Casatax Genève 2026 : êtes-vous sous le plafond ?
Dès le 1er mars 2026, Casatax s'applique aux acquisitions admissibles jusqu'à CHF 1'394'928. Le droit de vente est réduit de CHF 20'924 et les droits d'enregistrement sur l'acte hypothécaire, centimes additionnels compris, sont réduits de 50 %.
Test rapide du prix
Ce test vérifie uniquement le plafond, pas les autres conditions.
Les deux avantages sont différents
| Avantage | Effet 2026 | Dépend de |
|---|---|---|
| Droit de vente | réduction fixe de CHF 20'924 | admissibilité de l'acquisition |
| Acte hypothécaire | réduction de 50 % des droits concernés | montant et structure du financement |
La seconde économie n'est donc pas identique pour tous les acheteurs. Elle dépend de l'acte hypothécaire effectivement constitué ou augmenté.
Conditions à réunir
- l'immeuble est situé dans le canton de Genève;
- le prix ne dépasse pas le plafond applicable à la date déterminante;
- le logement devient la résidence principale effective de l'acquéreur;
- l'occupation principale dure au moins trois ans;
- la déclaration et les preuves sont transmises dans le délai de deux ans;
- chaque acquéreur fournit un dossier complet.
Preuves de l'affectation effective
L'administration genevoise demande notamment une attestation de résidence et des documents démontrant l'emménagement : facture de déménageur ou de location de véhicule, changement d'adresse validé ou autres pièces cohérentes. Un formulaire doit être rempli par acquéreur. Si les pièces ne sont pas jointes, l'administration indique que la déclaration n'est pas traitée et qu'une reprise de droits peut être notifiée.
Deux délais à ne pas confondre
| Délai | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| Dans les 2 ans | prouver l'affectation effective après la signature de l'acte notarié |
| Pendant 3 ans au moins | maintenir le logement comme résidence principale |
Exemple simplifié
Un appartement coûte CHF 1'300'000. Le plafond est respecté : l'écart est de CHF 94'928. Si les autres conditions sont réunies, le droit de vente est réduit de CHF 20'924. À cela s'ajoute la moitié des droits applicables à l'acte hypothécaire. Les émoluments du notaire, du registre foncier et les autres débours ne disparaissent pas.
Erreurs fréquentes
- utiliser le plafond de l'année précédente;
- confondre résidence principale projetée et occupation effectivement prouvée;
- croire que le rabais devient progressif au-dessus du plafond;
- oublier un formulaire lorsqu'il y a plusieurs acquéreurs;
- confondre le délai de preuve de deux ans et la durée d'occupation de trois ans;
- annoncer CHF 20'924 comme économie totale sans ajouter la composante hypothécaire variable.
Sources officielles
- Conseil d'État genevois, communiqué du 4 février 2026 — indexation à CHF 20 924 et CHF 1 394 928
- Déclaration d’affectation effective, art. 8A LDE — conditions, pièces et délai
- ge.ch : aide pour devenir propriétaire — présentation des deux réductions
Questions fréquentes
Quel est le plafond Casatax en 2026 ?
Pour l'adaptation applicable dès le 1er mars 2026, le prix de l'opération ne doit pas dépasser CHF 1'394'928.
Quel est le rabais sur le droit de vente ?
Le montant indexé pour 2026 est de CHF 20'924. S'y ajoute une réduction de 50 % des droits d'enregistrement, centimes additionnels compris, sur l'acte hypothécaire concerné.
Combien de temps faut-il habiter le logement ?
Le bien doit servir de résidence principale pendant au moins trois ans. La preuve de l’affectation effective doit être remise dans les deux ans suivant la signature de l’acte notarié.
Casatax vaut-il pour une résidence secondaire ?
Non. Le dispositif vise le logement principal effectivement occupé par l’acquéreur.
Le rabais est-il partiel au-dessus du plafond ?
La condition officielle porte sur un prix inférieur ou égal au plafond indexé. Au-dessus, il ne faut pas compter sur un rabais proportionnel.
Calculer tous les frais genevois
Consultez aussi le guide cantonal avec acte, registre foncier et droits ordinaires.
Frais d'achat à Genève →