Beginne spätestens sechs Monate vor Ablauf, bei langen Kündigungsfristen oder Forward-Wunsch besser zwölf Monate früher. Lies zuerst Vertrag und Bedingungen, aktualisiere Bonitäts- und Objektunterlagen und entscheide erst danach über Festhypothek, SARON, Amortisation und Anbieter. Für den Bankwechsel braucht es bei ausreichender Pfandsumme meist keinen neuen Schuldbrief — aber Kündigung, unwiderrufliches Zahlungsversprechen und Gläubigerwechsel müssen termingerecht zusammenspielen.
Produkt und Vertrag entscheiden, nicht eine allgemeine Bankregel.
Zins, Marge, Gebühren, Amortisation und Nebenbindungen.
Die Sicherheit muss am Ablösetag zur neuen Finanzierung passen.
Sechs Monate sind Minimum, nicht Maximum
Veröffentlichte Anbieterinformationen empfehlen je nach Situation einen Start zwischen 18 und 6 Monaten vor Ablauf. Eine frühe Planung ist noch kein früher Vertragsabschluss. Du kannst Unterlagen und Strategie vorbereiten, ohne den Zins sofort zu fixieren.
Der Fahrplan
| Zeitpunkt | Aufgabe | Ergebnis |
|---|---|---|
| 12–18 Monate vorher | Ablaufdaten aller Tranchen, Kündigungsfristen und Verkauf-/Umbaupläne erfassen | Entscheidungskalender |
| 9 Monate vorher | Finanz- und Objektdossier aktualisieren, Restschuld und Amortisation rechnen | offertfähiges Dossier |
| 6 Monate vorher | Strategie Fest/SARON/Tranchen festlegen und mehrere Anbieter anfragen | vergleichbare indikative Angebote |
| 4 Monate vorher | verbindliche Offerten mit allen Bedingungen einholen | Gesamtkostenvergleich |
| 3 Monate vorher | Anbieter wählen, Kündigung auslösen und Ablösung beauftragen | bestätigter Wechselplan |
| 1 Monat vorher | Zahlungsversprechen, Schuldbrief, Amortisation und Kontoverbindung kontrollieren | vollzugsbereite Ablösung |
| Ablösetag | alte Schuld tilgen, Sicherheit übertragen, neue Finanzierung starten | lückenloser Übergang |
Diese Vertragsstellen zuerst markieren
- Enddatum jeder Tranche
- ordentliche Kündigungsfrist und Form der Kündigung
- Anschlussregel nach Laufzeitende
- Vorfälligkeitsentschädigung und administrative Wechselgebühren
- Kündigungsfrist einer SARON- oder variablen Hypothek
- Amortisationspflicht und verpfändete Säule 3a
- Übertragbarkeit auf Käufer oder Ersatzobjekt
- welche Schuldbriefe welche Tranchen sichern
Eine Festhypothek endet wirtschaftlich mit ihrer Laufzeit, doch Vertrag und Bedingungen können für die Geschäftsbeziehung oder Anschlusslösung zusätzliche Fristen enthalten. Kündige nie auf Basis einer Internet-Faustregel.
Das vollständige Offertdossier
Person und Einkommen
Aktuelle Steuererklärung, Lohnausweise, Arbeitsverträge, selbständige Abschlüsse und Unterhaltsverpflichtungen.
Vermögen und Vorsorge
Eigenmittel, Wertschriften, Pensionskasse, Säule 3a, Verpfändungen und geplante Amortisation.
Objekt
Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Pläne, Gebäudeversicherung, Renovationen und bei Stockwerkeigentum Gemeinschaftsunterlagen.
Bestehende Finanzierung
Restschuld, Tranchen, Zinsen, Enddaten, Schuldbriefe, Pfandstellen und Kündigungsbedingungen.
Offerten wirklich vergleichbar machen
| Kriterium | Festhypothek | SARON-Hypothek |
|---|---|---|
| Zinsangabe | fixer Satz und Laufzeit | Referenzzins plus Marge, allfälliger Floor |
| Kündigung | vorzeitig häufig teuer | vertragliche Mindestlaufzeit und Frist |
| Planbarkeit | hoch | variabel |
| Modellwechsel | meist erst am Ende | Wechselrecht zum gleichen Anbieter produktabhängig |
| Nebenkosten | Bearbeitung, Bewertung, Kontopaket, Schuldbrieftransfer und Amortisationsauflagen | |
Der SARON selbst ist ein besicherter Tagesgeld-Referenzzins. Die Hypothek kostet nicht einfach «SARON»: Bankmarge, Abrechnungsperiode, Zinsuntergrenze und Vertragsbedingungen gehören zwingend daneben.
So funktioniert der Anbieterwechsel
- Die neue Bank prüft Objekt, Tragbarkeit und Belehnung.
- Du akzeptierst die neue Offerte unter abgestimmten Ablösebedingungen.
- Die bestehende Finanzierung wird frist- und formgerecht gekündigt.
- Die neue Bank stellt ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen aus.
- Die alte Bank gibt den Schuldbrief beziehungsweise die Gläubigerstellung frei.
- Am Stichtag wird die alte Schuld bezahlt und die neue Finanzierung ausbezahlt.
Beim Register-Schuldbrief erfolgt der Gläubigerwechsel durch Eintragung im Grundbuch aufgrund der schriftlichen Erklärung des bisherigen Gläubigers. Beim Papier-Schuldbrief wird der Titel übertragen. Reicht die Pfandsumme nicht, muss nur die fehlende Sicherheit erhöht oder neu errichtet werden.
Die Tranchenfalle
Unterschiedliche Enddaten verteilen das Zinsrisiko, können aber den vollständigen Bankwechsel über Jahre blockieren. Der Schuldbrief sichert häufig nicht sauber getrennt jede einzelne Tranche. Willst du nur eine Tranche verschieben, müssen alte und neue Bank die Sicherheitenaufteilung akzeptieren; eine Teilung oder Neuordnung kann Gebühren auslösen.
Plane neue Tranchen deshalb nicht nur nach Zinskurve. Frage, wann du wieder mit dem gesamten Volumen verhandeln kannst und ob die kürzere Tranche tatsächlich zu einem anderen Anbieter wechseln darf.
Verlängern, wechseln oder amortisieren?
Wenn Gesamtangebot, Flexibilität und Service der bisherigen Bank konkurrenzfähig sind.
Wenn die Zins- und Bedingungsdifferenz Transferkosten und Aufwand übersteigt.
Wenn Liquidität, Vorsorge und künftige Tragbarkeit für eine tiefere Restschuld sprechen.
Wenn der Preis der Budgetsicherheit transparent und der zukünftige Bedarf sicher ist.
Häufige Fragen
Muss meine bisherige Bank mir früh eine Offerte machen?
Anbieterprozesse unterscheiden sich. Warte nicht passiv auf eine Verlängerungsofferte, sondern setze deinen eigenen Vergleichstermin anhand der vertraglichen Kündigungsfrist.
Ist der tiefste Zinssatz automatisch das beste Angebot?
Nein. Rechne Gebühren, Marge, Zinsuntergrenze, Amortisation, Kontobindung, Bewertung, Kündigung und Flexibilität mit. Kleine Zinsunterschiede können durch Nebenbedingungen überkompensiert werden.
Was kostet der Schuldbrieftransfer?
Das hängt von Titelart und Kanton ab. Im Kanton Zürich kostet die Eintragung eines neuen Gläubigers bei einem Register-Schuldbrief laut amtlicher Information CHF 50 pro Pfandrecht; andere Kantone haben eigene Tarife.
Kann die neue Bank den Immobilienwert tiefer ansetzen?
Ja. Anbieter verwenden eigene Bewertungs- und Kreditregeln. Eine tiefere Bewertung kann die Belehnung erhöhen, zusätzliche Amortisation oder Eigenmittel verlangen und eine attraktive Zinsindikation verändern.
Sechs Monate vorher erinnert werden
Trage das Ablaufdatum einmal ein. Tabellio erinnert dich kostenlos, bevor Kündigungsfrist und Vergleichsfenster eng werden.
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