Grundbuchauszug, EGRID und ÖREB-Kataster richtig lesen
Kurze Antwort: Der Grundbuchauszug zeigt Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte sowie Vormerkungen und Anmerkungen zu einem Grundstück (Art. 946 ZGB). Der EGRID ist die eindeutige Bundes-Kennung dieses Grundstücks. Der ÖREB-Kataster zeigt dagegen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen wie Zonenplan, Lärmempfindlichkeit oder Altlasten — Informationen, die im Grundbuch nicht stehen. Vor einem Kauf lohnt sich deshalb der Blick in beide Register.
Aufbau des Grundbuchauszugs
Auf jedem Hauptbuchblatt werden in besonderen Abteilungen eingetragen: das Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten, die mit dem Grundstück verbunden sind oder darauf ruhen, sowie die Pfandrechte, mit denen es belastet ist (Art. 946 Abs. 1 ZGB). Dazu kommen Vormerkungen — sie machen ein eigentlich persönliches Recht oder eine Verfügungsbeschränkung gegenüber jedem künftigen Eigentümer wirksam, etwa ein vorgemerktes Kaufsrecht — und Anmerkungen, blosse Hinweise auf öffentlich-rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse ohne eigene dingliche Wirkung. Mehr zu Pfandrechten im Alltag: Schuldbrief übernehmen.
Was der Auszug nicht zeigt
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen — Zonenpläne, Lärmempfindlichkeitsstufen, belastete Standorte, Gewässerschutzzonen, Waldabstandslinien und Ähnliches — stehen nicht im Grundbuch, sondern im ÖREB-Kataster. Die Abgrenzung ist grundsätzlich: Im Grundbuch stehen privatrechtliche Verhältnisse zwischen Eigentümern, im ÖREB-Kataster die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, die eine Behörde per Beschluss oder Allgemeinverfügung angeordnet hat.
EGRID erklärt
Der eidgenössische Grundstücksidentifikator, kurz EGRID, ist die schweizweit eindeutige, dauerhafte Kennung eines im Grundbuch und in der amtlichen Vermessung geführten Grundstücks (Grundbuchverordnung, GBV). Er enthält keine sprechenden Merkmale, wird nur einmal vergeben und dient als technischer Schlüssel, um Grundbuch, amtliche Vermessung und den ÖREB-Kataster zu verknüpfen. Für dich als Käufer ist er vor allem praktisch: Mit dem EGRID findest du dasselbe Grundstück in allen drei Systemen zweifelsfrei wieder.
ÖREB-Kataster nutzen
Einstiegspunkt ist cadastre.ch/de/oereb-kataster. Eine einzelne Bundes-Abfrageseite für alle Kantone gibt es nicht: Du gibst Adresse, Parzellennummer oder EGRID ein und wirst zum Geoportal des zuständigen Kantons weitergeleitet, das dir einen amtlichen PDF-Auszug erstellt. Gezeigt werden rund neun Bundes-Themenbereiche — unter anderem Nutzungsplanung, Verkehrswege, belastete Standorte, Gewässer- und Lärmschutz, Wald — ergänzt um kantonale Zusatzthemen.
Auszug bestellen: öffentlich oder vollständig
Zuständig ist das Grundbuchamt am Ort der Liegenschaft. Ohne Interessennachweis erhältst du die öffentlichen Daten: Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, Name und Identifikation des Eigentümers, Eigentumsform und Erwerbsdatum (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Für den vollständigen Auszug mit allen Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Pfandrechten musst du ein Interesse glaubhaft machen (Art. 970 Abs. 1 ZGB) — als Kaufinteressent reicht dafür in der Regel die Reservationsvereinbarung oder eine Bestätigung der Verkaufsabsicht.
Was es kostet
Die Gebühren setzen die Kantone selbst fest. Bern verlangt CHF 20 für einen öffentlichen Auszug pro Grundstück, bei gleichzeitiger Bestellung mehrerer Auszüge derselben Eigentümerschaft CHF 10 für jeden weiteren, zuzüglich CHF 20 Zuschlag für eine Beglaubigung. Aargau berechnet CHF 30 pro Grundstück, CHF 15 für jedes weitere Grundstück derselben Eigentümerschaft bei gleichzeitiger Bestellung. Als grobe Grössenordnung über die Kantone hinweg bewegen sich einfache Auszüge meist zwischen CHF 20 und 50.
- Stimmt der Eigentümer im Grundbuchauszug mit dem Verkäufer überein?
- Sind alle Dienstbarkeiten verstanden — Wegrecht, Baubeschränkung, Leitungsrecht?
- Werden bestehende Pfandrechte/Schuldbriefe gelöscht oder übernommen?
- Gibt es Vormerkungen oder Anmerkungen mit Einfluss auf die Nutzung, z. B. ein Vorkaufsrecht?
- Wurde der ÖREB-Kataster separat für Zonenplan, Lärm und Altlasten geprüft?
- Ist der EGRID notiert, für Rückfragen bei Grundbuchamt oder Notariat?
Die ganze Checkliste für den Hauskauf
21 Punkte vom Kaufversprechen bis zum Grundbucheintrag — inklusive Grundbuch- und ÖREB-Check.
Zur Hauskauf-Checkliste →Häufige Fragen
Kann jeder einen Grundbuchauszug bestellen?
Die Grunddaten sind öffentlich: Bezeichnung des Grundstücks, Name des Eigentümers, Eigentumsform und Erwerbsdatum kann jede Person ohne Nachweis erfragen (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Für den vollständigen Auszug mit allen Dienstbarkeiten und Pfandrechten musst du ein Interesse glaubhaft machen, etwa als Kaufinteressent (Art. 970 Abs. 1 ZGB).
Was ist eine Dienstbarkeit?
Ein dingliches Recht, das einem Grundstück oder einer Person eine bestimmte Nutzung an einem fremden Grundstück einräumt oder dessen Eigentümer zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet — etwa ein Wegrecht, ein Baubeschränkungsrecht oder ein Leitungsrecht. Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen und bleiben grundsätzlich auch nach einem Verkauf bestehen.
Was bedeutet eine Vormerkung im Grundbuch?
Eine Vormerkung macht ein an sich persönliches Recht oder eine Verfügungsbeschränkung gegenüber jedem späteren Erwerber wirksam, etwa ein vorgemerktes Vorkaufsrecht oder eine Bausperre. Eine Anmerkung dagegen ist nur ein Hinweis auf öffentlich-rechtliche Verhältnisse und begründet kein eigenes Recht.
Ist der ÖREB-Kataster überall in der Schweiz verfügbar?
Der Kataster ist in jedem Kanton eingeführt, aber noch nicht in jeder Gemeinde vollständig nachgeführt. Die flächendeckende Einführung ist ein laufendes, mehrjähriges Ziel der zuständigen Bundesstellen. Für ein konkretes Grundstück lohnt sich deshalb der direkte Blick ins kantonale Geoportal.