Ertragswert, Verkehrswert und Höchstpreis in der Landwirtschaft

Der landwirtschaftliche Ertragswert kapitalisiert den nachhaltigen Ertrag bei landesüblicher Bewirtschaftung. Er ist weder Verkehrswert noch automatisch höchstzulässiger Verkaufspreis. Art. 66 BGBB vergleicht Verkäufe der Region; ein Preis gilt grundsätzlich als übersetzt, wenn er das Mittel vergleichbarer Geschäfte der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt.

Was der Ertragswert misst

Art. 10 BGBB definiert den Ertragswert als Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Grundlage sind mehrjährige Erträge und die Schätzungsanleitung. Nichtlandwirtschaftlich genutzte Teile werden nach eigenen Regeln einbezogen.

Rechtsverbindliche kantonale Schätzung

Eine Fachperson erstellt die Bewertung; die zuständige kantonale Instanz eröffnet den rechtsverbindlichen Ertragswertentscheid. Private Schätzungen helfen bei der Vorbereitung, ersetzen die Verfügung aber nicht in Verfahren, welche einen amtlichen Wert verlangen. Investitionen, neue Nutzung oder geänderte Betriebsstruktur können eine Neuschätzung erforderlich machen.

Verkehrswert beantwortet eine andere Frage

Der Verkehrswert schätzt den Preis unter normalen Marktbedingungen. Beim Landwirtschaftsland ist dieser Markt durch Bewilligungs- und Preisrecht beschränkt. Wohnteile, Baulandreserven oder nichtlandwirtschaftliche Anlagen können eigene Werte haben. Ein hoher Wohnimmobilienwert darf nicht ungeprüft auf die BGBB-Fläche übertragen werden; umgekehrt bildet der Ertragswert nicht jede freiwillige Familienvereinbarung ab.

Höchstpreis nach Art. 66 BGBB

Ein Erwerbspreis ist grundsätzlich übersetzt, wenn er vergleichbare Verkäufe der letzten fünf Jahre in der betreffenden Gegend im Mittel um mehr als 5 Prozent übersteigt. Kantone können diesen Prozentsatz auf höchstens 15 Prozent erhöhen. Vergleichbarkeit, Gegend und Datenbasis werden von der zuständigen Behörde beurteilt. Es gibt daher keinen verlässlichen schweizweiten CHF-pro-Quadratmeter-Satz.

Anrechnungswerte in Erbe und Vorkauf

Bei erbrechtlicher Zuweisung eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist grundsätzlich der Ertragswert massgeblich; für einzelne Grundstücke können Regeln mit doppeltem Ertragswert greifen. Gesetzliche Vorkaufsrechte kennen ebenfalls besondere Übernahmepreise. Diese Anrechnungswerte dürfen nicht mit der Höchstpreisprüfung eines freien Drittverkaufs gleichgesetzt werden.

Preisbestandteile transparent trennen

Grund und Boden, Wohngebäude, Ökonomiegebäude, lebendes und totes Inventar, Vorräte, Beteiligungen und immaterielle Werte gehören in eine nachvollziehbare Aufteilung. Verkäuferdarlehen, Wohnrecht oder Schuldübernahme sind wirtschaftliche Gegenleistungen. Eine künstliche Verschiebung in Inventar oder Nebenvertrag kann Höchstpreis, Steuern und erbrechtlichen Ausgleich verfälschen.

Wertedossier vor dem Vertrag

• amtlicher Ertragswertentscheid
• Objekt- und Flächenverzeichnis
• nichtlandwirtschaftliche Teile
• kantonale Vergleichspreis- oder Vorprüfungsangabe
• separate Inventarbewertung
• Hypotheken und Investitionskredite
• gewählter Rechtsgrund: Verkauf, Erbteilung oder Vorkauf
• vollständige Gegenleistungen

Vier Prüfungen vor Preis und Urkunde

Bei Landwirtschaftsland sollte zuerst schriftlich geklärt werden, ob und in welchem Umfang das BGBB gilt. Danach folgen Erwerberqualifikation und Bewilligung, zulässiger Preis sowie Vorkaufs-, Zuweisungs-, Teilungs- und Belastungsregeln. Nötig sind mindestens Grundbuchauszug, Zonen- und Parzellenplan, Flächen- und Betriebsdaten, Pachtverhältnisse, Ertragswertunterlagen, bestehende Grundpfandrechte und der aktuelle Entscheid oder die Auskunft der zuständigen kantonalen Behörde.

Erst auf dieser Grundlage sollten Kaufpreis, familieninterner Ausgleich, Gewinnanspruch, Wohn- oder Nutzungsrechte, Finanzierung und Steuern verbindlich formuliert werden. Bewilligung, öffentliche Beurkundung und Grundbuchvollzug sind dabei keine austauschbaren Schritte. Weil der Vollzug kantonal organisiert ist und Gesetzesrevisionen hängig sein können, müssen Rechtsstand und Zuständigkeit unmittelbar vor Unterzeichnung nochmals bestätigt werden.

Häufige Fragen