Bei selbstgenutztem Wohneigentum endet der allgemeine Unterhaltsabzug ab Steuerjahr 2029. Wer ohnehin sanieren muss, sollte Projekte und Belege rechtzeitig planen. Eine wirtschaftlich schlechte oder überstürzte Renovation lohnt sich aber nie allein deshalb, weil ein Teil der Kosten das steuerbare Einkommen senkt.
Prüfe parallel, ob Gebäudeprogramm, kantonale Förderung oder Gemeinde einen Förderantrag vor Baubeginn verlangen. Eine verpasste Subvention kann finanziell schwerer wiegen als der optimale Steuerzeitpunkt.
Welche Abzüge wegfallen
| Kostenart | Bis Ende 2028 | Ab 2029 bei Selbstnutzung |
|---|---|---|
| Werterhaltender Unterhalt | effektiv oder Pauschale nach geltendem Recht | kein allgemeiner Abzug |
| Versicherungsprämien/Verwaltung | im gesetzlichen Rahmen | kein allgemeiner Liegenschaftsabzug |
| Energie-/Umweltinvestition | Bund und kantonal nach Regeln | Bund entfällt; kantonal eventuell weiter |
| Denkmalpflege | bei Voraussetzungen | besondere Regeln bleiben zu prüfen |
| Vermietete Liegenschaft | Unterhalt abziehbar | Unterhalt bleibt abziehbar |
Unterhalt oder Wertvermehrung?
Werterhaltend ist typischerweise der Ersatz einer bestehenden, abgenutzten Einrichtung durch einen vergleichbaren Standard. Wertvermehrend ist eine neue Qualität oder zusätzliche Ausstattung. Bei einer Küchenrenovation kann eine Rechnung beide Komponenten enthalten. Verlange deshalb von Unternehmern nachvollziehbare Positionen statt einer einzigen Gesamtsumme.
Wertvermehrende Kosten sind nicht verloren: Belege können beim späteren Verkauf als Anlagekosten für die Grundstückgewinnsteuer wichtig werden. Sie sollten deshalb dauerhaft aufbewahrt werden — auch nach 2029.
Welches Jahr zählt?
Die zeitliche Zuordnung ist kantonal zu prüfen. Je nach Praxis können Zahlungs-, Fälligkeits- oder Ausführungszeitpunkt relevant sein. Eine Offerte oder Anzahlung allein garantiert keinen Abzug. Für grössere Arbeiten über den Jahreswechsel solltest du vom kantonalen Steueramt oder einer Steuerfachperson schriftlich klären lassen, welche Rechnung in welche Steuerperiode fällt.
Energiearbeiten: Bund und Kanton trennen
Ab 2029 entfällt der Abzug für Energie- und Umweltschutzmassnahmen bei der direkten Bundessteuer. Kantone dürfen solche Abzüge bis längstens 2050 weiterführen. Das kann zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen in derselben Steuererklärung führen.
Die Umsetzung ist bereits in Bewegung: Der Kanton Aargau hat 2026 vorgeschlagen, kantonale Energie- und Umweltabzüge weiterzuführen. Das ist ein Beispiel, keine schweizweite Regel. Fördergelder, Steuerabzug und Restkosten müssen getrennt werden; subventionierte Kosten sind regelmässig nicht nochmals voll abziehbar.
Gemischte Renovation richtig aufteilen
Angenommen, eine Küche kostet CHF 60'000. CHF 35'000 ersetzen abgenutzte Bauteile in vergleichbarem Standard, CHF 20'000 entfallen auf eine deutliche Komfortsteigerung und CHF 5'000 auf reine Planung oder Nebenarbeiten. Eine pauschale Deklaration von CHF 60'000 als Unterhalt ist angreifbar.
Lass die Rechnung stattdessen nach Arbeitsgattung, Ersatz und Mehrwert gliedern. Der werterhaltende Teil kann nach geltendem Recht bis 2028 als Unterhalt relevant sein. Der wertvermehrende Teil gehört ins dauerhafte Anlagekosten-Dossier für einen späteren Verkauf. Die tatsächliche steuerliche Aufteilung entscheidet die zuständige Behörde.
Die fünf wichtigsten Belege
- unterzeichnete Offerte mit detailliertem Leistungsbeschrieb
- Schlussrechnung mit getrennten Positionen und Ausführungsdatum
- Zahlungsnachweis und allfällige Teilrechnungen
- Förderentscheid samt ausbezahltem Beitrag
- Vorher-/Nachher-Fotos und technische Datenblätter
Bei Stockwerkeigentum kommen Beschlussprotokoll, Kostenverteiler und Abrechnung des Erneuerungsfonds hinzu. Ohne diese Unterlagen lässt sich Jahre später kaum beweisen, welcher Anteil auf deine Einheit und welche Massnahme entfiel.
Projektplan 2026–2028
- Zustand erfassen: Gebäudehülle, Heizung, Dach, Leitungen und Küche nach technischer Dringlichkeit priorisieren.
- Kosten aufteilen: werterhaltend, wertvermehrend, Energie, Förderung und Eigenleistung separat offerieren lassen.
- Steuerwirkung rechnen: Abzug × persönlicher Grenzsteuersatz, nicht Abzug = Ersparnis.
- Jahre verteilen: Grosse Projekte können bei progressiven Tarifen sinnvoll verteilt sein; Energieabzüge können eigene Vortragsregeln haben.
- Belege sichern: Vertrag, Rechnung, Zahlungsnachweis, Fotos, Förderentscheid und technische Beschreibung digital archivieren.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Renovation von CHF 50'000 wegen des Abzugs?
Allein steuerlich nein. Bei 25 Prozent Grenzsteuersatz spart ein voll abzugsfähiger Betrag vereinfacht CHF 12'500; CHF 37'500 bleiben wirtschaftliche Kosten.
Kann ich 2028 die Pauschale und effektive Kosten kombinieren?
Für dasselbe Objekt wird grundsätzlich zwischen Pauschale und effektiven Kosten gewählt. Details richten sich nach geltendem Steuerrecht.
Was gilt bei Stockwerkeigentum?
Eigene Unterhaltskosten und Einlagen oder Zahlungen des Erneuerungsfonds sind getrennt zu beurteilen. Protokolle und Fondsabrechnungen aufbewahren.
Was gilt bei teilweiser Vermietung?
Selbstgenutzte und vermietete Teile müssen sachgerecht abgegrenzt werden. Für den vermieteten Teil bleibt der Unterhaltsabzug grundsätzlich bestehen.
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