Was kostet derselbe Hauskauf in jedem Kanton? Bei einem frei wählbaren Kaufpreis vergleicht der Atlas drei getrennte Kostenblöcke: öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag und Handänderungssteuer. Bei CHF 1'000'000 reicht das Modell von CHF 2'081 (Zürich) bis CHF 40'000 (Waadt).
Die drei Spalten stehen nicht für dieselbe Leistung. Zwei sind Gebühren für unterschiedliche Schritte des Eigentumswechsels; die dritte ist eine Steuer oder Abgabe. Zusammen ergeben sie im Atlas die modellierten unmittelbaren Transaktionskosten.
01 · Vertrag
Notariat
Das Notariat erstellt die öffentliche Urkunde, prüft Identität und Handlungsfähigkeit, klärt den Parteiwillen und beurkundet den Kaufvertrag. Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Grundstücks ist diese Form vorgeschrieben. Die Beurkundung schützt die Parteien, sichert Beweise und schafft eine klare Grundlage für das öffentliche Register.
Im Atlas: kantonaler Tarif oder Richtwert auf Basis des Kaufpreises; Staffel, Minimum, Maximum und MWST werden berücksichtigt, soweit sie in der Tariflogik hinterlegt sind. Öffentliche Beurkundung im Glossar →
02 · Eintrag
Grundbuch
Das Grundbuchamt prüft Anmeldung und Belege und trägt den neuen Eigentümer ein. Im Grundbuch werden unter anderem Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte geführt. Die Grundbuchgebühr ist deshalb nicht einfach ein zweites Notariatshonorar, sondern eine eigene kantonale Amtsgebühr.
Im Atlas: Gebühr für den Eigentumswechsel gemäss hinterlegtem kantonalem Modell — getrennt von einem neuen oder erhöhten Schuldbrief. Grundbuch im Glossar →
03 · Abgabe
Handänderung
«Handänderung» bedeutet zunächst, dass eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt. Die daran anknüpfende Handänderungssteuer oder Handänderungsabgabe bezahlt keine notarielle Leistung. Ob sie erhoben wird, wie hoch sie ist und ob Selbstnutzer, Verwandte oder Umstrukturierungen privilegiert sind, bestimmen Kanton und teilweise Gemeinde.
Im Atlas: ordentlicher Satz im Standardmodus; der Hauptwohnsitz-Schalter bildet ausgewählte, hinterlegte Privilegien modellhaft ab. Handänderungssteuer im Glossar →
Merksatz
Das Notariat beurkundet, das Grundbuchamt trägt ein, der Staat besteuert beziehungsweise erhebt eine Abgabe. Auf einer Abrechnung können alle drei Positionen gemeinsam erscheinen; rechtlich und rechnerisch bleiben sie getrennt.
Regel-/Höchsttarife ohne Selbstnutzer-Privilegien. Das Ranking zeigt die gesamte modellierte Transaktionsbelastung, nicht die vertragliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Total ohne Schuldbrief, Auslagen und objektspezifische Zuschläge.
Ist CHF 850’000 ein Schweizer Standardwert?
Nein. CHF 850’000 war der frühere Modellwert von tabellio.ch — kein amtlicher Durchschnitt, Median, Schwellenwert oder «typischer Hauspreis». Auch der neue Startwert von CHF 1 Mio. ist kein behaupteter Marktstandard. Wir verwenden ihn, weil eine runde Million als Vergleichsbasis leicht lesbar und im Kopf einfach hoch- oder herunterzurechnen ist.
Ein einzelner landesweiter «Standardpreis» wäre ohnehin wenig aussagekräftig: Kanton, Gemeinde, Objekttyp, Wohnfläche, Zustand und Mikrolage verändern den Kaufpreis stark. Der Immobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik misst die Entwicklung der Transaktionspreise als Index und ist kein einzelner absoluter CHF-Referenzpreis. Für Ihre Schätzung zählt deshalb nur der konkrete Kaufpreis — genau dafür ist das Feld oben frei editierbar.
Wichtig: Wegen Mindestgebühren, Höchstbeträgen und progressiven Staffeln ist eine Verdoppelung des Kaufpreises nicht in jedem Kanton exakt eine Verdoppelung jeder Gebühr. Der Atlas rechnet deshalb bei jeder Eingabe neu, statt CHF 1 Mio. bloss linear umzurechnen.
Das hinterlegte Modell ergibt rund CHF 1'081 Notariat + CHF 1'000 Grundbuch + CHF 0 Handänderung = CHF 2'081 Total. Der Anteil von 0,21 % ist lediglich Total geteilt durch Kaufpreis. Er ist weder Hypothekarzins noch jährliche Belastung.
Was der Vergleich zeigt
Bis Faktor 19,2 Unterschied: am günstigsten Zürich (CHF 2'081), am teuersten Waadt (CHF 40'000).
Keine Handänderungssteuer in 8 Kantonen: Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug, Zürich — das drückt die Nebenkosten dort deutlich.
Selbstnutzer-Privilegien (Befreiung, Freibetrag oder Reduktion bei selbstbewohntem Eigentum) u. a. in Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Bern, Genf, Jura, Neuenburg, Solothurn: Die reale Rechnung kann tiefer ausfallen als im Ranking.
Notariatssystem: 12 Kantone mit Amtsnotariat (Fixtarife), 11 mit freiem Notariat (teils Rahmentarife mit Offerten-Spielraum).
So rechnet der interaktive Atlas
Die zentrale Tarif-Engine verwendet die hinterlegten kantonalen Regel- beziehungsweise Höchsttarife für Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer (Stand Juli 2026). Wo ein amtlicher Staffel-, Mindest- oder Höchsttarif vollständig hinterlegt ist, wird dieser auf den gewählten Kaufpreis angewendet. Andernfalls dient der publizierte Promillewert als deklarierter Richtwert.
Der optionale Hauptwohnsitz-Modus berücksichtigt bekannte Grundmodelle: vollständige Befreiung, reduzierter Satz, Berner Freibetrag und Genfer Casatax innerhalb der hinterlegten Preisgrenze. Er prüft aber weder Einzugsfrist noch Mindestnutzung, Ersterwerb, Gemeindezuschlag oder Rückforderung. Das Resultat ist deshalb eine Vergleichsrechnung, keine Offerte oder Steuerveranlagung.
Was ist im Total enthalten — und was nicht?
Im Atlas enthalten
Beurkundung des Kaufvertrags nach hinterlegtem kantonalem Modell
Grundbuchgebühr für den Eigentumswechsel
ordentliche Handänderungssteuer oder -abgabe
ausgewählte Hauptwohnsitz-Privilegien, wenn der Schalter aktiv ist
Auszüge, Beglaubigungen, Kopien, Porto und weitere Auslagen
Beratung ausserhalb der üblichen Beurkundung und komplexe Vertragsklauseln
Makler, Bank, Finanzierung, Schätzung und Gebäudeprüfung
nicht hinterlegte Gemeindezuschläge oder individuelle Steuerbefreiungen
Wer welche Kosten trägt, kann sich aus kantonalem Recht, Tarif und Kaufvertrag ergeben. Für den Kantonsvergleich summiert der Atlas die volle modellierte Transaktionsbelastung. Er behauptet damit nicht, dass der Käufer jede Position allein bezahlt.
Welcher Kanton hat die tiefsten Notarkosten beim Hauskauf?
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sind die gesamten Nebenkosten (Beurkundung, Grundbuch, Handänderungssteuer) im Kanton Zürich mit rund CHF 2'081 am tiefsten und im Kanton Waadt mit rund CHF 40'000 am höchsten — ein Unterschied von Faktor 19,2.
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
Keine Handänderungssteuer erheben Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug, Zürich. Das senkt die Kaufnebenkosten dort spürbar; es bleiben Notariats- und Grundbuchgebühren.
Kann ich den Notar frei wählen, um zu sparen?
Beim Grundstückkauf nein: Es gilt das Belegenheitsprinzip — zuständig ist der Kanton, in dem die Liegenschaft liegt. Bei ortsungebundenen Geschäften (Firmengründung, Ehe- und Erbvertrag) dagegen ja, hier lohnt der Kantonsvergleich.
Kann ich im Atlas einen eigenen Kaufpreis eingeben?
Ja. Kaufpreis eingeben oder Schieberegler nutzen; die Rangliste berechnet Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer für alle 26 Kantone neu. Der Preis wird in der URL gespeichert und kann geteilt werden.
Ist CHF 850’000 ein offizieller Schweizer Standardwert?
Nein. CHF 850’000 war der frühere Modellwert dieses Vergleichs, kein amtlicher Durchschnitt, Median oder Schwellenwert. Auch CHF 1 Mio. ist kein offizieller Standard, sondern ein runder Startwert. Für eine persönliche Schätzung sollte immer der tatsächliche Kaufpreis eingegeben werden.
Was ist der Unterschied zwischen Notariat und Grundbuch?
Das Notariat erstellt und beurkundet den Grundstückkaufvertrag. Das Grundbuchamt prüft die Anmeldung und trägt den Eigentumswechsel im Grundbuch ein. Dafür entstehen zwei getrennte Gebühren, auch wenn das Notariat die Grundbuchanmeldung organisatorisch vorbereitet.
Ist die Handänderungssteuer eine Notariatsgebühr?
Nein. Die Handänderungssteuer beziehungsweise Handänderungsabgabe ist eine kantonale oder kommunale Abgabe auf den Eigentumswechsel. Sie bezahlt keine notarielle Leistung und fällt je nach Kanton gar nicht, reduziert oder zum ordentlichen Satz an.
Warum verändern sich die Zahlen nicht überall proportional?
Mehrere Kantone kennen Mindest-, Höchst- oder Staffeltarife. Der Atlas verwendet diese hinterlegte Tariflogik; wo keine vollständige Staffel vorliegt, zeigt er einen deklarierten linearen Richtwert.
Sind Selbstnutzer-Privilegien berücksichtigt?
Standardmässig nein. Der Schalter Hauptwohnsitz berücksichtigt modellhaft hinterlegte Befreiungen, Reduktionen, den Berner Freibetrag und Casatax. Voraussetzungen und Nachbezugsrisiken müssen im Einzelfall geprüft werden.
Sind diese Zahlen verbindlich?
Nein. Es sind Richtwerte auf Basis der kantonalen Tarife (Stand Juli 2026). Gemeindezuschläge, konkrete Urkunde, Grundstücke, Auslagen und individuelle Privilegien können das Resultat verändern.
Ihre Kaufnebenkosten auf den Franken
Kaufpreis und Kanton eingeben — der Rechner zeigt Beurkundung, Grundbuch und Handänderungssteuer separat.