Immobilie verschenken: Schenkungsvertrag, Notar und Steuern
Eine Immobilienschenkung benötigt in der Schweiz einen öffentlich beurkundeten Schenkungsvertrag und den Eintrag der neuen Eigentümerschaft im Grundbuch. «Gratis» ist sie wirtschaftlich selten: Hypotheken, Wohnrecht oder Nutzniessung, Grundstückgewinnsteueraufschub, kantonale Schenkungssteuer, Grundbuchkosten und erbrechtliche Ausgleichung müssen gemeinsam bewertet werden.
Reine oder gemischte Schenkung?
| Gestaltung | Gegenleistung | Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Reine Schenkung | keine | Steuern, Ausgleichung, Pflichtteile |
| Gemischte Schenkung | Preis unter Wert oder Schuldübernahme | entgeltlichen und unentgeltlichen Teil abgrenzen |
| Schenkung mit Wohnrecht | vorbehaltene Wohnnutzung | Kapitalwert und Kostenverteilung |
| Schenkung mit Nutzniessung | Nutzung und Ertrag bleiben | Kapitalwert, Hypothek und Steuern |
Schon die Übernahme einer Hypothek oder eine Abfindung an Geschwister kann Gegenleistung sein. Die Vertragsbezeichnung entscheidet nicht allein über die steuerliche Qualifikation.
Der Ablauf in sieben Schritten
- Grundbuchauszug, Erwerbspreis und Investitionsbelege zusammentragen.
- Verkehrswert und allfällige vorbehaltene Rechte bewerten.
- Hypothek und Schuldnerwechsel mit der Bank klären.
- Schenkungs-, Grundstückgewinn- und Handänderungsfolgen kantonal prüfen.
- Ausgleichung, Pflichtteilsanrechnung und Rückfall regeln.
- Vertrag öffentlich beurkunden.
- Eigentum und Dienstbarkeiten im Grundbuch vollziehen.
Grundstückgewinnsteuer wird oft nur aufgeschoben
Bei einer anerkannten Schenkung sehen die Kantone grundsätzlich einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer vor. Das bedeutet nicht Erlass: Erwerbspreis, Besitzesdauer und latenter Gewinn werden auf die beschenkte Person übertragen und können bei einem späteren Verkauf relevant werden. Für gemischte Schenkungen gelten kantonal unterschiedliche Schwellen und Abgrenzungen.
Schenkungssteuer ist kantonal
Der Bund erhebt keine Schenkungssteuer; die kantonalen Regeln unterscheiden nach Grundstückort, Wohnsitz, Verwandtschaft und Wert. Nachkommen sind in vielen, aber nicht allen Konstellationen befreit. Wohnrecht und Nutzniessung werden kapitalisiert und beeinflussen den steuerbaren Wert. Eine schweizweite Aussage «Schenkung an Kinder ist steuerfrei» ist daher zu grob.
Erbrechtliche Wirkung ausdrücklich festhalten
Der Vertrag sollte bestimmen, ob und mit welchem Wert die Zuwendung später auszugleichen oder an den Erbteil anzurechnen ist. Ein Ausgleichungsdispens beseitigt Pflichtteilsgrenzen nicht. Bei mehreren Kindern gehören Bewertungsstichtag, künftige Wertentwicklung, Investitionen und allfällige Zahlungen an Geschwister in eine abgestimmte Nachlassplanung.
Unterlagen für das Notariat
Benötigt werden regelmässig Personalien, Zivilstand, Grundbuchangaben, Schätzungen, Hypothekar- und Schuldbriefdaten, Angaben zu Investitionen, gewünschte Nutzungsrechte, erbrechtliche Vereinbarungen sowie bei ausländischen Beteiligten die Lex-Koller-Abklärung. Das Notariat nennt die kantonsspezifischen Belege.
Schenkung vor der Urkunde durchrechnen
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Notariat vergleichen →Häufige Fragen
Kann ich mein Haus ohne Notar verschenken?
Nein. Das Schenkungsversprechen über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden; Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag über.
Fällt bei der Schenkung Grundstückgewinnsteuer an?
Bei einer anerkannten Schenkung wird sie grundsätzlich aufgeschoben. Bei gemischten Schenkungen und kantonalen Sonderregeln muss die konkrete Qualifikation geprüft werden.
Ist die Übernahme der Hypothek eine Gegenleistung?
Ja, eine Schuld- oder Lastenübernahme kann wirtschaftlich Gegenleistung sein. Ob die Bank die Schuldnerstellung ändert, ist separat zu klären.
Kann ich die Schenkung später zurückholen?
Nur bei vereinbartem Rückfallsrecht oder gesetzlichen beziehungsweise vertraglichen Rückforderungsgründen. Ein allgemeines Recht, die Meinung zu ändern, besteht nicht.