Hauswert bei Scheidung: Verkehrswert und richtiger Stichtag

Bei der Scheidung sind Bestands- und Bewertungsstichtag zu unterscheiden. Der Güterstand wird hinsichtlich des Vermögensbestands grundsätzlich auf den Tag der Einreichung des Scheidungsbegehrens zurückbezogen; vorhandene Vermögenswerte werden grundsätzlich zum Wert bei der Auseinandersetzung eingesetzt. Verkehrswert, Nettoobjektwert und Auszahlungsbetrag sind nicht dasselbe.

Zwei Stichtage mit verschiedenen Aufgaben

Verfahrensdauer und zwischenzeitliche Wertänderungen können deshalb grosse Auswirkungen haben.

Verkehrswert statt Steuer- oder Versicherungswert

Ausgangspunkt ist regelmässig der Preis, der am Bewertungsstichtag unter normalen Bedingungen erzielbar wäre. Steuerwert, Gebäudeversicherungswert, Belehnungswert und frühere Kaufpreise beantworten andere Fragen. Ein Gutachten sollte Grundstück, Gebäudezustand, Rechte, Lage, Marktvergleich und Ertragskomponenten nachvollziehbar berücksichtigen. Bei einzigartigen Objekten kann eine Methodenplausibilisierung nötig sein.

Vom Bruttowert zum Nettoobjektwert

Für die wirtschaftliche Betrachtung werden gesicherte Hypothekarschulden und objektbezogene Verpflichtungen vom Verkehrswert getrennt ausgewiesen. Nicht jede persönliche Schuld darf dem Haus zugerechnet werden. Schuldbriefsumme und tatsächlicher Darlehenssaldo sind ebenfalls verschieden. Ein positiver Nettoobjektwert ist noch nicht der Auszahlungsanspruch des anderen Ehegatten.

Warum die Auszahlung nicht einfach die Hälfte ist

Auszahlungsbetrag und güterrechtlicher Anspruch hängen von Eigentumsquoten, Gütermasse, Ersatzforderungen, Mehrwertanteilen, Hypotheken, weiteren Aktiven und Passiven sowie dem Vorschlag beider Ehegatten ab. Bei Miteigentum kann der dingliche Anteil eine erste Ebene bilden; danach folgt die güterrechtliche Abrechnung. Bankfinanzierung und Kosten des Vollzugs kommen hinzu.

Latente Steuern und Verkaufskosten

Grundstückgewinnsteuer und Maklerkosten entstehen nicht in jeder Übernahme sofort. Ob latente Steuern oder hypothetische Verkaufskosten bei der Bewertung abzuziehen sind, hängt von Realisierungsnähe, Vereinbarung und Rechtsprechung ab. Ein schematischer Vollabzug verfälscht das Ergebnis ebenso wie ein vollständiges Ignorieren bei unmittelbar geplantem Verkauf. Szenarien sollten separat ausgewiesen werden.

Wertänderung zwischen Trennung und Urteil

Marktbewegung, Amortisation, Unterhalt und Renovation nach dem Bestandsstichtag sind zu dokumentieren. Wertzuwachs aus Markt kann anders wirken als eine nachträgliche Investition eines Ehegatten. Auch Nutzungsentschädigung oder allein getragene Kosten sind keine automatische Korrektur des Gutachtens, sondern separate Abrechnungspositionen. Ein Update-Gutachten kann bei langer Verfahrensdauer nötig sein.

Bewertungsauftrag richtig formulieren

• klarer Bewertungsstichtag
• Verkehrswert des unbelasteten Eigentums
• Berücksichtigung eingetragener Dienstbarkeiten
• Gebäudezustand und aufgestauter Unterhalt
• getrennte Darstellung von Hypothek und Schuldbrief
• Methoden und Vergleichsobjekte
• Szenario mit tatsächlichem Verkauf
• keine güterrechtliche Anspruchsberechnung durch Vermischung

So wird aus der Einigung ein vollziehbarer Plan

Vor einer Unterschrift sollten beide Seiten dieselbe Ausgangslage verwenden: aktueller Grundbuchauszug, Hypothekarsaldo, Verkehrswert mit Stichtag, Herkunft der Eigenmittel, Investitionsbelege, Vorsorgevorbezüge und eine Schätzung der Steuern und Vollzugskosten. Haltet anschliessend getrennt fest, wer das Haus bis wann nutzt, wer in dieser Zeit welche Kosten trägt und ob am Ende Übernahme, Verkauf oder eine befristete Zwischenlösung vorgesehen ist.

Erst danach werden Ausgleichszahlung, Bankfreigabe, Eigentumswechsel, Besitzübergang und Grundbuchanmeldung terminiert. Eine Scheidungskonvention sollte keine Zahlung versprechen, die ohne Finanzierungszusage nicht geleistet werden kann. Umgekehrt darf eine interne Kostenregel nicht so formuliert sein, als entlasse sie bereits einen Mitschuldner gegenüber der Bank. Diese Reihenfolge reduziert Widersprüche zwischen Familienrecht, Finanzierung, Steuern und Grundbuch.

Häufige Fragen