Ehevertrag, Scheidung und Haus: Eigentum, Hypothek und Auszahlung
Bei einer Scheidung entscheidet nicht allein der Güterstand darüber, wer das Haus erhält. Zuerst sind Eigentum, Finanzierung und güterrechtliche Ansprüche zu trennen. Danach braucht eine Übernahme eine tragbare Hypothek, eine finanzierbare Auszahlung und einen vollziehbaren Grundbuchnachweis.
Vier Ebenen, die nicht verwechselt werden dürfen
| Ebene | Leitfrage |
|---|---|
| Grundbuch | Wer ist Allein- oder Miteigentümer und mit welcher Quote? |
| Güterrecht | Aus welcher Vermögensmasse kamen Eigenkapital und Amortisationen? |
| Kredit | Wer schuldet der Bank Geld und wer wird aus der Haftung entlassen? |
| Nutzung | Wer wohnt während Trennung und nach Scheidung im Haus? |
Drei Lösungen
- Verkauf: Hypothek ablösen, Kosten und Steuern bezahlen, Nettoerlös eigentums- und güterrechtlich verteilen.
- Übernahme: Eine Person übernimmt Eigentum und Hypothek und gleicht die andere aus.
- Vorläufig gemeinsam halten: Nutzung, Kosten, Amortisation, Entscheidungsrechte und späteren Ausstieg schriftlich regeln.
Die Auszahlung ist keine einfache Hälfte
Bei Miteigentum zu je 50 Prozent ist nicht automatisch jeder güterrechtliche Anspruch ebenfalls 50 Prozent. Eingebrachte Erbschaften, voreheliches Eigenkapital, Lohnamortisationen, Renovationen und Wertsteigerung können Ersatz- oder Mehrwertforderungen auslösen. Bewertungsstichtag und Verkehrswert sollten vereinbart oder fachlich bestimmt werden.
Verkehrswert CHF 1'200'000 minus Hypothek CHF 600'000 ergibt CHF 600'000 Nettoobjektwert. Bei hälftigem Miteigentum wären CHF 300'000 je Eigentümer der erste Ausgangspunkt. Güterrechtliche Forderungen, Vorfälligkeitskosten, Grundstückgewinnsteuer und weitere Scheidungsansprüche können das Ergebnis verändern.
Die Bank muss zustimmen
Eine Scheidungskonvention entlässt niemanden automatisch aus dem Hypothekarvertrag. Die Bank prüft Einkommen, Tragbarkeit und Sicherheiten der übernehmenden Person. Ohne schriftliche Schuldentlassung kann die ausziehende Person gegenüber der Bank weiterhin haften, obwohl sie intern nicht mehr Eigentümer sein soll.
Grundbuch und Form
Eine gerichtlich genehmigte Scheidungsvereinbarung oder ein Urteil kann je nach Inhalt den Rechtsgrund für die Eigentumsänderung bilden. Bei separat vereinbarten Grundstückübertragungen ist öffentliche Beurkundung erforderlich. Vor Unterzeichnung sollte das zuständige Grundbuchamt bestätigen, welche Urkunde, Rechtskraftbescheinigung und Anmeldung es verlangt.
Was ein Ehevertrag vorab lösen kann
Er kann Zuordnung, Mehrwertbeteiligung oder Vorschlagsteilung beeinflussen und ein Inventar ergänzen. Er kann aber nicht zuverlässig Jahre im Voraus die Bank binden, Kinderbelange festlegen oder die gerichtliche Prüfung einer Scheidungskonvention ersetzen.
Hausübernahme vollziehbar planen
Koordiniere Vertrag, Bank, Steuern und Grundbuch bevor die Zuteilung endgültig wird.
Fachperson finden →Häufige Fragen
Bekommt der im Grundbuch eingetragene Ehegatte automatisch das ganze Haus?
Eigentum ist zentral, aber güterrechtliche Ansprüche, Investitionen und gerichtliche Zuteilungsmöglichkeiten können zusätzlich relevant sein.
Kann die Hypothek einfach auf eine Person übertragen werden?
Nur mit Zustimmung der Bank. Sie prüft die Tragbarkeit und muss die andere Person ausdrücklich aus ihrer Schuldpflicht entlassen.
Braucht die Übertragung einen Notar?
Eine separate Grundstückübertragung ist öffentlich zu beurkunden. Bei einer gerichtlich genehmigten Scheidungsvereinbarung oder einem Urteil hängt der Grundbuchvollzug vom Inhalt und kantonalen Verfahren ab.
Welcher Hauswert wird verwendet?
Häufig wird ein aktueller Verkehrswert zum vereinbarten Stichtag verwendet. Methode und Stichtag sollten dokumentiert werden; Steuern und Verkaufskosten können mitzuberücksichtigen sein.