Kaufpreis stunden: Verkäuferdarlehen bei Immobilien
Bei einem Verkäuferdarlehen zahlt der Käufer einen Teil des Kaufpreises erst später. Der Verkäufer finanziert damit den Erwerb und trägt ein echtes Kreditrisiko. Die Stundung gehört in die öffentlich beurkundete Kaufpreisregelung; Zins, Laufzeit, Kündigung, Rang und Grundpfandsicherheit müssen mit der Käuferbank abgestimmt werden.
Kaufpreisstundung oder separates Darlehen
Wird ein Teil des Kaufpreises nicht bei Eigentumsübertragung fällig, ist dies eine Stundung. Die Parteien können die Bedingungen in der Kaufurkunde und ergänzend in einem Darlehensvertrag regeln. Weil der Kaufpreis ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist, darf die echte Abrede nicht in einer formfreien Nebenvereinbarung versteckt werden.
Wirtschaftliche Eckpunkte
- Darlehensbetrag und Auszahlungslogik
- fester oder variabler Zins und Zinstermine
- Laufzeit, Amortisation und Endfälligkeit
- ordentliche und ausserordentliche Kündigung
- Verzugszins und Betreibungskosten
- vorzeitige Rückzahlung und allfällige Entschädigung
- Informationspflichten des Käufers
- Folgen bei Verkauf, Tod oder Scheidung
Grundpfandsicherheit und Rang
Ein Schuldbrief kann die Forderung sichern. Die finanzierende Bank verlangt meist den ersten Rang; das Verkäuferdarlehen erhält einen nachgehenden Rang oder bleibt teilweise ungesichert. Im Verwertungsfall wird der frühere Rang zuerst befriedigt. Der nominelle Immobilienwert sagt daher wenig, wenn Bankdarlehen und Verwertungskosten den Erlös bereits ausschöpfen.
Bankzustimmung und Tragbarkeit
Die Käuferbank muss das Verkäuferdarlehen kennen. Es beeinflusst Eigenmittel, Tragbarkeit und Rang. Eine als «Eigenkapital» dargestellte rückzahlbare Verkäuferforderung kann die Kreditprüfung verfälschen. Bankzahlungsversprechen, Schuldbrieferrichtung und Rangrücktritt müssen denselben Finanzierungsplan abbilden.
Steuerliche und erbrechtliche Folgen
Obwohl der Kaufpreis später zufliesst, kann die Grundstückgewinnsteuer nach kantonalem Recht bereits mit der Veräusserung entstehen. Zinseinnahmen sind steuerlich zu deklarieren; ein zinsloses oder verbilligtes Darlehen unter Nahestehenden kann Schenkungs- und Erbfragen aufwerfen. Bei Tod des Verkäufers fällt die Forderung in den Nachlass.
Bonitätsprüfung wie eine Bank
- Einkommen, Vermögen und bestehende Schulden belegen lassen.
- Finanzierungsbestätigung der Hauptbank prüfen.
- Belehnungswert und Stressszenario rechnen.
- Pfandrang und vorgehende Maximalbeträge kontrollieren.
- Versicherung und Unterhaltspflichten vereinbaren.
- Zahlungs- und Covenant-Verstösse definieren.
- Betreibungs- und Verwertungsweg verstehen.
Wann eine Stundung nicht passt
Ein Verkäuferdarlehen ist ungeeignet, wenn der Verkäufer den Erlös für die eigene Hypothekenablösung oder Ersatzwohnung benötigt, der Käufer die Bankfinanzierung nur damit schönrechnet oder keine werthaltige Sicherheit verbleibt. Auch emotionale Nähe ersetzt keine Kreditprüfung.
Was im Ausfallszenario passiert
Zahlt der Käufer Zins oder Amortisation nicht, kann der Verkäufer mahnen, kündigen und seine Forderung betreiben. Eine Grundpfandsicherheit führt nicht unmittelbar zur Eigentumsübernahme, sondern in das gesetzliche Verwertungsverfahren. Vorgehende Bank, Verwertungskosten und Zinsen werden zuerst berücksichtigt. Der Vertrag sollte definieren, welche Pflichtverletzung eine Kündigung auslöst, ob Heilungsfristen gelten und welche Informationen der Käufer liefern muss. Auch eine Refinanzierung bei Endfälligkeit ist nicht garantiert. Deshalb sollte die Laufzeit nicht nur nach dem Wunschdatum, sondern nach realistischer Rückzahlungsquelle und konservativem Immobilienwert festgelegt werden.
Verkäuferdarlehen wie ein Kredit prüfen
Lass Bonität, erste Hypothek, Pfandrang, Steuer und Rückzahlungsszenario vor der Urkunde rechnen.
Notariat finden →Häufige Fragen
Muss ein Verkäuferdarlehen öffentlich beurkundet werden?
Die Abrede über den gestundeten Kaufpreis gehört in die formgültige Kaufpreisregelung. Ein separater Darlehensvertrag kann ergänzen; ein Grundpfandvertrag ist formbedürftig.
Kann der Verkäufer den zweiten Rang erhalten?
Ja, wenn die Bank- und Grundbuchstruktur dies zulässt. Der zweite Rang trägt jedoch ein deutlich höheres Verwertungsrisiko.
Gilt der gestundete Betrag als Eigenkapital?
Nicht automatisch. Ein rückzahlbares Darlehen ist Fremdkapital und muss der finanzierenden Bank offengelegt werden.
Wird die Grundstückgewinnsteuer erst bei Rückzahlung fällig?
Nicht zwingend. Die Steuer entsteht nach kantonalem Recht regelmässig mit der Veräusserung; eine private Stundung verschiebt sie nicht automatisch.