Immobilie bei Urteilsunfähigkeit verkaufen: KESB, Notar und Grundbuch

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung bleibt möglich, wenn die Eigentümerin urteilsunfähig ist – aber nicht durch eine improvisierte Familienunterschrift. Zuerst ist die Vertretungsgrundlage zu klären, danach eine allfällige KESB-Zustimmung und schliesslich die öffentliche Beurkundung samt Grundbuchanmeldung. Jede Ebene beantwortet eine andere Frage.

Eigentum und Vertretung zuerst feststellen

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Quoten, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und Vormerkungen. Danach ist zu klären, wer die urteilsunfähige Person vertreten darf: ein validierter Vorsorgebeauftragter, der Ehegatte nach Art. 374 ZGB oder ein Beistand mit Immobilien- beziehungsweise Vermögensaufgabe. Eine Bankvollmacht allein deckt den Grundstückverkauf meist nicht.

Bei Gesamteigentum, Erbengemeinschaft oder Miteigentum müssen auch die übrigen Berechtigten korrekt handeln. Die Vertretung einer einzigen Person ersetzt deren Zustimmung nicht. Bei Vorsorgebeauftragten und Beiständen entfallen die Befugnisse in der konfliktbetroffenen Angelegenheit nach Art. 365 Abs. 3 beziehungsweise Art. 403 Abs. 2 ZGB von Gesetzes wegen. Bei der gesetzlichen Ehegattenvertretung sind Art. 375–376 ZGB und das Auftrags- und Stellvertretungsrecht zu prüfen; bei Gefährdung entzieht die KESB die Befugnisse oder errichtet eine Beistandschaft.

Welche KESB-Grundlage gilt

Ein Vorsorgeauftrag kann den Grundstückverkauf ausdrücklich erfassen. Dennoch darf die KESB einschreiten, wenn Interessen gefährdet sind, der Auftrag lückenhaft ist oder ein Konflikt besteht. Die Urkundsperson und das Grundbuchamt prüfen den vorgelegten Nachweis eigenständig.

Verkaufsgrund und Alternativen dokumentieren

Die KESB benötigt einen begründeten Antrag: Warum dient der Verkauf der betroffenen Person? Typische Gründe sind Finanzierung von Pflege und Lebensunterhalt, ungeeignete Wohnverhältnisse, hohe Leerstands- oder Unterhaltskosten oder eine notwendige Vermögensbereinigung. Ein blosses Interesse künftiger Erben genügt nicht.

Zum Dossier gehören Alternativen wie Vermietung, Finanzierung, Umbau, Wohnrecht oder zeitlich begrenzter Erhalt. Ebenso wichtig ist die Haltung der betroffenen Person. Auch wenn sie für den Verkauf nicht urteilsfähig ist, sollen frühere Wünsche und heute verständliche Präferenzen einbezogen werden.

Verkehrswert und Vermarktung belastbar machen

Eine aktuelle, unabhängige Verkehrswertschätzung bildet die Referenz. Die Berner KESB-Praxishilfe verlangt bei älteren Bewertungen eine Aktualitätsbestätigung und dokumentierte Ausschreibung, Offerten, Verhandlungen sowie gegebenenfalls eine Nachgebotsrunde. Ziel ist grundsätzlich der bestmögliche Erlös zugunsten der betroffenen Person.

Das bedeutet nicht, dass stets das höchste Nominalangebot gewinnt. Finanzierungssicherheit, Bedingungen, Übergabetermin, Wohnlösung und Risiken dürfen berücksichtigt werden. Ein Verkauf unter Schätzwert oder an eine nahestehende Person braucht eine besonders überzeugende Begründung und konfliktfreie Vertretung.

Kaufvertrag mit Zustimmungsvorbehalt

Grundstückkaufverträge bedürfen nach Art. 216 OR der öffentlichen Beurkundung. In der Praxis wird ein bereinigter Entwurf häufig der KESB vorgelegt; der beurkundete Vertrag enthält den erforderlichen Zustimmungsvorbehalt. Kaufpreis, Zahlungsmechanik, Besitzesantritt, Gewährleistung, Steuern und Kosten müssen zum Schutzentscheid passen.

Die Urkundsperson prüft Identität, Vertretungsnachweise, Form und Grundbuchfähigkeit. Sie entscheidet aber nicht anstelle der KESB, ob der Verkauf im Schutzinteresse liegt. Umgekehrt ersetzt der KESB-Entscheid weder öffentliche Urkunde noch Grundbuchanmeldung.

Erlös, Hypothek und neue Wohnlösung

Vor der Zustimmung ist darzustellen, wie Hypothek, Grundstückgewinnsteuer, Makler- und Notariatskosten bezahlt und der Nettoerlös verwendet werden. Bei einer Beistandschaft gelten für Anlage und Aufbewahrung die VBVV und allfällige KESB-Weisungen. Der Erlös gehört weiterhin der betroffenen Person, nicht den Angehörigen oder künftigen Erben.

Falls die Immobilie bisher bewohnt war, gehören Kündigung, Heimvertrag, Umzug, Hausrat und persönliche Gegenstände in denselben Plan. Die Liquidation des Haushalts und die Kündigung der Wohnung sind bei einem Beistand selbst zustimmungsbedürftige Geschäfte. Finanzierung und Betreuung dürfen nicht erst nach dem Verkauf bedacht werden.

Grundbuchvollzug erst mit vollständigen Belegen

Nach dem zustimmenden Entscheid ist dessen Rechtskraft beziehungsweise Vollstreckbarkeit zu klären. Die Grundbuchanmeldung benötigt den öffentlich beurkundeten Vertrag, Vertretungsurkunden, KESB-Entscheid und weitere kantonal verlangte Belege. Die Grundbuchverordnung regelt den Ausweis über die Vertretungsmacht; das Amt darf fehlende Legitimation beanstanden.

Ein Closing-Plan nennt deshalb Beurkundung, Zustellung des Entscheids, Finanzierung, Pfandablösung, Kaufpreisfreigabe, Besitzesantritt und Anmeldung in der richtigen Reihenfolge. Käufer sollten früh wissen, dass das Schutzverfahren Zeit beansprucht und ein blosses Vorprüfungs-Signal keine endgültige Freigabe ist.

Vier Ebenen, die im Vorsorgefall getrennt geprüft werden

Am Anfang steht nicht die Vollmacht, sondern die konkrete Entscheidung. Urteilsfähigkeit wird nach Art. 16 ZGB für eine bestimmte Handlung und einen bestimmten Zeitpunkt beurteilt; eine Diagnose allein beantwortet die Rechtsfrage nicht. Medizinische Unterlagen dokumentieren den Gesundheitszustand, während die zuständige Stelle prüft, ob die Person Bedeutung, Folgen und Alternativen des konkreten Geschäfts erfassen und nach dieser Einsicht handeln kann.

Danach folgt die Vertretungsgrundlage. Ein Vorsorgeauftrag muss formgültig sein und wird bei Eintritt der Urteilsunfähigkeit von der KESB geprüft. Das gesetzliche Vertretungsrecht eines Ehegatten oder eingetragenen Partners setzt einen gemeinsamen Haushalt oder regelmässigen persönlichen Beistand voraus und bleibt inhaltlich begrenzt. Reichen private Vorsorge und gesetzliche Vertretung nicht, ordnet die KESB eine verhältnismässige Beistandschaft mit genau umschriebenen Aufgaben an.

Auf der dritten Ebene wird jedes Geschäft gegen Reichweite, Form und Konfliktregeln geprüft. Die Validierungsurkunde, der Beistandschaftsentscheid oder die gesetzliche Vertretungsnorm ersetzt weder eine für das Zielgeschäft notwendige öffentliche Urkunde noch die Prüfung durch Bank, Handelsregister oder Grundbuchamt. Genehmigungstatbestände für Beistände nach Art. 416 ZGB dürfen nicht pauschal auf Vorsorgebeauftragte übertragen werden; bei Ehegatten braucht die ausserordentliche Vermögensverwaltung nach Art. 374 Abs. 3 ZGB die Zustimmung der KESB.

Zum vollständigen Dossier gehören schliesslich Zuständigkeit, Originale und ein Belegpfad: Vorsorgeauftrag, KESB-Urkunde oder Entscheid, ärztliche Beurteilungen, Inventar, Konto- und Grundbuchunterlagen, Unternehmensregeln, Interessenbindungen und ein Fristenkalender. Das Notariat gestaltet und beurkundet, die KESB validiert oder ordnet Schutzmassnahmen an, Fachärzte beurteilen medizinische Voraussetzungen, Register und Banken prüfen die Legitimation für das konkrete Geschäft und das zuständige Gericht entscheidet Beschwerden. Diese Rollentrennung verhindert gefährliche Abkürzungen.

Häufige Fragen