Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer bei Scheidung

Bei einer einvernehmlichen Grundstückübertragung im Zusammenhang mit Güter- oder Scheidungsrecht sieht Art. 12 Abs. 3 lit. b StHG grundsätzlich einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer vor. Die latente Steuer verschwindet nicht. Handänderungssteuer, Befreiungen, Notariats- und Grundbuchgebühren unterscheiden sich zusätzlich von Kanton zu Kanton.

Wann der Steueraufschub greifen kann

Das Steuerharmonisierungsgesetz nennt die Eigentumsübertragung unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide einverstanden sind. Kantonales Verfahrensrecht bestimmt Antrag, Formulare und Nachweise. Urteil oder Konvention sollten den Zusammenhang und das Einverständnis klar belegen; eine beliebige Übertragung während eines Scheidungsverfahrens genügt nicht automatisch.

Aufschub statt endgültiger Befreiung

Beim Aufschub wird der bisher noch nicht besteuerte Grundstückgewinn auf die übernehmende Person übertragen. Für einen späteren Verkauf werden regelmässig ursprüngliche Anlagekosten und Besitzdauer fortgeführt. Diese latente Belastung beeinflusst den wirtschaftlichen Ausgleich zwischen den Ehegatten. Wie stark sie im Auszahlungsbetrag berücksichtigt wird, ist aber keine pauschale Steuerformel.

Verkauf an Dritte ist ein anderer Fall

Verkaufen die Ehegatten das Haus an eine Drittperson, wird grundsätzlich ein realisierter Grundstückgewinn besteuert. Ersatzbeschaffung kann bei selbstgenutztem Wohneigentum separat einen Aufschub ermöglichen. Die Scheidung allein macht den Drittverkauf nicht steuerfrei. Besitzdauer, Anlagekosten, wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten müssen vollständig belegt werden.

Handänderungssteuer folgt dem Kanton

Die Kantone kennen unterschiedliche Systeme: Steuer, reine Grundbuchgebühr oder Kombination sowie verschiedene Befreiungen für Übertragungen unter Ehegatten oder infolge Scheidung. Eine bundesweit einheitliche Befreiung gibt es nicht. Massgebend sind Grundstückkanton, konkreter Rechtsgrund, Gegenleistung und aktuelles kantonales Recht. Auch Gemeinden können in einzelnen Systemen beteiligt sein.

Notariat und Grundbuch sind eigene Kosten

Selbst wenn Grundstückgewinn- oder Handänderungssteuer aufgeschoben beziehungsweise erlassen wird, bleiben Beurkundungs- und Grundbuchkosten möglich. Ob ein rechtskräftiges Scheidungsurteil die separate Grundstücksurkunde ersetzt, hängt vom Vollzugsweg ab. Registergebühren und kantonale Tarife sind vom Steuerentscheid zu unterscheiden und in der Konvention ausdrücklich einer Partei zuzuweisen.

Rechenblatt für die Nettoübernahme

Steuerunterlagen vor der Konvention

• ursprünglicher Kaufvertrag und Erwerbsabrechnung
• Belege über Anlagekosten und wertvermehrende Arbeiten
• aktuelle Verkehrswertschätzung
• Entwurf der Scheidungskonvention
• Eigentums- und Hypothekenstand
• kantonales Aufschubformular
• Berechnung für einen späteren Drittverkauf
• schriftliche Kosten- und Steuerklausel

So wird aus der Einigung ein vollziehbarer Plan

Vor einer Unterschrift sollten beide Seiten dieselbe Ausgangslage verwenden: aktueller Grundbuchauszug, Hypothekarsaldo, Verkehrswert mit Stichtag, Herkunft der Eigenmittel, Investitionsbelege, Vorsorgevorbezüge und eine Schätzung der Steuern und Vollzugskosten. Haltet anschliessend getrennt fest, wer das Haus bis wann nutzt, wer in dieser Zeit welche Kosten trägt und ob am Ende Übernahme, Verkauf oder eine befristete Zwischenlösung vorgesehen ist.

Erst danach werden Ausgleichszahlung, Bankfreigabe, Eigentumswechsel, Besitzübergang und Grundbuchanmeldung terminiert. Eine Scheidungskonvention sollte keine Zahlung versprechen, die ohne Finanzierungszusage nicht geleistet werden kann. Umgekehrt darf eine interne Kostenregel nicht so formuliert sein, als entlasse sie bereits einen Mitschuldner gegenüber der Bank. Diese Reihenfolge reduziert Widersprüche zwischen Familienrecht, Finanzierung, Steuern und Grundbuch.

Häufige Fragen