Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Pflicht, Höhe und Kauf
Ein Erneuerungsfonds ist nach geltendem Schweizer Bundesrecht nicht generell obligatorisch. Ob und wie er geäufnet wird, bestimmen Reglement und Gemeinschaft. Seine Angemessenheit lässt sich nicht an einer einzigen Prozentzahl ablesen: Gebäudezustand, geplante Sanierungen, Zweckbindung, offene Beiträge und Versicherungswert gehören zusammen geprüft.
Wofür der Fonds da ist
Der Fonds bündelt Mittel für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen, etwa Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen. Er verhindert, dass eine notwendige Sanierung vollständig über kurzfristige Sonderbeiträge finanziert werden muss. Die laufende Betriebsrechnung und der Erneuerungsfonds sind getrennt zu lesen.
Keine gesetzliche Pflicht und keine Einheitsformel
Das geltende ZGB schreibt weder einen Fonds noch eine bestimmte jährliche Einlage vor. Branchenrichtwerte können einen ersten Vergleich liefern, ersetzen aber keine Zustandsanalyse. Ein Neubau mit Garantiefragen braucht einen anderen Finanzpfad als ein 40-jähriges Gebäude vor Dach- und Fassadensanierung.
Fünf Zahlen für den echten Check
- aktueller Fondsbestand
- jährliche Einlage der Gemeinschaft
- Anteil beziehungsweise Wertquote der gekauften Einheit
- Investitionsplan der nächsten 10 bis 20 Jahre
- beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderbeiträge
Erst daraus lässt sich die Finanzierungslücke abschätzen. Ein Fonds von CHF 300'000 kann bei zwölf Einheiten komfortabel oder völlig ungenügend sein.
Beim Kauf und Verkauf
Der dem Anteil wirtschaftlich zugerechnete Fondsbestand sollte im Kaufvertrag genannt und als im Kaufpreis enthalten oder separat behandelt bezeichnet werden. Verkäufer können ihren «Anteil» nicht einfach wie ein persönliches Sparkonto abziehen. Entscheidend sind Reglement, Vertragsgestaltung und steuerliche Behandlung. Protokolle und Verwaltungsauskunft müssen zudem zeigen, ob Entnahmen oder Sonderbeiträge bereits beschlossen sind.
Ausstände und gesetzliches Pfandrecht
Für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft nach Art. 712i ZGB ein Grundpfandrecht am Anteil verlangen; zusätzlich besteht ein Retentionsrecht. Vor dem Kauf ist deshalb eine schriftliche Bestätigung der Verwaltung sinnvoll, dass der Verkäufer Gemeinschafts- und Fondsbeiträge bezahlt hat.
Steuerabzug ist kantonal zu prüfen
Im Kanton Zürich sind Einlagen bei Privatliegenschaften abzugsfähig, wenn die Mittel ausschliesslich dem Unterhalt gemeinschaftlicher Anlagen dienen. Andere Kantone und konkrete Verwendungen können abweichen. Beim späteren Einsatz des Fonds darf dieselbe wirtschaftliche Belastung nicht doppelt abgezogen werden.
Reformvorlage vom Mai 2026
Der Bundesrat verzichtet im Entwurf weiterhin auf eine generelle Fondspflicht, schlägt aber ein gerichtliches Klagerecht zur Schaffung oder Anpassung eines Fonds für notwendige Arbeiten vor. Am 13. Juli 2026 ist diese Regel noch nicht in Kraft.
Fondsrisiko vor dem Kauf beziffern
Fordere Fondsrechnung, Investitionsplan, Protokolle und Ausstandsbestätigung an und verankere den Stand im Kaufvertrag.
Notariat finden →Häufige Fragen
Ist der Erneuerungsfonds obligatorisch?
Nach geltendem Bundesrecht nein. Reglement oder Gemeinschaftsbeschluss können ihn aber vorsehen. Die Revision 2026 schlägt ein Klagerecht, keine allgemeine Pflicht vor.
Wie hoch sollte der Fonds sein?
Es gibt keine gesetzliche Einheitsquote. Eine Zustands- und Investitionsplanung ist aussagekräftiger als ein pauschaler Prozentsatz.
Erhalte ich meinen Fondsanteil beim Verkauf ausbezahlt?
In der Regel wird der Fonds mit der Einheit wirtschaftlich mitübertragen und im Kaufpreis berücksichtigt. Die konkrete Vertrags- und Steuerbehandlung muss geprüft werden.
Warum brauche ich eine Ausstandsbestätigung?
Weil die Gemeinschaft Beitragsforderungen der letzten drei Jahre unter Umständen mit einem Grundpfandrecht am Stockwerkeigentumsanteil sichern kann.