Maximalzinsfuss im Schuldbrief: nicht dein Hypothekarzins

Der im Schuldbrief eingetragene Maximalzinsfuss ist nicht der Zinssatz deiner Hypothek. Er begrenzt, bis zu welchem Zinssatz Zinsansprüche im Rahmen der Grundpfandhaft aus dem Grundstück gesichert sein können. Den tatsächlich geschuldeten Kreditzins bestimmt der separate Bank- oder Darlehensvertrag.

Zwei Zinssätze mit verschiedenen Aufgaben

Ein Maximalzinsfuss deutlich über dem heutigen Marktzins bedeutet nicht, dass die Bank diesen Betrag laufend verlangen darf.

Warum der Sicherungsrahmen höher ist

Grundpfandrechte sollen auch Zinsänderungen, Verzugsphasen und langfristige Wiederverwendung abdecken können, ohne bei jeder Marktbewegung den Schuldbrief zu ändern. Der eingetragene Rahmen schafft Flexibilität. Welche Zinsen persönlich geschuldet sind, folgt trotzdem allein dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis.

Wirkung auf nachrangige Gläubiger

Der Maximalzinsfuss beeinflusst, welchen Sicherungsumfang ein vorgehendes Pfandrecht bei der Verteilung beanspruchen kann. Für einen zweiten Rang genügt es daher nicht, nur den Nominalbetrag des ersten Schuldbriefs abzuziehen. Die gesetzliche Pfandhaft für Zinsen und Nebenansprüche ist in einem Stressszenario mitzudenken.

Kein schweizweiter Standardprozentsatz

In der Praxis setzen Kantone und Institute unterschiedliche Maximalzinsfüsse ein. Ein Zürcher Musterwert ist kein bundesrechtlicher Standard. Massgebend ist der konkrete Eintrag. Wer einen bestehenden Schuldbrief übernimmt, sollte deshalb Betrag, Maximalzinsfuss, Rang und Sicherungsvereinbarung lesen.

Änderung des Maximalzinsfusses

Eine Erhöhung erweitert potenziell die Belastung des Grundstücks und kann die Zustimmung nachrangiger Berechtigter sowie eine formgültige Grundpfandänderung erfordern. Eine Reduktion kann die Flexibilität für spätere Finanzierungen einschränken. Bank und Grundbuchamt beziehungsweise Notariat klären Form, Rangwirkung und Gebühren.

Prüfung beim Kauf oder Gläubigerwechsel

• Nominalbetrag jedes Schuldbriefs
• eingetragener Maximalzinsfuss
• Pfandrang und vorgehende Rechte
• aktueller Darlehenssaldo und effektiver Zins
• Verzugs- und Kostenregel im Kreditvertrag
• Sicherungsvereinbarung und gesicherte Forderungen
• geplante Wiederverwendung durch die Käuferbank

Ein Rechenbeispiel richtig einordnen

Bei einem Schuldbrief über CHF 600’000 und eingetragenem Maximalzinsfuss von 10 Prozent beträgt der tatsächlich geschuldete Jahreszins nicht automatisch CHF 60’000. Liegt der Kreditzins vertraglich bei 2 Prozent und der Darlehenssaldo bei CHF 500’000, richtet sich die laufende Zinszahlung nach diesem Vertrag. Der Grundbucheintrag beschreibt lediglich den dinglichen Sicherungsrahmen.

Warum Käufer den Eintrag trotzdem prüfen

Obwohl der Maximalzinsfuss nicht die Monatsrate bestimmt, ist er beim Kauf relevant. Die Käuferbank muss wissen, welchen Sicherungsrahmen ein übernommener Schuldbrief bietet. Nachrangige Gläubiger beurteilen, wie stark ein vorgehendes Recht den Verwertungserlös beanspruchen kann. Und eine geplante Reduktion oder Erhöhung kann Zustimmungen und Gebühren auslösen. Im Vertragsentwurf sollte der Schuldbrief deshalb mit Nominalbetrag, Rang und Maximalzinsfuss bezeichnet sein. Der Käufer vergleicht diese Angaben mit dem Zahlungsversprechen seiner Bank. Stimmen sie nicht überein, kann die Bank die Auszahlung trotz gültigem Kaufvertrag verweigern, bis die Grundpfandstruktur bereinigt ist.

Häufige Fragen