Der Eigenmietwert wird für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften am 1. Januar 2029 abgeschafft. Gleichzeitig entfallen der allgemeine Unterhaltsabzug und weitgehend der private Schuldzinsabzug. Ob du gewinnst, hängt vor allem von Eigenmietwert, Hypothekarzinsen, Unterhalt, Grenzsteuersatz und kantonalen Regeln ab.
Was definitiv beschlossen ist
| Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|
| Eigenmietwert als steuerbares Einkommen | Kein Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum |
| Unterhaltskosten oder Pauschale grundsätzlich abziehbar | Kein allgemeiner Unterhaltsabzug bei Selbstnutzung |
| Private Schuldzinsen im gesetzlichen Rahmen abziehbar | Stark eingeschränkt; Ersterwerber und vermietete Immobilien als Ausnahmen |
| Bundesabzug für Energie-/Umweltmassnahmen möglich | Bei direkter Bundessteuer aufgehoben |
| Eigenmietwert auch auf Ferienwohnung | Entfällt; mögliche kantonale Objektsteuer |
Die Reform wurde am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Am 1. April 2026 setzte der Bundesrat sie auf 2029 in Kraft. Bis dahin bleibt das heutige System anwendbar.
Die einfache Vergleichsformel
Unter dem heutigen System ergibt sich der steuerbare Nettoeffekt vereinfacht aus Eigenmietwert minus Schuldzinsen minus abzugsfähigem Unterhalt. Ab 2029 sind bei reiner Selbstnutzung alle drei Positionen grundsätzlich null. Ist dein heutiger Nettoeffekt positiv, spricht das isoliert für eine Entlastung; ist er negativ, kann der Verlust der Abzüge stärker wiegen.
Sonderregel für Ersterwerber
Wer in der Schweiz erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Erstliegenschaft erwirbt, kann Schuldzinsen zeitlich begrenzt abziehen. Der gesetzliche Höchstbetrag liegt zu Beginn bei CHF 10'000 für gemeinsam besteuerte Ehepaare und CHF 5'000 für andere Steuerpflichtige; er sinkt jährlich um zehn Prozent des Ausgangsbetrags. Auch Käufe vor 2029 können für die verbleibenden Jahre erfasst sein.
Der Abzug ist kein pauschales Geschenk: Abziehbar sind höchstens tatsächlich angefallene qualifizierende Schuldzinsen. Eigentumsunterbruch, Nutzungsänderung und Ersatzkauf beeinflussen die verbleibende Laufzeit.
Was die Kantone noch entscheiden
- Energie und Umwelt: Kantone dürfen entsprechende Abzüge befristet, längstens bis 2050, weiterführen.
- Rückbau und Ersatzneubau: Die kantonale Umsetzung ist zu prüfen.
- Zweitliegenschaften: Kantone können eine besondere Objektsteuer einführen und deren Ausgestaltung bestimmen.
- Steuertarife: Die Reform ändert nicht automatisch kantonale Einkommens- und Vermögenssteuersätze.
Wer eher gewinnt — und wer neu rechnen muss
| Ausgangslage | Tendenz, keine Einzelfallgarantie |
|---|---|
| Kleine Resthypothek, wenig Unterhalt | Wegfall des Eigenmietwerts wiegt häufig stärker |
| Hohe Hypothek, hohe Zinsen | Verlust des Schuldzinsabzugs kann belasten |
| Sanierungsintensives Eigenheim | Wegfall des allgemeinen Unterhaltsabzugs ist wichtig |
| Erstkäufer | Befristeter Schuldzinsabzug mildert den Wechsel |
| Vermieter | Mietertrag und Unterhalt bleiben, Schuldzinsquote ändert sich |
| Selbstgenutzte Zweitwohnung | Mögliche neue kantonale Objektsteuer einrechnen |
Die ESTV weist ausdrücklich darauf hin, dass das Hypothekarzinsniveau die Verteilungswirkung stark beeinflusst. Eine heute berechnete Entlastung ist deshalb keine Prognose für 2029. Verwende mindestens ein Tief-, Mittel- und Hochzinsszenario.
Was die Reform nicht abschafft
Die Liegenschaft bleibt Vermögen und wird nach kantonalem Recht weiterhin bei der Vermögenssteuer erfasst. Auch Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, Handänderungssteuer oder -gebühr beim Kauf, Notariats- und Grundbuchkosten sowie kommunale Gebühren verschwinden nicht. Bei vermieteten Objekten bleiben Mieterträge steuerbar.
Ebenso ändert die Reform keinen Hypothekarvertrag. Laufzeit, Kündigungsfrist, Amortisationspflicht, Belehnungswert und Tragbarkeit richten sich weiterhin nach Vertrag und Kreditprüfung. Steuerrecht und Bankvertrag müssen getrennt gelesen werden.
Was Eigentümer bis 2029 tun sollten
- Eigenmietwert, effektive Schuldzinsen und Unterhaltsabzüge aus der letzten Veranlagung zusammentragen.
- Geplante werterhaltende Arbeiten nach Dringlichkeit und nicht nur nach Steuerwirkung ordnen.
- Hypothek nicht allein wegen des Steuerabzugs amortisieren; Liquidität, Vorsorge und Vorfälligkeit mitrechnen.
- Ab 2027 kantonale Energieabzüge und Zweitwohnungsregeln jährlich prüfen.
- Bei einem Erstkauf Erwerbsdatum und ununterbrochene Selbstnutzung dokumentieren.
Häufige Fragen
Muss ich 2028 noch Eigenmietwert versteuern?
Ja. Die Reform gilt ab Steuerperiode 2029. Für 2028 gelten die bisherigen Regeln.
Bleibt die Vermögenssteuer auf dem Haus?
Ja. Die Reform betrifft primär Eigenmietwert und Einkommenssteuerabzüge. Die kantonale Vermögensbesteuerung der Liegenschaft wird nicht abgeschafft.
Ist eine vermietete Wohnung betroffen?
Mieterträge bleiben steuerbar und Unterhaltskosten bleiben abzugsfähig. Der Schuldzinsabzug wird jedoch nach der Zusammensetzung des Vermögens begrenzt.
Spart jeder Eigentümer Steuern?
Nein. Bei tiefen Zinsen und geringer Verschuldung ist eine Entlastung wahrscheinlicher. Hohe Zinsen, hohe Unterhaltskosten oder kantonale Objektsteuern können das Ergebnis umkehren.
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