Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf sicher abwickeln
Der Kaufpreis sollte so fliessen, dass der Verkäufer sein Geld und der Käufer sein Eigentum erhält, ohne ungesicherte Vorleistung. Üblich ist eine Zug-um-Zug-Logik: Eigenmittel und Bankzahlung sind vor dem Vollzug gesichert, die Auszahlung erfolgt bei den in der Urkunde bestimmten Grundbuch- und Freigabebedingungen.
Aus welchen Teilen der Kaufpreis besteht
Der Gesamtpreis kann aus Anzahlung, frei verfügbarem Eigenkapital, Vorsorgegeldern und Hypothekarkredit bestehen. Für den Verkäufer ist nicht nur die Summe wichtig, sondern wann jeder Teil unwiderruflich bereitsteht. Vorsorgegelder unterliegen eigenen Auszahlungsbedingungen und dürfen nicht als bereits verfügbar behandelt werden, bevor die zuständige Stelle verbindlich zugesagt hat.
Empfänger statt nur Verkäuferkonto
Ein Teil des Kaufpreises kann direkt an die Verkäuferbank zur Ablösung der bestehenden Hypothek gehen. Weitere Beträge können nach kantonaler Praxis für Grundstückgewinnsteuer oder Gebühren sichergestellt werden. Nur der verbleibende Nettoerlös fliesst an den Verkäufer. Die Urkunde oder Zahlungsinstruktion sollte Betrag, Konto, Fälligkeit und Bedingung je Empfänger ausweisen.
Unwiderrufliches Zahlungsversprechen
Die finanzierende Bank verspricht, einen bestimmten Betrag zu zahlen, sobald die im Schreiben genannten Bedingungen erfüllt sind – etwa Eigentumsübertragung und Grundpfandsicherheit im verlangten Rang. Das Versprechen muss zum Kaufvertrag, Grundbuchablauf und Termin passen. Ein allgemeines Finanzierungsinteresse oder eine unverbindliche Kreditofferte genügt nicht.
Anzahlung und Vorauszahlung
Eine Reservation kann eine Anzahlung vorsehen. Vor Eigentumsübertragung trägt der Käufer jedoch ein Rückzahlungs- und Gegenparteirisiko. Betrag, Verwahrung, Anrechnung und Rückzahlung bei Nichterfüllung müssen klar geregelt sein. Die Zahlung einer hohen Summe direkt an den Verkäufer ersetzt weder öffentliche Beurkundung noch Grundbuchsicherung.
Vollzugsbedingungen abstimmen
- gültig beurkundeter Kaufvertrag
- Grundbuchanmeldung und erforderliche Bewilligungen
- Bankzusage und Pfandvertrag
- Ablöseinstruktion der Verkäuferbank
- verfügbare Schuldbriefe und Rangordnung
- Sicherstellung kantonaler Grundstücksteuern
- keine unerwarteten neuen Belastungen bis zum Vollzug
Kein schweizweit einheitliches Anderkonto
Je nach Kanton und Notariatssystem werden Gelder über direkte Bankzahlungen, Amtskonten oder besondere Klienten- beziehungsweise Abwicklungskonten geführt. Deshalb ist die pauschale Aussage «der Notar hält immer den Kaufpreis» falsch. Entscheidend ist der in der Urkunde festgelegte, kontrollierte Zahlungsmechanismus.
Abrechnung und Nachweis
- Bruttokaufpreis mit sämtlichen Teilzahlungen auflisten.
- Ablösebetrag und Tageszins der Verkäuferbank bestätigen.
- Steuersicherung und Gebühren bestimmen.
- Bankversprechen gegen Vertragsbedingungen prüfen.
- Vollzugsbestätigung des Grundbuchs abwarten.
- Auszahlungen und Wertstellung kontrollieren.
- Schlussabrechnung beiden Parteien zustellen.
Beispiel einer Kaufpreisverteilung
Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 hat der Käufer CHF 300’000 Eigenmittel und eine Bankzusage über CHF 900’000. Vom Gesamtpreis gehen am Vollzugstag beispielsweise CHF 620’000 an die Verkäuferbank, ein kantonal berechneter Betrag an die Steuerstelle und der Rest an den Verkäufer. Dieses Beispiel ist keine Standardquote: Ablösesaldo, Steuersicherung und Zahlungsstelle variieren. Entscheidend ist, dass alle Teilbeträge zusammen exakt den Kaufpreis ergeben, die Bankbedingungen erfüllbar sind und kein Betrag doppelt oder ohne Rechtsgrund angewiesen wird. Eine Schlussabrechnung weist jede Wertstellung nach.
Jeden Franken einem Vollzugsschritt zuordnen
Lass Bruttokaufpreis, Bankablösung, Steuersicherung und Nettoerlös vor der Beurkundung schriftlich abstimmen.
Notariat finden →Häufige Fragen
Wann wird der Kaufpreis bezahlt?
Die konkrete Fälligkeit steht im Kaufvertrag. Häufig wird die Zahlung gegen Erfüllung der Grundbuch- und Bankbedingungen ausgelöst.
Geht der gesamte Betrag an den Verkäufer?
Nicht zwingend. Bestehende Hypothek, Steuersicherung und weitere vereinbarte Beträge können direkt an andere Empfänger fliessen.
Ist eine Finanzierungsbestätigung dasselbe wie ein Zahlungsversprechen?
Nein. Ein Zahlungsversprechen enthält eine verbindliche Zahlungsverpflichtung der Bank unter konkret bezeichneten Bedingungen.
Muss der Kaufpreis über das Notariat laufen?
Nicht schweizweit. Zahlungsweg und Rolle des Notariats hängen von Kanton, System und konkreter Urkunde ab.