Vermietete Immobilie verkaufen: Mietvertrag und Eigenbedarf

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie geht das Mietverhältnis nach Art. 261 OR grundsätzlich mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Käufer kann bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige unter gesetzlichen Voraussetzungen auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Das ist kein sofortiges, risikoloses Räumungsrecht.

Was automatisch auf den Käufer übergeht

Der Erwerber übernimmt die Stellung des Vermieters mit Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag. Dazu gehören Mietzins, Nebenkosten, Mängelrechte, Sicherheiten und laufende Verfahren. Ein Eigentümerwechsel beseitigt weder befristete Verträge noch formelle Mängel früherer Mietzinserhöhungen.

Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf

Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen von Art. 261 Abs. 2 OR mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Bedarf für sich oder nahe Verwandte beziehungsweise Verschwägerte geltend macht. Die Kündigung kann angefochten und eine Erstreckung verlangt werden. «Ich möchte irgendwann selbst einziehen» genügt nicht automatisch.

Haftungsrisiko des Verkäufers

Kündigt der Erwerber früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter erlaubt hätte, kann der bisherige Vermieter dem Mieter für daraus entstehenden Schaden haften. Der Verkäufer sollte daher keine «mietfreie Übergabe» versprechen, die rechtlich oder zeitlich nicht gesichert ist. Freiwillige Aufhebungsvereinbarungen brauchen echte Zustimmung und klare Abgeltung.

Mietdossier für den Käufer

• Hauptmietvertrag und sämtliche Nachträge
• amtliche Mietzinsformulare und Erhöhungsbelege
• Kautionskonto und aktueller Stand
• Nebenkostenabrechnungen und Akonti
• Übergabeprotokoll und Mängelkorrespondenz
• Kündigungen, Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren
• Zahlungshistorie und offene Forderungen
• Hauswartungs- und Nebenverträge, soweit relevant

Kaufpreis und Ertrag richtig bewerten

Bei Renditeobjekten beeinflussen Nettomietertrag, Leerstand, Unterhalt und rechtlich zulässiger Mietzins den Wert. Bei einer selbstgenutzten Kaufabsicht beeinflussen Kündigungs- und Erstreckungsrisiko den Termin. Der Kaufvertrag sollte keine wirtschaftliche Annahme garantieren, die nicht aus den Mietunterlagen folgt.

Kaufvertragsklauseln

Die Urkunde nennt Mietverhältnisse, Übergang von Mietzinsen und Kautionen, Abrechnung des laufenden Monats, bekannte Streitigkeiten und Übergabe des Dossiers. Zusicherungen zu Zahlungsstand oder fehlenden Verfahren sollten auf einen klaren Stichtag bezogen sein. Eine Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch ist separat zu prüfen, weil sie die Kündigungsmöglichkeiten des Erwerbers beeinflussen kann.

Besichtigung und Datenschutz

Mieter müssen Besichtigungen im zumutbaren Rahmen dulden, behalten aber Privatsphäre und Persönlichkeitsschutz. Termine sind anzukündigen und sensible Mieterdaten nur ernsthaften Interessenten zweckgebunden zugänglich zu machen. Fotos bewohnter Räume brauchen besondere Sorgfalt.

Drei Verkaufsszenarien

Beim Verkauf als Renditeobjekt bleibt der Mietvertrag Teil des wirtschaftlichen Angebots; ein vollständiges Ertragsdossier ist zentral. Beim Verkauf an einen Selbstnutzer muss dieser das Eigenbedarfs-, Kündigungs- und Erstreckungsrisiko in Preis und Termin einrechnen. Soll die Wohnung vor Verkauf leer werden, braucht es eine wirksame Kündigung oder freiwillige Aufhebungsvereinbarung, ohne Druck auf den Mieter. Der Verkäufer darf diese Szenarien nicht vermischen. Eine «garantiert bezugsfreie» Übergabe ist etwas anderes als der Hinweis, der Käufer könne später möglicherweise wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen. Im Zweifel wird der Kaufvertrag vom tatsächlichen Mietstatus abhängig gemacht.

Häufige Fragen