Scheidungskonvention mit Haus: Bank, Notar und Grundbuch
Eine Scheidungskonvention mit Immobilie muss nicht nur fair, sondern grundbuch- und bankfähig sein. Sie sollte Grundstück, Anrechnungswert, Ausgleich, Fälligkeit, Finanzierung, Hypothek, Schuldbrief, WEF-Anmerkung, Steuern, Kosten sowie Nutzen und Gefahr vollständig regeln. Eigentumszuteilung und Schuldentlassung werden Zug um Zug koordiniert.
Grundstück zweifelsfrei bezeichnen
Die Konvention nennt Gemeinde, Grundbuchblatt, Grundstücknummer beziehungsweise EGRID, Eigentumsform und Quote. Nebenobjekte wie Parkplatz, Miteigentumsanteil oder selbständiges Baurecht werden separat erfasst. Ein umgangssprachlicher Strassenname genügt für den Grundbuchvollzug nicht. Aktueller Auszug und Belege zu Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen gehören in die Akte.
Wert und güterrechtliche Anrechnung
Festzuhalten sind Bewertungsstichtag, Verkehrswert, Gutachten, Hypothekarsaldo und daraus abgeleiteter Anrechnungswert. Danach folgt die gesamte güterrechtliche Rechnung mit Eigentumsquoten, Ersatzforderungen und Mehrwertanteilen. Der Ausgleichsbetrag darf nicht als blosse Hälfte des Hauswerts eingesetzt werden, wenn weitere Vermögenspositionen oder unterschiedliche Beiträge bestehen.
Ausgleichszahlung und Sicherheit
Betrag, Fälligkeit, Konto, Verzinsung, Zahlungsbedingungen und Verzug werden konkret formuliert. Erfolgt die Zahlung erst nach Grundbuchanmeldung, braucht es ein Zahlungsversprechen, Sperrkonto oder eine andere Sicherheit. Erfolgt sie früher, ist das Eigentumsrisiko abzusichern. Eine Verkäuferforderung kann grundpfändlich gesichert werden, benötigt dann aber Pfandrang und eigene Urkunde.
Hypothek und Schuldbrief als Bedingungen
Die Konvention bezeichnet Darlehen, Restschuld, Bank, Schuldnerentlassung und Behandlung der Schuldbriefe. Eine interne Übernahmeerklärung ist keine Bankfreigabe. Der Vollzug wird deshalb von einer schriftlichen Finanzierung und ausdrücklichen Entlassung abhängig gemacht. Lehnt die Bank ab, braucht es eine klare Ersatzlösung – etwa Refinanzierung oder Verkauf innerhalb einer bestimmten Frist.
Rechtskräftiges Urteil oder separate Urkunde
Eine gerichtlich genehmigte klare Vereinbarung und das rechtskräftige Scheidungsurteil können den Rechtsgrundausweis beziehungsweise eine Grundbuchanweisung liefern. Wird eine Grundstückübertragung ausserhalb des Scheidungsverfahrens vereinbart, gilt grundsätzlich die öffentliche Beurkundung. Weil Grundbuchbelege und Vollzugspraxis kantonal konkretisiert werden, sollte das zuständige Amt den Entwurf vor der gerichtlichen Einreichung prüfen.
WEF, Steuern, Kosten und Stichtage
WEF-Anmerkung und Vorsorgeausgleich werden mit der Pensionskasse koordiniert. Für Grundstückgewinnsteuer ist ein möglicher Aufschub zu beantragen; Handänderungssteuer oder Gebühren folgen kantonalem Recht. Die Konvention weist Notariat, Grundbuch, Steuern und Gutachten zu. Nutzen, Gefahr, Unterhalt, Versicherungen und laufende Abgaben erhalten einen eindeutigen Übergangstag.
Die 14-Punkte-Klauselliste
- Grundstück
- Eigentumsquote
- Bewertungsstichtag
- Verkehrswert
- güterrechtliche Anrechnung
- Ausgleichsbetrag
- Fälligkeit und Sicherheit
- Hypothek
- Schuldentlassung
- Schuldbrief
- WEF
- Steuern und Kosten
- Nutzen und Gefahr
- Fallback bei gescheitertem Vollzug
So wird aus der Einigung ein vollziehbarer Plan
Vor einer Unterschrift sollten beide Seiten dieselbe Ausgangslage verwenden: aktueller Grundbuchauszug, Hypothekarsaldo, Verkehrswert mit Stichtag, Herkunft der Eigenmittel, Investitionsbelege, Vorsorgevorbezüge und eine Schätzung der Steuern und Vollzugskosten. Haltet anschliessend getrennt fest, wer das Haus bis wann nutzt, wer in dieser Zeit welche Kosten trägt und ob am Ende Übernahme, Verkauf oder eine befristete Zwischenlösung vorgesehen ist.
Erst danach werden Ausgleichszahlung, Bankfreigabe, Eigentumswechsel, Besitzübergang und Grundbuchanmeldung terminiert. Eine Scheidungskonvention sollte keine Zahlung versprechen, die ohne Finanzierungszusage nicht geleistet werden kann. Umgekehrt darf eine interne Kostenregel nicht so formuliert sein, als entlasse sie bereits einen Mitschuldner gegenüber der Bank. Diese Reihenfolge reduziert Widersprüche zwischen Familienrecht, Finanzierung, Steuern und Grundbuch.
Konvention vor Gericht auf Vollziehbarkeit testen
Koordiniere Entwurf, Bankbelege, Grundstück und Grundbuch mit einer Urkundsperson.
Notariat finden →Häufige Fragen
Braucht jede Scheidungskonvention mit Haus einen Notar?
Eine klare gerichtlich genehmigte Vereinbarung kann mit dem Urteil den Grundbuchvollzug tragen; aussergerichtliche Grundstückverträge sind grundsätzlich öffentlich zu beurkunden.
Prüft das Scheidungsgericht die Banktragbarkeit?
Das Gericht prüft die Konvention, ersetzt aber keine verbindliche Kreditentscheidung der Bank.
Wann soll die Ausgleichszahlung erfolgen?
Sie sollte Zug um Zug mit gesichertem Eigentums- und Bankvollzug erfolgen; die konkrete Sicherheit gehört in die Konvention.
Was, wenn die Bank nicht zustimmt?
Die Konvention sollte eine Refinanzierungsfrist und einen klaren Fallback wie den Verkauf vorsehen.