Pfandrang und Pfandstelle im Grundbuch verstehen

Der Pfandrang bestimmt die Reihenfolge, in der Grundpfandgläubiger aus dem Verwertungserlös bezahlt werden. Die Pfandstelle bezeichnet den betragsmässigen Platz, den ein Grundpfand im Ranggefüge einnimmt. Ein Schuldbrief im zweiten Rang ist deshalb riskanter als derselbe Betrag im ersten Rang.

Rang vor Betrag

Bei der Verwertung werden Kosten und pfandgesicherte Ansprüche nach gesetzlicher Reihenfolge und Rang bedient. Reicht der Erlös nicht, gehen nachrangige Gläubiger teilweise oder vollständig leer aus. Für die Kreditentscheidung zählt daher der Wert des Grundstücks abzüglich aller vorgehenden Belastungen und Sicherheitsmargen.

Was eine Pfandstelle ausdrückt

Ein Grundpfand über CHF 500’000 in erster Pfandstelle beansprucht den ersten betragsmässigen Sicherungsraum. Ein weiteres Recht über CHF 200’000 kann danach folgen. Die Pfandstelle ist nicht identisch mit dem aktuellen Kreditsaldo: Auch ein nur teilweise beanspruchter oder unbelasteter Schuldbrief kann seinen Platz im Rang behalten.

Leere Pfandstelle und feste Ränge

Wird ein vorgehendes Pfandrecht gelöscht, rücken nachgehende Rechte im Schweizer System grundsätzlich nicht automatisch auf. Die leere Pfandstelle kann bestehen bleiben. Das schützt die Möglichkeit, später wieder ein Recht im vorderen Platz zu errichten. Ein Nachrückungsrecht kann abweichend vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.

Erste und zweite Hypothek im Bankalltag

Banken sprechen häufig von erster und zweiter Hypothek als Finanzierungstranchen. Das muss nicht eins zu eins zwei separaten Schuldbriefen oder Grundbuchrängen entsprechen. Für die dingliche Sicherheit ist der konkrete Grundbucheintrag massgebend, für Amortisation und Zins der Kreditvertrag.

Rang aus dem Grundbuch lesen

• Grundpfandart und Nominalbetrag
• Rang beziehungsweise Pfandstelle
• Vorgang und mögliche leere Stellen
• Vormerkung eines Nachrückungsrechts
• andere Dienstbarkeiten oder Rechte mit früherem Datum/Rang
• gesetzliche Pfandrechte, die nicht immer vollständig sichtbar sind
• beim Register-Schuldbrief eingetragener Gläubiger

Rangänderung braucht Zustimmung

Ein Rangrücktritt verändert die Priorität zugunsten eines anderen Rechts und setzt die erforderlichen Erklärungen der betroffenen Berechtigten voraus. Für ein Nachrückungsrecht braucht es eine öffentlich beurkundete Vereinbarung und Vormerkung. Banken prüfen zudem, ob ihre internen Belehnungs- und Vertragsbedingungen erfüllt bleiben.

Beispiel einer Verwertung

Erzielt ein Grundstück nach Kosten CHF 900’000 und ist der erste Rang mit CHF 700’000 pfandgesichert beansprucht, bleiben für den zweiten Rang höchstens CHF 200’000. Ein zweitrangiger Gläubiger mit CHF 300’000 Sicherheit ist damit nicht vollständig gedeckt. Der aktuelle Forderungsstand, Zinsen und Pfandhaft müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Nominalrang und tatsächliche Deckung

Der Grundbuchrang zeigt die rechtliche Priorität, aber noch nicht die tatsächliche Deckung. Dafür braucht es den aktuellen Forderungsstand der vorgehenden Gläubiger, den grundpfandgesicherten Zinsrahmen, Verwertungskosten und einen vorsichtigen Objektwert. Ein erster Schuldbrief über CHF 800’000 kann aktuell nur CHF 300’000 sichern oder im Rahmen einer Sicherungsvereinbarung mehrere Forderungen decken. Ein nachrangiger Kreditgeber darf daher weder den Nominalbetrag noch die mündliche Aussage «fast abbezahlt» allein verwenden. Gläubigerbescheinigung und Sicherungsabrede liefern die fehlenden Informationen, soweit sie offengelegt werden dürfen.

Häufige Fragen