Gewinnanspruch nach Hofübergabe: Die 25-Jahre-Regel

Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück in der Erbteilung unter Verkehrswert übernommen, können Miterben bei einer späteren Veräusserung grundsätzlich während 25 Jahren am Gewinn beteiligt sein. Verkauf ist nicht der einzige Auslöser: Auch wirtschaftlich gleichwertige Geschäfte, Einzonung oder bestimmte Nutzungsänderungen können relevant werden.

Warum das BGBB einen Gewinn teilt

Der tiefe Anrechnungswert ermöglicht eine tragbare Betriebsübernahme. Realisiert der Übernehmer später den Verkehrswert, sollen die damaligen Miterben nach ihren Erbquoten am Mehrwert teilnehmen. Der Anspruch ist damit Gegenstück zur Privilegierung bei der Zuweisung. Er entsteht nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und ist nicht mit Grundstückgewinnsteuer gleichzusetzen.

25 Jahre ab dem Erwerb

Die gesetzliche Dauer beginnt mit dem massgebenden Erwerb. Für Teilverkäufe, gestaffelte Einzonungen oder mehrere Objekte ist der Fristenlauf genau zu dokumentieren. Nach Ablauf der Frist entfällt der gesetzliche Gewinnanspruch grundsätzlich, doch vertragliche Rechte können länger oder anders ausgestaltet sein. Übergabevertrag und Grundbuchbelege sind deshalb aufzubewahren.

Welche Ereignisse auslösen können

• Verkauf des Gewerbes oder Grundstücks
• wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommendes Geschäft
• Enteignung
• Einbezug in eine Bauzone
• bestimmte Zweck- oder Nutzungsänderung
• teilweise Veräusserung beziehungsweise Realisierung

Der konkrete Auslöser und Realisierungszeitpunkt sind rechtlich zu prüfen.

Gewinnberechnung ist keine einfache Differenz

Ausgangspunkt sind Erlös beziehungsweise Mehrwert und damaliger Anrechnungswert. Gesetzliche Abzüge, wertvermehrende Investitionen, Besitzdauer, Veräusserungskosten, Teilflächen und besondere Leistungen beeinflussen die Rechnung. Einzonungsmehrwert und späterer Verkauf dürfen nicht doppelt verteilt werden. Für wesentliche Beträge braucht es eine objektbezogene Fachberechnung.

Anspruch ist vererblich und übertragbar

Der Gewinnanspruch kann grundsätzlich vererbt und übertragen werden. Nachfolge und Adressen der Berechtigten sollten laufend dokumentiert werden, damit eine spätere Abrechnung möglich bleibt. Eine Erbengemeinschaft auf Gläubigerseite benötigt Vertretung und Zahlungsanweisung. Der Übernehmer sollte vor einem auslösenden Geschäft alle Berechtigten identifizieren.

Sicherung nach Art. 34 BGBB

Bis zur Veräusserung kann ein Miterbe den Gewinnanspruch einseitig und ohne Angabe eines Pfandbetrags vorläufig im Grundbuch vormerken lassen. Nach Kenntnis der Veräusserung gilt für die definitive Eintragung des Grundpfandrechts eine Dreimonatsfrist. Rang und Löschungsbedingungen sind mit der Bankfinanzierung zu koordinieren. Ohne Sicherung besteht der Anspruch weiter, ist bei späterer Zahlungsunfähigkeit aber schwächer geschützt.

Änderung, Verzicht und Steuern

Die Beteiligten können den Gewinnanspruch im gesetzlichen Rahmen schriftlich ändern oder aufheben. Nach ESTV-Kreisschreiben 38 sind Netto-Gewinnanteile bei der direkten Bundessteuer grundsätzlich steuerfreier Vermögenszufluss. Die kantonale Grundstückgewinnzurechnung kann insbesondere in Bern, Jura und Neuenburg abweichen. Ein unentgeltlicher Verzicht kann weitere Steuer- und Erbfolgen haben.

Vier Prüfungen vor Preis und Urkunde

Bei Landwirtschaftsland sollte zuerst schriftlich geklärt werden, ob und in welchem Umfang das BGBB gilt. Danach folgen Erwerberqualifikation und Bewilligung, zulässiger Preis sowie Vorkaufs-, Zuweisungs-, Teilungs- und Belastungsregeln. Nötig sind mindestens Grundbuchauszug, Zonen- und Parzellenplan, Flächen- und Betriebsdaten, Pachtverhältnisse, Ertragswertunterlagen, bestehende Grundpfandrechte und der aktuelle Entscheid oder die Auskunft der zuständigen kantonalen Behörde.

Erst auf dieser Grundlage sollten Kaufpreis, familieninterner Ausgleich, Gewinnanspruch, Wohn- oder Nutzungsrechte, Finanzierung und Steuern verbindlich formuliert werden. Bewilligung, öffentliche Beurkundung und Grundbuchvollzug sind dabei keine austauschbaren Schritte. Weil der Vollzug kantonal organisiert ist und Gesetzesrevisionen hängig sein können, müssen Rechtsstand und Zuständigkeit unmittelbar vor Unterzeichnung nochmals bestätigt werden.

Häufige Fragen