Haus vor der Ehe gekauft: Wem gehört es nach der Scheidung?

Die Heirat verändert den Grundbucheintrag nicht. Ein vor der Ehe erworbenes Haus bleibt unter der Errungenschaftsbeteiligung grundsätzlich Eigengut des Eigentümers. Zahlungen aus späterem Erwerbseinkommen, Investitionen des anderen Ehegatten und Amortisationen können jedoch Ersatz- oder Mehrwertforderungen auslösen. Familienwohnungsschutz und Bankhaftung sind zusätzliche Ebenen.

Grundbuch und Gütermasse unterscheiden

Das Grundbuch zeigt, wem die Liegenschaft dinglich gehört. Das Güterrecht ordnet Wert, Schulden und Zahlungsströme Eigengut oder Errungenschaft zu. Ein Haus kann daher allein im Grundbuch eines Ehegatten stehen und trotzdem güterrechtliche Forderungen erzeugen. Umgekehrt macht eine gemeinsame Zahlung den anderen nicht automatisch zum Miteigentümer.

Vorehelicher Erwerb als Eigengut

Vermögen, das ein Ehegatte zu Beginn des Güterstands besitzt, gehört grundsätzlich zu seinem Eigengut. Dazu zählt die vorehelich erworbene Liegenschaft. Auch eine damals bestehende Hypothek wird der Vermögensmasse nach ihrem Zusammenhang zugeordnet. Für die spätere Rechnung benötigt man Kaufpreis, damaliges Eigenkapital, Anfangsschuld und Wert zum relevanten Zeitpunkt.

Lohnzahlungen aus der Errungenschaft

Erwerbseinkommen während der Ehe gehört grundsätzlich zur Errungenschaft. Werden damit Hypothek amortisiert oder wertvermehrende Arbeiten am Eigenguthaus bezahlt, kann die Errungenschaft eine Ersatzforderung und Beteiligung am Mehr- oder Minderwert erhalten. Hypothekarzinsen und gewöhnlicher Unterhalt sind anders einzuordnen als Kapitalamortisation oder Ausbau. Jede Zahlung sollte nach Zweck belegt werden.

Beiträge des anderen Ehegatten

Leistet der andere Ehegatte ohne entsprechende Gegenleistung einen Beitrag an Erwerb, Verbesserung oder Erhaltung und besteht bei der Auseinandersetzung ein Mehrwert, kann Art. 206 ZGB einen proportionalen Mehrwertanteil begründen. Schenkungsabsicht, Arbeitsleistung, Darlehen, Miete oder andere Gegenleistung verändern die Beurteilung. Eine blosse Erinnerung an gemeinsame Renovationen genügt als Nachweis selten.

Erträge des Eigenguts

Mietzinse und andere Erträge aus Eigengut fallen ohne abweichenden Ehevertrag grundsätzlich in die Errungenschaft. Der Eigenmietwert ist eine Steuergrösse und nicht einfach ein auszahlbarer güterrechtlicher Ertrag. Vermietungsrechnung, Unterhalt, Zinsen und Steuern sollten getrennt geführt werden, damit Nettoertrag und Investition nicht vermischt werden.

Familienwohnung und Wohnrecht trotz Alleineigentum

Ist das Eigenguthaus Familienwohnung, schützt Art. 169 ZGB die Nutzung während der Ehe. Nach der Scheidung kann das Gericht dem anderen Ehegatten bei wichtigen Gründen ein befristetes Wohnrecht gegen angemessene Entschädigung einräumen. Beides ändert das Eigentum nicht, kann Verkauf und Nutzung aber vorübergehend beschränken.

Belegdossier für die Auseinandersetzung

• vorehelicher Kaufvertrag und Grundbuchauszug
• Hypothekarsaldo bei Heirat und heute
• Kontoauszüge zu Amortisationen
• Rechnungen für Unterhalt und wertvermehrende Arbeiten
• Herkunft jeder grösseren Zahlung
• Miet- und Ertragsabrechnungen
• aktuelle Verkehrswertschätzung
• allfällige Darlehens- oder Schenkungsvereinbarungen

So wird aus der Einigung ein vollziehbarer Plan

Vor einer Unterschrift sollten beide Seiten dieselbe Ausgangslage verwenden: aktueller Grundbuchauszug, Hypothekarsaldo, Verkehrswert mit Stichtag, Herkunft der Eigenmittel, Investitionsbelege, Vorsorgevorbezüge und eine Schätzung der Steuern und Vollzugskosten. Haltet anschliessend getrennt fest, wer das Haus bis wann nutzt, wer in dieser Zeit welche Kosten trägt und ob am Ende Übernahme, Verkauf oder eine befristete Zwischenlösung vorgesehen ist.

Erst danach werden Ausgleichszahlung, Bankfreigabe, Eigentumswechsel, Besitzübergang und Grundbuchanmeldung terminiert. Eine Scheidungskonvention sollte keine Zahlung versprechen, die ohne Finanzierungszusage nicht geleistet werden kann. Umgekehrt darf eine interne Kostenregel nicht so formuliert sein, als entlasse sie bereits einen Mitschuldner gegenüber der Bank. Diese Reihenfolge reduziert Widersprüche zwischen Familienrecht, Finanzierung, Steuern und Grundbuch.

Häufige Fragen