Stockwerkeigentum ab Plan kaufen: Vertrag, Zahlungen und Mängel

Beim Kauf ab Plan existiert die versprochene Einheit noch nicht oder noch nicht fertig. Entscheidend sind deshalb nicht Visualisierungen, sondern öffentliche Kaufurkunde, verbindlicher Baubeschrieb, genehmigter Planstand, Zahlungs- und Sicherungslogik sowie Mängelrechte. Für Verträge ab 1. Januar 2026 gelten bei Baumängeln verbesserte, zwingende Mindestregeln.

Was du tatsächlich kaufst

Rechtlich erwirbst du einen Stockwerkeigentumsanteil, der mit einem künftigen Sonderrecht verbunden ist. Verkaufsbroschüre und Musterwohnung werden nur Vertragsinhalt, wenn die Urkunde oder verbindliche Beilagen darauf Bezug nehmen. Einheit, Wertquote, Nebenräume, Parkplatz, Sondernutzung und Fertigstellungsstandard müssen identifizierbar sein.

Reservation ist noch kein sicherer Erwerb

Eine private Reservationsvereinbarung ersetzt die öffentliche Grundstückurkunde nicht. Hohe Anzahlungen vor der Beurkundung schaffen ein Rückforderungs- und Insolvenzrisiko. Kläre Fälligkeit, Sperrkonto, Rückzahlung bei Nichtabschluss und Empfänger der Zahlung, bevor Geld fliesst.

Zwölf Vertragsbeilagen, die zählen

• Grundbuchauszug und Begründungsakt
• Aufteilungs- und Ausführungspläne mit Datum
• detaillierter Baubeschrieb
• Wertquoten und Reglement
• Parkplatz- und Gartenrechte
• Baubewilligung und bekannte Auflagen
• Fixpreis beziehungsweise Preisänderungsmechanik
• Zahlungsplan nach Baufortschritt
• Fertigstellungs- und Übergabetermin
• Regeln zu Käuferwünschen und Mehrkosten
• Sicherheiten und Versicherungen
• Mängel-, Abnahme- und Nachbesserungsverfahren

Planänderungen begrenzen

Ein Änderungsrecht des Verkäufers braucht sachliche Grenzen. Definiere, wann Änderungen zulässig sind, welche Gleichwertigkeit geschuldet ist, wer Mehrkosten trägt und ab welcher Abweichung Preisreduktion oder Rücktritt diskutiert werden. Fläche, Fenster, Haustechnik und Sondernutzungen dürfen nicht pauschal «nach Ermessen» verschoben werden.

Zahlungen und Insolvenzrisiko

Raten sollten nachvollziehbaren Baufortschritten folgen. Prüfe Eigentum am Land, Grundpfandrechte des Baufinanzierers, Freistellung der Einheit, Verwendung der Käufergelder und Sicherung der Fertigstellung. Ein notarieller Vertrag macht eine ungesicherte Vorauszahlung nicht automatisch insolvenzfest.

Baumängelrecht seit 1. Januar 2026

Für ab 1. Januar 2026 abgeschlossene Verträge gelten bei offenen und versteckten Baumängeln grundsätzlich 60-tägige Rügefristen ab Ablieferung beziehungsweise Entdeckung; sie dürfen vertraglich nicht verkürzt werden. Das Nachbesserungsrecht kann bei Baumängeln nicht mehr ausgeschlossen werden. Dies gilt auch beim Kauf noch zu errichtender Neubauten und von Bauten, die höchstens zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden. Verjährung, Beweis und konkrete Anspruchsführung bleiben trotzdem anspruchsvoll.

Stockwerkeigentums-Reform noch nicht vorwegnehmen

Die Botschaft vom Mai 2026 will die Begründung vor Fertigstellung ausdrücklich im ZGB regeln. Bis zum Inkrafttreten gilt die heutige Kombination aus ZGB, Art. 69 GBV und Grundbuchpraxis. Der Vertrag sollte nicht behaupten, der Entwurf gelte bereits.

Abnahme als eigener Prozess

Plane Vorabnahme, gemeinschaftliche Abnahme, Protokoll, Fotodokumentation, Fristen und Zugang zur Nachkontrolle. Mängel an gemeinschaftlichen Teilen und an der eigenen Einheit können unterschiedliche Anspruchsinhaber und Vertragsketten betreffen.

Häufige Fragen