Hypothek und Schuldbrief beim Hausverkauf richtig abwickeln

Beim Hausverkauf endet die Hypothek nicht automatisch. Zu unterscheiden sind Kreditvertrag, persönliche Darlehensschuld und Schuldbrief als Grundpfand. Meist wird das Verkäuferdarlehen aus dem Kaufpreis zurückbezahlt und der Schuldbrief gelöscht, übertragen oder für die Käuferbank weiterverwendet. Jede Variante braucht die Zustimmung der beteiligten Bank.

Drei Ebenen, drei Prüfungen

Der Eigentümerwechsel allein entlässt den Verkäufer nicht aus seinem Bankvertrag.

Standardfall: Ablösung aus dem Kaufpreis

Die Verkäuferbank berechnet den geschuldeten Betrag per Vollzugstag, einschliesslich Zinsen und allfälliger Kosten. Ein entsprechender Kaufpreisteil wird direkt an sie bezahlt. Im Gegenzug gibt sie die benötigten Schuldbriefe beziehungsweise Pfandrechte frei. Der verbleibende Nettoerlös geht an den Verkäufer.

Übernahme der Hypothek durch den Käufer

Eine Übernahme kann wirtschaftlich interessant sein, etwa bei einem günstigen Festzins. Sie setzt jedoch die Zustimmung der Bank und eine Bonitätsprüfung des Käufers voraus. Die öffentliche Kaufurkunde kann eine Schuldübernahme vorsehen; die persönliche Entlassung des Verkäufers darf aber nicht bloss vermutet werden, sondern muss bankseitig verbindlich sein.

Schuldbrief behalten, übertragen oder löschen

Ein bestehender Schuldbrief kann der neuen Finanzierung dienen. Das spart je nach Kanton Kosten für eine Neuerrichtung, sofern Betrag, Rang und Pfandobjekt passen. Ein Register-Schuldbrief wird grundbuchlich auf den neuen Gläubiger übertragen. Ein Papier-Schuldbrief muss physisch vorhanden und nach den Titelregeln übergeben werden. Löschen ist nicht immer die wirtschaftlich beste Lösung.

Vorfälligkeitsentschädigung und Termin

Bei einer laufenden Festhypothek kann die vorzeitige Rückzahlung eine vertragliche Entschädigung auslösen. Verkaufs- und Hypothekartermin sollten deshalb früh abgestimmt werden. Möglich sind Ablösung, Übertragung auf ein Ersatzobjekt oder Übernahme durch den Käufer – jeweils nur, wenn die Bank und Vertragsbedingungen mitspielen.

Bank- und Notariatsunterlagen

• aktuelle Kreditverträge und Laufzeiten
• Ablöseofferte per geplantem Vollzugstag
• Gläubigerbescheinigung und Zahlungsinstruktion
• Nummer, Betrag und Rang aller Schuldbriefe
• bei Papier-Schuldbrief: Originaltitel und Aufbewahrungsort
• Zustimmung zur Übertragung, Pfandentlassung oder Löschung
• Zahlungsversprechen und Pfandvertrag der Käuferbank

Fehler, die den Vollzug blockieren

Ein verlorener Papier-Schuldbrief kann ein Kraftloserklärungsverfahren nötig machen. Ein zu knappes Zahlungsversprechen kann Bankablösung und Steuersicherung nicht decken. Unklare Entlassung lässt den Verkäufer trotz Eigentumsverlust persönlich haften. Und ein Rang, der der Käuferbank nicht genügt, verhindert die Auszahlung.

Drei sinnvolle Varianten vergleichen

Ablösen: Die Verkäuferbank erhält ihren Saldo aus dem Kaufpreis und gibt die Sicherheit frei. Übernehmen: Der Käufer tritt mit Bankzustimmung in eine bestehende Finanzierung ein; Zinssatz, Restlaufzeit und persönliche Schuldentlassung werden verbindlich geregelt. Übertragen: Der Verkäufer nimmt eine Finanzierung oder Sicherheit unter Bankbedingungen auf ein Ersatzobjekt mit. Keine Variante ist automatisch günstiger. Zu vergleichen sind Vorfälligkeitsentschädigung, neue Kreditmarge, Schuldbriefkosten, Terminkoordination und das Risiko einer Finanzierungslücke. Der Kaufvertrag sollte nur jene Variante voraussetzen, für die bereits eine bankseitige Zusage vorliegt.

Häufige Fragen