Nur wegen der Abschaffung des Eigenmietwerts solltest du einen passenden Hauskauf nicht bis 2029 verschieben. Die Reform kann die jährliche Steuerlast verändern, doch Kaufpreis, Hypothekarzins, bezahlte Miete während des Wartens und verfügbare Objekte bewegen meist deutlich grössere Beträge. Vergleiche zwei vollständige Szenarien.
Der steuerliche Unterschied
Bis Ende 2028 versteuerst du bei Selbstnutzung den Eigenmietwert und ziehst qualifizierende Schuldzinsen sowie Unterhalt ab. Ab 2029 entfallen diese drei Positionen grundsätzlich. Für Erstkäufer gibt es einen sinkenden Schuldzinsabzug; kantonale Energieabzüge können bleiben.
Die ESTV betont, dass die Wirkung vom Zinsniveau abhängt. Bei tiefen Zinsen profitieren im Durchschnitt mehr Eigentümer; bei hohen Zinsen kann der Verlust des Schuldzinsabzugs überwiegen. Jüngere, stärker verschuldete Haushalte schneiden im Durchschnitt früher schlechter ab als ältere Eigentümer mit kleiner Resthypothek.
Zwei Szenarien statt Bauchgefühl
| Position | Kauf 2027 | Kauf 2029 |
|---|---|---|
| Miete bis Kauf | kürzer | zwei zusätzliche Jahre |
| Kaufpreis | heute bekannt | unbekannt |
| Hypothekarzins | Offerte heute | unbekannt |
| Steuern 2027/28 | altes System | kein Eigentum |
| Steuern ab 2029 | neues System, Übergangsabzug möglich | neues System, voller Start des Ersterwerberabzugs |
| Wohnen/Nutzen | zwei Jahre früher | später |
Warum kleine Preisänderungen dominieren
Das Beispiel sagt nicht voraus, dass Preise steigen. Es zeigt nur, welche Grössenordnungen du in einem Szenario nebeneinanderstellen musst.
Übergangsregel für Käufe vor 2029
Wer erstmals in der Schweiz ein dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim kauft, kann den befristeten Ersterwerberabzug nutzen. Ein Kauf vor 2029 vernichtet diesen Anspruch nicht automatisch. Die zehnjährige Abbauperiode läuft jedoch vom Erwerbszeitpunkt an; beim Start der Reform bleiben nur die restlichen Jahre und der bereits reduzierte Höchstbetrag.
Das macht einen späteren Kauf steuerlich etwas günstiger, ist aber kein kostenloser Vorteil: Du bezahlst bis dahin Miete und trägst Preis- und Zinsrisiko.
Die vollständige Jahreskostenformel
Vergleiche nicht Hypothekarzins mit Miete. Für Eigentum gehören mindestens Zinsen nach Steuerwirkung, Unterhalt, Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Amortisation als gebundener Vermögensaufbau, Opportunitätskosten des Eigenkapitals und anteilig die einmaligen Kauf- und späteren Verkaufskosten in die Rechnung.
Für das Warten gehören Miete, Nebenkosten, erwartete Nettorendite des noch nicht eingesetzten Eigenkapitals und Umzugskosten ins Szenario. Persönlicher Wohnnutzen ist keine Steuerzahl, aber trotzdem real: Lage, Platz, Schulweg und Planungssicherheit können einen objektiven Preisunterschied rechtfertigen.
| Eigentum pro Jahr | Warten/Mieten pro Jahr |
|---|---|
| Nettozinsen + Unterhalt + laufende Abgaben | Miete + mieterseitige Nebenkosten |
| Opportunitätskosten Eigenkapital | Nettorendite Eigenkapital gegenrechnen |
| Kaufkosten auf Haltedauer verteilen | spätere Kaufkosten bleiben bestehen |
| Steuern nach altem/neuem System | Steuern ohne Eigenheim |
Warum das Beurkundungsdatum nicht nur steuerlich ist
Reservation, öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag, Nutzen und Gefahr sowie Schlüsselübergabe können auf unterschiedliche Daten fallen. Für Eigenmietwert, Finanzierung und Kaufpreiszahlung ist deshalb nicht einfach das Datum der Online-Suche massgebend. Der Kaufvertrag muss die Stichtage klar regeln.
Wer Ende 2028 kauft, sollte zudem nicht unterstellen, dass sämtliche Steuerfolgen automatisch erst 2029 beginnen. Eigentums- und Nutzungsbeginn werden nach dem anwendbaren Recht und dem konkreten Vollzug beurteilt. Bei einem grenznahen Termin gehört die Steuerfrage vor der Beurkundung geklärt.
Die sieben Entscheidungszahlen
- Kaufpreis und realistische Bandbreite für 2029 — keine punktgenaue Prognose.
- Miete und Nebenkosten während der Wartezeit.
- Eigenkapital inklusive reservierter Kaufnebenkosten.
- Hypothekarzins, Amortisation und Tragbarkeit im Stressszenario.
- Heutiger Eigenmietwert, Schuldzinsen und Unterhalt.
- Steuerwirkung ab 2029 mit Ersterwerberabzug und kantonalen Regeln.
- Renovationsbedarf in den ersten zehn Jahren.
Wann Warten vernünftig sein kann
- Warten: Eigenkapital oder Notreserve fehlen, Tragbarkeit ist knapp, Lebensplanung unklar oder Objektqualität schlecht.
- Nicht wegen 2029 warten: Objekt passt langfristig, Finanzierung ist robust, Kaufnebenkosten sind gedeckt und die Steuerdifferenz ist im Gesamtszenario klein.
- Neu verhandeln: hoher Sanierungsbedarf bis 2028, unsichere Übergabe oder Preis basiert auf überholten Steuerannahmen.
Häufige Fragen
Werden Häuser 2029 automatisch teurer?
Das lässt sich nicht seriös aus der Steuerreform allein ableiten. Angebot, Nachfrage, Zinsen, Einkommen, Neubau und regionale Lage wirken gleichzeitig.
Kann ich die Steuerersparnis exakt heute berechnen?
Nur als Szenario. Künftige Zinsen, Einkommen, Grenzsteuersatz und einige kantonale Regeln sind noch nicht bekannt.
Was gilt bei einer Zweitwohnung?
Dort kann ab 2029 zusätzlich eine kantonale Objektsteuer entstehen. Sie gehört separat in die Rechnung.
Was ist der häufigste Denkfehler?
Nur den wegfallenden Eigenmietwert zu betrachten und gleichzeitig den Verlust von Schuldzins- und Unterhaltsabzug zu ignorieren.
Den heutigen Kauf vollständig rechnen
Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbrief nach Kaufpreis und Kanton berechnen.
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