich tieferer Wert von Kaufpreis und Marktwert.
Hypothek innert maximal 15 Jahren linear reduzieren.
Was die 10%-Regel genau sagt
Die von der FINMA anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung verlangen bei neuen Hypothekarfinanzierungen mindestens 10% des Belehnungswerts aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule. Weder ein PK-Vorbezug noch eine PK-Verpfändung darf diesen Teil ersetzen.
Die Richtlinie schreibt dem Kunden dagegen nicht pauschal «20% Eigenkapital» vor. Die Bank legt Belehnungssätze und Kreditpolitik selbst fest. In der Praxis wird ein Eigenheim oft bis ungefähr 80% belehnt; Objekt, Einkommen, Alter, Tragbarkeit und Bankmodell können zu strengeren Anforderungen führen.
Welche Eigenmittel anerkannt werden können
| Quelle | Für die 10% ausserhalb 2. Säule? | Wichtige Bedingung |
|---|---|---|
| Sparkonto / Bargeld | ja | verfügbar und nachweisbar |
| Wertschriften | möglich | Bank kann Sicherheitsabschlag anwenden |
| Säule 3a | ja | Vorbezug oder Verpfändung, Bankprüfung |
| Schenkung / Erbvorbezug | ja | Beleg, Steuer- und Erbfolgen prüfen |
| Familiendarlehen | möglich | Rückzahlungssperre, Abtretung oder Nachrang nach Bankvorgabe |
| Rückkaufswert Versicherung | möglich | anrechenbarer Wert und Verpfändung |
| Pensionskasse / Freizügigkeit | nein | kann nur zusätzliche Eigenmittelkomponente bilden |
Die Bank muss nicht jeden Vermögenswert zum vollen Marktwert anrechnen. Volatile Wertschriften, nicht frei verwertbare Anlagen oder bedingte Ansprüche werden häufig mit Abschlag bewertet oder nicht akzeptiert.
Kaufpreis ist nicht automatisch Belehnungswert
Beim Immobilienkauf gilt grundsätzlich das Niederstwertprinzip: Belehnungswert ist der tiefere Wert von Kaufpreis und bankseitig ermitteltem Marktwert. Bezahlt der Käufer mehr, muss die Differenz vollständig aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule kommen.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1'050'000 |
| Marktwert der Bank | CHF 1'000'000 |
| Belehnungswert | CHF 1'000'000 |
| Preisüberhang | CHF 50'000 vollständig ausserhalb 2. Säule |
| 10%-Mindestkomponente | CHF 100'000 ausserhalb 2. Säule |
Im Beispiel brauchst du damit mindestens CHF 150'000 ausserhalb der 2. Säule, noch bevor die Bank ihre gesamte Eigenmittelanforderung und die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Bei Vorzugspreisen innerhalb einer Familie können begründete Ausnahmen vom Niederstwertprinzip möglich sein.
So entsteht das gesamte Finanzierungspaket
Belehnungswert bestimmen
Die Bank bewertet Objekt und Kaufpreis und setzt ihre Finanzierungsbasis fest.
Eigenmittelbedarf festlegen
Bankinterne Belehnungsgrenze plus zwingende 10%-Komponente ausserhalb der 2. Säule berechnen.
Preisüberhang addieren
Die Differenz zwischen Kaufpreis und tieferem Belehnungswert muss zusätzlich aus Nicht-PK-Mitteln kommen.
Kaufnebenkosten reservieren
Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbrief werden meist nicht einfach mit der Hypothek finanziert.
Liquiditätsreserve behalten
Nicht das letzte verfügbare Guthaben in den Kauf stecken; Renovationen und Unvorhergesehenes einplanen.
Die Amortisationsregel
Nach dem geltenden Mindeststandard muss die Hypothekarschuld innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken. Die Amortisation beginnt grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Auszahlung; indirekte Amortisation etwa über eine verpfändete Säule 3a ist zulässig.
Die Bank darf schnellere Amortisation verlangen. Zudem muss sie die Tragbarkeit mit nachhaltig angesetzten Einnahmen und Ausgaben prüfen.
Warum Eigenkapital allein nicht genügt
Auch mit genügend Eigenmitteln kann die Hypothek abgelehnt werden, wenn die langfristige Tragbarkeit nicht gegeben ist. Die FINMA-anerkannten Grundpfandrichtlinien schreiben keine einheitliche 33%-Grenze und keinen einheitlichen 5%-Kalkulationszins vor. Jede Bank definiert ihre nachhaltigen Einnahmen, Kosten, kalkulatorischen Zinsen und Grenzwerte intern.
Typischerweise berücksichtigt sie kalkulatorische Zinsen, Amortisation, Unterhalt/Nebenkosten sowie andere Verpflichtungen wie Alimente oder Privatkredite. Hole deshalb eine Finanzierungsbestätigung ein, bevor du einen Reservationsvertrag mit hoher Anzahlung unterschreibst.
Eigenmittel von Paaren und Familie
Dokumentiere, wer wie viel einbringt und welche Eigentumsquote daraus folgt. Eine Schenkung, ein Erbvorbezug und ein Darlehen sind rechtlich und steuerlich unterschiedliche Vorgänge. Bei unverheirateten Paaren sollten Rückzahlung, Trennung, Todesfall und Investitionen zusätzlich vertraglich geregelt werden.
Bei PK- oder 3a-Mitteln muss die Eigentums- und Eigenbedarfssituation mit den Vorsorgeregeln übereinstimmen. Ein blosses Mitfinanzieren ohne passende Grundbuchposition kann den Bezug verhindern.
Was vor dem Notartermin bereitstehen sollte
- verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank
- Nachweise über alle Eigenmittel und deren Herkunft
- Auszahlungsbestätigungen von Pensionskasse oder Säule 3a
- vereinbarte Eigentumsquoten
- Zahlungsauftrag für Kaufpreis und Grundbuchvollzug
- Budget für Notartermin und Kaufnebenkosten
Häufige Fehler
- 20% vom Kaufpreis rechnen, bevor der Belehnungswert feststeht
- PK-Geld für die zwingenden 10% einplanen
- Preisüberhang zwischen Bankwert und Kaufpreis vergessen
- Wertschriften ohne Bankabschlag ansetzen
- Kaufnebenkosten und Steuer auf Vorsorgebezügen nicht liquide halten
- Eigentumsquoten nicht an tatsächliche Beiträge anpassen
Häufige Fragen
Müssen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden?
In der Praxis solltest du sie zusätzlich liquide einplanen. Ob eine Bank einzelne Kosten mitfinanziert, ist Teil ihrer Kreditpolitik und keine verlässliche Grundannahme.
Zählt Eigenleistung beim Neubau als Eigenkapital?
Eine Bank kann nachgewiesene Eigenleistungen berücksichtigen, bewertet Umfang, Qualifikation und Realisierbarkeit jedoch individuell. Sie sind keine automatisch voll anrechenbare Geldposition.
Kann ich das gesamte Eigenkapital aus Säule 3a nehmen?
Vorsorgerechtlich kann ein zulässiger 3a-WEF-Bezug eingesetzt werden. Die Bank entscheidet dennoch über Gesamtfinanzierung, Tragbarkeit und zusätzliche Liquiditätsreserve.
Warum verlangt meine Bank mehr als 20%?
Die Richtlinien sind Mindeststandards. Objektart, tiefe Bewertung, Einkommen, Alter, Tragbarkeit oder interne Kreditpolitik können zu einer tieferen Belehnung und damit mehr Eigenmitteln führen.
Eigenkapital und Nebenkosten zusammen planen
Berechne die kantonalen Kaufnebenkosten, bevor du deine verfügbaren Mittel vollständig als Kaufpreis-Eigenkapital einsetzt.
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