Für Konkubinatspaare ist Miteigentum häufig die transparenteste Eigentumsform: Beide Quoten stehen im Grundbuch und sollten zu Eigenkapital, Hypothek und Rückzahlungsabrede passen. Zusätzlich braucht es einen Konkubinats- beziehungsweise Miteigentümervertrag für Kosten, Investitionen, Trennung und Verkauf. Weil Partner einander nicht automatisch beerben, gehören Testament oder Erbvertrag, Tragbarkeit im Todesfall sowie Begünstigungen bei Pensionskasse und Säule 3a zwingend in die Planung.
Einzahlungen allein schaffen keine automatisch passende Eigentumsquote.
Ausstieg, Bewertung und Übernahme müssen vertraglich geregelt sein.
Der Partner erbt den Hausanteil ohne Verfügung nicht.
Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum?
| Form | Wirkung | Konkubinat-Risiko |
|---|---|---|
| Alleineigentum | nur eine Person im Grundbuch | Mitfinanzierung der anderen Person schafft nicht automatisch Eigentum |
| Miteigentum | feste Quoten, z.B. 60/40 | Quote und Finanzierung müssen sauber abgestimmt werden |
| Gesamteigentum | Eigentum an Gemeinschaft gebunden | Verfügung nur gemeinsam; einfache Gesellschaft muss klar geregelt sein |
Die offiziellen Behördeninformationen empfehlen, Form und Beteiligung spätestens im Kaufvertrag festzulegen. Bei Miteigentum hat jeder einen Anteil und grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Anteil der anderen Person. Beim Gesamteigentum gibt es keine frei verfügbare Einzelquote.
Eigentumsquote und Geldflüsse
Dokumentiert vor der Beurkundung:
- Eigenkapital jeder Person
- eingesetzte Säule-3a- oder Pensionskassenmittel
- interne Tragung der Hypothek
- Amortisation und Schuldzinsen
- Kaufnebenkosten
- spätere Renovationen und Eigenleistungen
Eine Quote von 50/50 kann gewollt sein, obwohl eine Person mehr einzahlt. Dann muss geklärt werden, ob die Differenz Schenkung, Darlehen oder bewusst ungleiche Finanzierung ist. Ohne Dokumentation entstehen bei Trennung Beweis-, Steuer- und Rückzahlungsprobleme.
Gegenüber der Bank können beide solidarisch für die gesamte Hypothek haften, obwohl sie intern 60/40 vereinbart haben. Der interne Vertrag bindet die Bank nicht. Eine Entlassung aus der Hypothek braucht deren Zustimmung.
Was in den Konkubinatsvertrag gehört
Laufende Kosten
Zinsen, Amortisation, Unterhalt, Versicherungen, Steuern und Nebenkosten aufteilen.
Investitionen
Festlegen, ob Renovationen die Eigentumsquote ändern, eine Forderung schaffen oder unentgeltlich bleiben.
Trennung
Auszug, Nutzungsentschädigung, Verkaufsprozess, Übernahmerecht und Fristen regeln.
Bewertung
Unabhängige Schätzung, Bewertungsstichtag, Hypothek und Verkaufskosten definieren.
Streitlösung
Mediation, Entscheidmechanismus und Ersatzlösung bei blockiertem Verkauf vereinbaren.
Was passiert bei einer Trennung?
Ohne Vereinbarung kann eine Person nicht einfach verlangen, dass die Bank sie aus der Schuld entlässt oder die andere ihr den Anteil abkauft. Kann niemand übernehmen, bleibt oft nur der gemeinsame Verkauf. Uneinigkeit über Preis, Zeitpunkt und Investitionen macht diesen Prozess teuer.
Eine gute Ausstiegsklausel regelt zuerst ein befristetes Übernahmerecht, dann die Bewertungsmethode und schliesslich den Verkauf an Dritte. Sie sollte auch festhalten, wer bis zum Vollzug im Haus bleibt und welche Nutzungsentschädigung oder Kostenverteilung gilt.
Der Todesfall ist die grösste Lücke
Konkubinatspartner sind keine gesetzlichen Erben. Stirbt eine Person ohne Testament oder Erbvertrag, geht ihr Anteil an ihre gesetzlichen Erben – etwa Kinder, Eltern oder Geschwister. Der überlebende Partner kann plötzlich mit diesen Personen Miteigentümer werden.
Ein Testament kann den Partner im Rahmen der verfügbaren Quote begünstigen. Ein Erbvertrag kann zusätzlich Verzicht, Gegenleistung und Bindung regeln. Pflichtteile der Nachkommen sowie eine mögliche kantonale Erbschaftssteuer für nicht verwandte Personen müssen berücksichtigt werden.
Wohnrecht, Nutzniessung oder Übernahmerecht?
| Instrument | Ziel | Achtung |
|---|---|---|
| Wohnrecht | weiter im Haus wohnen | Räume, Dauer, Kosten und Löschung regeln |
| Nutzniessung | nutzen oder Erträge beziehen | umfassender, steuerlich und finanziell komplexer |
| Vermächtnis | bestimmtes Recht oder Betrag zuweisen | Pflichtteile und Vollzug sicherstellen |
| Übernahmerecht | Anteil gegen Zahlung erwerben | Bewertung und Finanzierung im Todesfall definieren |
Ein Recht nützt nur, wenn es finanzierbar ist. Prüft deshalb mit der Bank, ob der überlebende Partner Hypothek, Unterhalt und Ausgleich an Erben allein tragen kann. Eine Lebensversicherung kann die notwendige Liquidität liefern.
Pensionskasse, Freizügigkeit und Säule 3a
Eine Partnerleistung aus der Pensionskasse ist nicht automatisch garantiert. Das BSV weist darauf hin, dass sie nur besteht, wenn das Reglement sie vorsieht. Typische Voraussetzungen sind mindestens fünf Jahre Lebensgemeinschaft vor dem Tod oder der Unterhalt gemeinsamer Kinder. Häufig ist eine Begünstigungsmeldung zu Lebzeiten nötig.
Für die Säule 3a gilt eine gesetzliche Begünstigtenordnung mit beschränktem Gestaltungsspielraum. Der Lebenspartner kann insbesondere bei fünfjähriger ununterbrochener Lebensgemeinschaft oder gemeinsamen Unterhaltspflichten berücksichtigt werden. Ab 1. Juni 2027 treten flexiblere Regeln in Kraft; bis dahin gilt die heutige Ordnung. Formulare von Pensionskasse, Freizügigkeits- und 3a-Stiftung sollten separat geprüft werden.
Die 10 Absicherungen vor dem Kauf
- Eigentumsform bewusst wählen.
- Grundbuchquoten an Beiträge oder ausdrücklich gewollte Abweichung anpassen.
- Eigenkapitalherkunft schriftlich dokumentieren.
- Interne Hypotheken- und Kostenquote regeln.
- Investitionen und Mehrwert behandeln.
- Trennungs- und Übernahmemechanismus vereinbaren.
- Testament oder Erbvertrag errichten.
- Wohn- oder Übernahmerecht im Todesfall prüfen.
- PK-, Freizügigkeits- und 3a-Begünstigungen melden.
- Finanzierbarkeit bei einem Einkommen und im Todesfall testen.
Häufige Fragen
Sollen wir automatisch 50/50 kaufen?
Nur wenn das euer wirtschaftlicher Wille ist. Bei ungleichen Beiträgen sollte die Differenz als Quote, Darlehen oder bewusste Zuwendung dokumentiert werden.
Kann mein Partner meine Hälfte einfach übernehmen?
Nicht automatisch. Es braucht einen Rechtsgrund, die Einigung mit Erben oder Mitberechtigten, öffentliche Beurkundung beziehungsweise Grundbuchvollzug und meist die Zustimmung der Bank zur Finanzierung.
Schützt ein Testament vor einem Verkauf?
Nicht zwingend. Pflichtteile, Erbschaftssteuer und fehlende Tragbarkeit können trotz Begünstigung Liquiditätsdruck erzeugen. Testament, Versicherung und Finanzierung müssen zusammenpassen.
Ist der Konkubinatsvertrag öffentlich zu beurkunden?
Der reine Konkubinatsvertrag grundsätzlich nicht. Enthält die Gestaltung jedoch Grundstückübertragungen, dingliche Rechte oder erbvertragliche Verpflichtungen, gelten dafür die jeweiligen strengeren Formvorschriften.
Eigentum und Todesfall vor dem Kauf strukturieren
Besprecht Grundbuchquote, Übernahmerecht und Nachlassplanung vor dem Kaufvertragsentwurf mit einer Urkundsperson.
Notar finden →