Nur wegen der Reform solltest du die Hypothek nicht blind amortisieren. Ab 2029 entfällt bei reiner Selbstnutzung zwar der allgemeine Schuldzinsabzug, doch du musst den sicheren Zinsgewinn einer Rückzahlung gegen Notreserve, Vertragskosten, Vorsorge, alternative Nettorendite und spätere Kreditfähigkeit abwägen.
Was sich 2029 ändert
Bis Ende 2028 sind private Schuldzinsen innerhalb der gesetzlichen Grenze grundsätzlich abzugsfähig. Ab 2029 richtet sich der verbleibende Abzug hauptsächlich nach dem Anteil vermieteter oder verpachteter Immobilien am Gesamtvermögen. Wer nur ein selbstgenutztes Eigenheim, Kontoguthaben und Wertschriften besitzt, kann in der Regel keine allgemeinen privaten Schuldzinsen mehr abziehen.
Der Ersterwerberabzug bleibt als befristete Ausnahme: anfänglich höchstens CHF 10'000 für gemeinsam besteuerte Ehepaare und CHF 5'000 für andere Steuerpflichtige, jährlich linear sinkend.
Vom Bruttozins zum Nettozins
Heute reduziert der Steuerabzug die effektiven Zinskosten. Vereinfacht gilt: Nettozins = Hypothekarzins × (1 − Grenzsteuersatz), sofern der ganze Zins abzugsfähig ist. Ab 2029 nähert sich der Nettozins bei reiner Selbstnutzung dem Bruttozins.
| Beispiel | Bis 2028 | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Hypothek | CHF 600'000 | CHF 600'000 |
| Zins 2,0 % | CHF 12'000 | CHF 12'000 |
| Grenzsteuersatz 25 % | vereinfachter Steuervorteil CHF 3'000 | CHF 0 ohne Ausnahme |
| Effektive Zinslast | CHF 9'000 | CHF 12'000 |
Das Beispiel ignoriert Eigenmietwert, andere Abzüge und kantonale Besonderheiten. Für den Gesamtvergleich muss die komplette Reformrechnung verwendet werden.
Fünf Fragen vor einer Amortisation
- Notreserve: Bleiben nach der Rückzahlung mindestens mehrere Monatsausgaben plus Renovationsreserve liquide?
- Vertrag: Darfst du ausserplanmässig amortisieren oder entsteht eine Vorfälligkeitsentschädigung?
- Alternative: Welche realistische Nettorendite nach Kosten, Steuern und Risiko erwartest du auf dem Kapital?
- Tragbarkeit: Verbessert die kleinere Hypothek deine Situation im Ruhestand oder bei einer späteren Verlängerung?
- Wiederbelehnung: Würde die Bank das Kapital später überhaupt wieder auszahlen, wenn Einkommen oder Alter sich ändern?
Direkt oder über Säule 3a?
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|
| Hypothek sinkt sofort | Hypothek bleibt, Kapital fliesst in verpfändete Säule 3a |
| Zinslast sinkt sofort | Zinslast bleibt bis zur späteren Rückzahlung |
| Kapital im Haus gebunden | Vorsorgeabzug und gebundener Vermögensaufbau |
| Einfacher Risikoeffekt | Anlage-, Gebühren- und Auszahlungsregeln beachten |
Der Säule-3a-Abzug bleibt grundsätzlich bestehen; was wegfällt, ist der zusätzliche Anreiz, eine hohe Hypothek allein für den Schuldzinsabzug zu behalten. Ein bestehendes 3a-Modell sollte deshalb neu gerechnet, aber nicht vorschnell gekündigt werden.
Drei sinnvolle Strategien
| Strategie | Passt eher, wenn … | Hauptrisiko |
|---|---|---|
| Schneller amortisieren | Liquiditätsreserve gross, Anlagehorizont kurz und Zins sicher höher als alternative Nettorendite | Kapital bleibt im Haus gebunden |
| Planmässig amortisieren | Flexibilität wichtig und die Reformwirkung noch unsicher ist | höhere laufende Zinskosten |
| Teilamortisation | du Zinslast senken, aber Reserve und Anlagespielraum behalten willst | Kompromiss löst keine knappe Tragbarkeit allein |
Eine vierte Variante ist, Kapital erst beim Ablauf einer Tranche einzusetzen. So vermeidest du eher eine Vorfälligkeitsentschädigung und kannst gleichzeitig neue Offerten vergleichen. Der genaue Termin richtet sich nach deinem Vertrag, nicht nach dem Steuerkalender.
Warum du eine Rückzahlung später nicht einfach rückgängig machst
Wer CHF 100'000 amortisiert, kann diesen Betrag nicht automatisch wieder als Hypothek beziehen. Die Bank prüft Einkommen, Alter, Objektwert, Belehnung und Tragbarkeit neu. Besonders vor oder nach der Pensionierung kann eine spätere Aufstockung schwieriger sein als erwartet.
Halte deshalb neben der Notreserve auch einen realistischen Renovationspuffer zurück. Ein schuldenärmeres Haus hilft wenig, wenn Dach, Heizung oder Stockwerkeigentümer-Sonderumlage anschliessend nur mit einem teuren Konsumkredit finanziert werden können.
Fahrplan bis 2029
- Jetzt: Hypothekstranchen, Laufzeiten, Amortisationspflichten und freie Mittel erfassen.
- Bei nächster Verlängerung: Varianten mit und ohne Sonderamortisation verbindlich offerieren lassen.
- 2028: persönliche Steuerrechnung mit den dann bekannten kantonalen Regeln aktualisieren.
- Vor Zahlung: Bankbestätigung zu Gebühren, neuer Zinsbasis und Schuldbrief einholen.
Häufige Fragen
Ist Amortisieren ab 2029 immer besser als Anlegen?
Nein. Amortisieren liefert eine weitgehend sichere Rendite in Höhe des vermiedenen Nettozinses. Anlagen können mehr bringen, tragen aber Risiko, Kosten und Steuern.
Soll ich den Schuldbrief nach der Amortisation löschen?
In der Regel nein. Ein bestehender Schuldbrief kann für spätere Finanzierung wiederverwendet werden und spart eine Neuerrichtung.
Kann ich bis 2028 extra Schulden machen, um Zinsen abzuziehen?
Ein Abzug macht eine Ausgabe nie kostenlos. Finanzierung, Anlage und Steuerfolgen müssen wirtschaftlich begründet sein; reine Steuergestaltung kann zusätzliche Risiken schaffen.
Was ist bei Festhypotheken wichtig?
Laufzeit und vertragliche Sonderamortisation sind entscheidend. Eine vorzeitige Rückzahlung kann teuer sein, selbst wenn sie steuerlich attraktiv erscheint.
Ablauf und Kündigungsfrist im Blick behalten
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