Investitionen ins Haus des Ehepartners: Mehrwertanteil berechnen
Investiert ein Ehegatte ohne entsprechende Gegenleistung in das Haus des anderen, kann Art. 206 ZGB einen proportionalen Mehrwertanteil begründen. Fliesst Geld dagegen zwischen Eigengut und Errungenschaft desselben Eigentümers, gilt Art. 209. Zahlungsquelle, Zweck, Gegenleistung und Wertentwicklung müssen deshalb für jede Tranche getrennt dokumentiert werden.
Art. 206: Beitrag an Vermögen des anderen
Art. 206 betrifft einen Beitrag eines Ehegatten an Erwerb, Verbesserung oder Erhaltung eines Vermögensgegenstands des anderen, ohne entsprechende Gegenleistung. Besteht bei der Auseinandersetzung ein Mehrwert, partizipiert die beitragende Person grundsätzlich proportional. Bei Minderwert bleibt grundsätzlich der ursprüngliche Beitrag als Forderung bestehen. Die Ehegatten können den Mehrwertanteil schriftlich ausschliessen oder ändern.
Art. 209: Zwischen Eigengut und Errungenschaft
Art. 209 regelt Forderungen zwischen den Gütermassen desselben Ehegatten. Hat etwa die Errungenschaft die Hypothek eines Eigenguthauses amortisiert, entsteht eine Ersatzforderung mit Beteiligung am konjunkturellen Mehr- oder Minderwert. Anders als bei Art. 206 kann hier auch ein Minderwert proportional wirken. Eigentümer, Vermögensmasse und Zahlungsquelle sind deshalb drei getrennte Angaben.
Was als Beitrag gelten kann
Infrage kommen Eigenkapital, Amortisationen, Material- und Unternehmerrechnungen oder belegbare wertschaffende Leistungen. Gewöhnliche Haushaltsarbeit, Lebenshaltungskosten, Hypothekarzinsen und Unterhalt sind nicht ohne Weiteres gleich zu behandeln. Wurde ein Darlehen vereinbart, eine Miete angerechnet oder eine Schenkung beabsichtigt, kann Art. 206 ganz oder teilweise ausscheiden.
Mehrwert proportional statt Franken für Franken
Vereinfacht wird der relevante Mehrwert zwischen Ausgangs- und Endwert ermittelt und der Beitrag ins Verhältnis zum finanzierten Ausgangs- beziehungsweise Investitionswert gesetzt. Mehrere Finanzierungsphasen, Hypotheken und Renovationen benötigen eine zeitlich gestaffelte Rechnung. Eine pauschale Formel ohne Stichtage kann konjunkturellen Wertzuwachs und investitionsbedingten Mehrwert doppelt zählen.
Beispiel mit getrennten Ebenen
Ein Ehegatte besitzt ein Haus als Eigengut. Die andere Person bezahlt CHF 80’000 an einen Ausbau, ohne Darlehen oder Gegenleistung. Zusätzlich werden CHF 120’000 Hypothek aus Löhnen des Eigentümers amortisiert. Der erste Betrag ist auf Art. 206 zu prüfen, der zweite auf Art. 209 zwischen Errungenschaft und Eigengut. Erst danach wird der Wert am Auseinandersetzungsstichtag verteilt.
Schenkungsabsicht und schriftliche Abrede
Wer behauptet, der Beitrag sei geschenkt worden, muss den Parteiwillen und die Umstände belegen. Familieninterne Grosszahlungen sollten deshalb nicht kommentarlos fliessen. Eine schriftliche Vereinbarung kann Darlehen, Rückzahlung, Mehrwertquote, Minderwert, Trennungsfall und Sicherung regeln. Bei Grundstücksrechten oder Miteigentum kommen Form- und Grundbuchfragen hinzu.
Belege, die die Rechnung tragen
- Kaufvertrag und damalige Finanzierung
- Grundbuchauszug und Eigentumsquote
- Kontoauszüge jeder Zahlung
- Handwerkerrechnungen und Baubewilligung
- Hypothekarsalden zu relevanten Stichtagen
- schriftliche Darlehens- oder Schenkungsabreden
- Verkehrswerte vor und nach wesentlichen Arbeiten
- aktuelle Bewertung zum Auseinandersetzungszeitpunkt
So wird aus der Einigung ein vollziehbarer Plan
Vor einer Unterschrift sollten beide Seiten dieselbe Ausgangslage verwenden: aktueller Grundbuchauszug, Hypothekarsaldo, Verkehrswert mit Stichtag, Herkunft der Eigenmittel, Investitionsbelege, Vorsorgevorbezüge und eine Schätzung der Steuern und Vollzugskosten. Haltet anschliessend getrennt fest, wer das Haus bis wann nutzt, wer in dieser Zeit welche Kosten trägt und ob am Ende Übernahme, Verkauf oder eine befristete Zwischenlösung vorgesehen ist.
Erst danach werden Ausgleichszahlung, Bankfreigabe, Eigentumswechsel, Besitzübergang und Grundbuchanmeldung terminiert. Eine Scheidungskonvention sollte keine Zahlung versprechen, die ohne Finanzierungszusage nicht geleistet werden kann. Umgekehrt darf eine interne Kostenregel nicht so formuliert sein, als entlasse sie bereits einen Mitschuldner gegenüber der Bank. Diese Reihenfolge reduziert Widersprüche zwischen Familienrecht, Finanzierung, Steuern und Grundbuch.
Jede Zahlung einer Rechts- und Gütermasse zuordnen
Für Miteigentum, Grundpfand oder dingliche Sicherung unterstützt eine Urkundsperson.
Notariat finden →Häufige Fragen
Bekomme ich meine Investition immer zurück?
Nicht automatisch. Rechtsgrund, Gegenleistung, Beweis und die Regeln von Art. 206 beziehungsweise 209 sind entscheidend.
Was ist der Unterschied zwischen Art. 206 und 209?
Art. 206 betrifft Beiträge an Vermögen des anderen Ehegatten; Art. 209 Forderungen zwischen eigenen Gütermassen eines Ehegatten.
Zählt eine Hypothekarzinszahlung als Mehrwertinvestition?
Zins ist grundsätzlich Finanzierungsaufwand und nicht gleich wie Amortisation oder wertvermehrender Ausbau zu behandeln.
Kann man den Mehrwertanteil ausschliessen?
Die Ehegatten können den Mehrwertanteil nach Art. 206 schriftlich ausschliessen oder ändern.