Stockwerkeigentum verkaufen: Unterlagen, Fonds und Notar

Beim Verkauf von Stockwerkeigentum müssen nicht nur Wohnung und Kaufpreis beurkundet werden. Der Käufer übernimmt die Stellung in der Gemeinschaft. Deshalb gehören Reglement, aktuelle Protokolle, Jahresrechnung, Erneuerungsfonds, Sondernutzungsrechte, Ausstände und geplante Sanierungen vor den Kaufvertragsentwurf.

Das Verkaufsdossier mit zwölf Dokumenten

• aktueller Grundbuchauszug
• Begründungsurkunde und Grundstückbeschreibung
• Aufteilungsplan
• aktuelles Reglement samt Nachträgen
• Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre
• Jahresrechnungen und Budgets
• Stand des Erneuerungsfonds
• Investitions- und Sanierungsplanung
• Ausstandsbestätigung der Verwaltung
• Versicherungsausweise
• Hypothekar- und Schuldbriefunterlagen
• Bewilligungen für eigene Umbauten

Kein automatisches Vorkaufsrecht der Nachbarn

Beim gewöhnlichen Miteigentum besteht grundsätzlich ein gesetzliches Miteigentümervorkaufsrecht. Für Stockwerkeigentumsanteile gilt es nicht automatisch. Nach Art. 712c ZGB kann ein Vorkaufs- oder Einspracherecht aber im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung vorgesehen und vorgemerkt sein. Grundbuch und Begründungsunterlagen entscheiden.

Erneuerungsfonds im Vertrag ausweisen

Der wirtschaftlich zugehörige Fondsstand sollte genannt werden, ebenso ob er im Kaufpreis enthalten ist. Wichtiger als die Zahl allein sind bereits beschlossene Entnahmen, Sonderbeiträge und Sanierungen. Eine klare Aufteilung kann auch für kantonale Grundsteuern relevant sein.

Ausstände vor Eigentumsübergang bereinigen

Die Gemeinschaft kann Beiträge der letzten drei Jahre unter Voraussetzungen durch ein Grundpfandrecht sichern. Eine schriftliche Bestätigung der Verwaltung schützt beide Seiten. Der Vertrag sollte zudem regeln, wer ordentliche Beiträge, Sonderbeiträge und Kosten bereits beschlossener Arbeiten trägt.

Hypothek und Schuldbrief koordinieren

Verkauf, Rückzahlung der Hypothek und Herausgabe beziehungsweise Übertragung des Schuldbriefs müssen zeitlich abgestimmt werden. Die persönliche Bankschuld verschwindet nicht mit der Unterschrift. Das Notariat benötigt Ablösebeträge und Zahlungsinstruktionen rechtzeitig.

Steuern und Kosten

Grundstückgewinnsteuer, kantonale Sicherung, Notariats- und Grundbuchkosten sowie allfällige Handänderungsabgaben hängen vom Liegenschaftskanton ab. Wertvermehrende Investitionen und Erwerbskosten sollten mit Belegen dokumentiert werden. Wer Kosten trägt, wird im Vertrag geregelt, soweit zwingendes kantonales Recht nichts anderes bestimmt.

Übergabe an die Gemeinschaft melden

Nutzen und Gefahr, Schlüssel, Zähler, Akontobeiträge und Versicherungen brauchen einen Stichtag. Die Verwaltung benötigt Käuferdaten für Mitgliederverzeichnis, Abrechnung und künftige Einladungen. Offene Mängel- oder Beschlussverfahren sollten ausdrücklich übergeben werden.

Häufige Fragen