Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitwohnungen. Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Es gibt keinen Bundestarif; im Juli 2026 sind Ausgestaltung und Höhe in vielen Kantonen noch offen.
Die neue Objektsteuer soll mögliche Mindereinnahmen der Kantone und Gemeinden kompensieren. Daraus folgt aber weder ein Anspruch auf eine vollständige Kompensation noch eine feste Belastung pro Wohnung. Politische Vorlage, Bemessungsgrundlage und Tarif können sich bis zum kantonalen Beschluss verändern.
Auch zwei gleich teure Ferienwohnungen können unterschiedlich belastet werden, wenn sie in verschiedenen Kantonen oder Gemeinden liegen, verschieden häufig vermietet werden oder unterschiedliche Steuerwerte haben. Für Vergleiche braucht es deshalb immer den konkreten Belegenheitsort.
Was der Bund erlaubt
Die neue Verfassungsgrundlage schafft eine Ausnahme von den üblichen Besteuerungsgrundsätzen. Sie erlaubt eine objektbezogene Abgabe im Belegenheitskanton der Zweitliegenschaft. Der Kanton darf diese Kompetenz nutzen, muss aber nicht. Ein Wohnkanton kann nicht ersatzweise eine Steuer auf einer ausserkantonalen oder ausländischen Ferienwohnung erheben.
Selbstnutzung oder Vermietung entscheidet
| Nutzung | Eigenmietwert ab 2029 | Besondere Objektsteuer | Schuldzinsen |
|---|---|---|---|
| Vollständig selbstgenutzt | entfällt | kantonal möglich | grundsätzlich nicht abziehbar |
| Überwiegend selbstgenutzt, teilweise vermietet | entfällt | kantonal möglich | vermieteter Anteil nach künftiger Praxis |
| Vollständig vermietet | kein Eigenmietwert, aber Mietertrag steuerbar | laut EFD nicht zulässig | quotal begrenzt möglich |
Gerade bei Plattformvermietung sind Kalender, Mietverträge, Abrechnungen und Eigennutzungstage wichtige Belege. Das Bundesgesetz lässt bei gemischter Nutzung Auslegungsfragen offen; kantonale Ausführungsregeln werden entscheidend.
Stand in Tourismuskantonen
| Kanton | Publizierter Stand, Juli 2026 |
|---|---|
| Graubünden | Die Regierung will eine kantonale besondere Steuer und eine Grundlage für Gemeinden und Kirchen schaffen. Tarife waren in der geprüften Grundsatzmitteilung noch nicht festgelegt. |
| Wallis | Der Staatsrat prüft laut Jahresbericht 2025 eine Kompensation durch eine Zweitliegenschaftssteuer. Eine endgültige Höhe ist daraus nicht ersichtlich. |
| Tessin | Die Regierung empfahl 2025 die Reform abzulehnen. In den geprüften offiziellen Publikationen war bis Juli 2026 kein endgültiger neuer Objekttarif publiziert. |
Was Eigentümer rechnen müssen
Die neue Belastung ist nicht einfach „Objektsteuer statt Eigenmietwert“. Aus der alten Rechnung verschwinden Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und weitgehend Schuldzinsen. Hinzukommen kann eine neue Objektsteuer. Daneben bleiben Vermögenssteuer, bestehende Grundstück- oder Liegenschaftssteuern, Kurtaxen und kommunale Gebühren je nach Kanton bestehen.
- Heutige Einkommenssteuerwirkung der Ferienwohnung bestimmen.
- Wegfall von Unterhalt und Schuldzinsabzug einrechnen.
- Künftige Objektsteuer separat ergänzen, sobald Tarif und Bemessungsgrundlage feststehen.
- Vermietung nicht nur steuerlich rechnen: Leerstand, Reinigung, Plattformgebühren und Nutzungsbeschränkungen gehören dazu.
Welche Abgaben trotzdem bleiben
Der Wegfall des Eigenmietwerts ist keine Befreiung der Ferienwohnung von allen Steuern. Je nach Kanton und Gemeinde bleiben insbesondere Vermögenssteuer auf dem Steuerwert, bestehende Grundstück- oder Liegenschaftssteuern, Kurtaxen, Beherbergungsabgaben bei Vermietung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und Abfall bestehen.
Beim Erwerb kommen weiterhin Notariat, Grundbuch, mögliche Handänderungssteuer und Kosten eines neuen oder erhöhten Schuldbriefs hinzu. Beim späteren Verkauf kann Grundstückgewinnsteuer entstehen. Die besondere Objektsteuer wäre ein zusätzlicher Baustein innerhalb dieses kantonalen Systems.
Fünf Fragen an Kanton und Gemeinde
- Wird eine besondere Zweitliegenschaftssteuer eingeführt?
- Welche Bemessungsgrundlage gilt: Steuerwert, Verkehrswert oder eine andere Grösse?
- Gibt es einen kantonalen und zusätzlich einen kommunalen Satz?
- Wie wird überwiegende Selbstnutzung bei teilweiser Vermietung nachgewiesen?
- Welche bestehende Liegenschaftssteuer bleibt daneben bestehen oder wird angerechnet?
Verlange bei einer konkreten Kaufentscheidung die Fundstelle im beschlossenen Gesetz oder in der Botschaft. Medienberichte und politische Absichtserklärungen sind noch kein geltender Tarif.
Vor einem Kauf
- Gemeinde nach bestehenden und geplanten Liegenschaftsabgaben fragen.
- Reglement bei Stockwerkeigentum auf Kurzzeitvermietung prüfen.
- Finanzierungsangebot ohne allgemeinen Schuldzinsabzug stressen.
- Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief separat rechnen.
- Keine Kaufentscheidung auf einen noch nicht beschlossenen Tarif stützen.
Häufige Fragen
Ist die neue Steuer eine Einkommenssteuer?
Nein, sie ist als besondere Objektsteuer auf der Liegenschaft konzipiert. Die konkrete Bemessungsgrundlage legt der Kanton fest.
Zahle ich weiterhin Vermögenssteuer?
Ja. Die Abschaffung des Eigenmietwerts hebt die kantonale Vermögenssteuer auf dem Immobilienwert nicht auf.
Kann auch die Gemeinde eine Steuer erheben?
Das hängt vom kantonalen Gesetz ab. Graubünden plant beispielsweise eine Grundlage, damit Gemeinden einen eigenen Satz festlegen können.
Gilt die Regel für eine Ferienwohnung im Ausland?
Die besondere Schweizer Objektsteuer kann nicht auf einer ausländischen Liegenschaft erhoben werden. Internationale Steuerausscheidung und ausländisches Recht bleiben separat relevant.
Kaufnebenkosten im Ferienkanton kennen
Vergleiche Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbrief für alle 26 Kantone.
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