Ein Immobilien-Kaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Prüfe vor allem den exakten Kaufgegenstand, Zahlungsweg, Eigentums- und Besitzesübergang, Nutzen und Gefahr, Dienstbarkeiten, Gewährleistung, Schuldbriefe, Steuersicherung und Kostenverteilung. Eigentümer wirst du nicht durch die Unterschrift allein, sondern erst mit der Grundbuchanmeldung beziehungsweise dem Grundbucheintrag.
Ein Standardsatz kann fast das gesamte Mängelrisiko auf dich verlagern.
Unterschrift, Eigentum, Schlüssel und Gefahr müssen nicht am selben Tag übergehen.
Wegrechte, Pfandrechte und Vormerkungen wirken oft nach dem Kauf weiter.
Warum du trotz Notar selbst prüfen musst
Die öffentliche Beurkundung schützt vor unklaren oder übereilten Grundstückgeschäften. Sie ist aber keine technische Gebäudeprüfung und keine persönliche Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Nach Art. 216 OR ist die öffentliche Beurkundung Gültigkeitsvoraussetzung. Die Urkundsperson ermittelt den Parteiwillen, erklärt die rechtliche Tragweite und sorgt für einen eintragungsfähigen Vertrag. Ob das Dach dicht ist, der Renovationspreis realistisch ist oder deine Eigentumsquote zur tatsächlichen Finanzierung passt, wird dadurch nicht automatisch geprüft.
Die Notariate des Kantons Zürich nennen als typische Vertragsbestandteile Parteien, Grundstückbeschrieb, Kaufpreis und Tilgung, Eigentumsübertragung, Besitzesantritt, Gewährleistung, Grundsteuern sowie Miet- und Versicherungsverhältnisse.
Parteien, Objekt und Eigentum
Die ersten vier Klauseln bestimmen, wer was kauft und in welcher rechtlichen Form. Fehler hier lassen sich nach dem Grundbucheintrag nur mit Aufwand korrigieren.
Parteien und Vertretungsbefugnis
Namen, Zivilstand, Adresse und Identität müssen stimmen. Bei Firmen ist die Zeichnungsberechtigung, bei Vertretung die erforderliche Vollmacht zu prüfen. Bei einer Familienwohnung kann die Zustimmung des Ehepartners relevant sein.
Prüffrage: Unterschreiben genau die Personen, die verfügen und sich verpflichten dürfen?Grundstückbeschrieb und Kaufgegenstand
Kontrolliere Grundbuchblatt, Parzellennummer, Adresse, Fläche, Gebäude und bei Stockwerkeigentum die Einheit samt Wertquote, Nebenräumen und Sonderrechten. Parkplatz, Keller oder Gartenanteil sind nicht automatisch eingeschlossen.
Prüffrage: Ist alles, was dir gezeigt und versprochen wurde, rechtlich Teil des Kaufgegenstands?Mit- oder Gesamteigentum und Quoten
Kaufen zwei Personen gemeinsam, muss die Eigentumsform feststehen. Beim Miteigentum sind Quoten sichtbar; Gesamteigentum setzt ein besonderes Gemeinschaftsverhältnis voraus. Finanzierung und Eigentumsquote sollten bewusst zusammenpassen.
Prüffrage: Bilden Eigenmittel, Hypothek, Amortisation und Grundbuchquote eure tatsächliche Vereinbarung ab?Dienstbarkeiten, Grundlasten und Vormerkungen
Der Vertrag soll nicht nur Stichworte aus dem Grundbuch wiederholen. Lass dir die vollständigen Belege zu Wegrechten, Wohnrechten, Baubeschränkungen, Leitungen, Vorkaufsrechten und weiteren Belastungen zeigen und erklären.
Prüffrage: Kennst du Inhalt, Lage, Dauer und Unterhaltskosten jedes übernommenen Rechts?Kaufpreis und Finanzierung
Ein Kaufpreis ist erst dann sauber geregelt, wenn Betrag, Fälligkeit, Zahlungsweg und Voraussetzungen eindeutig zusammenpassen.
Kaufpreis, Inventar und Anzahlung
Der Gesamtpreis muss mit Offerte und Finanzierung übereinstimmen. Separat bewertetes, bewegliches Inventar wie Möbel oder Gartengeräte sollte realistisch bezeichnet werden. Eine bereits bezahlte Reservationszahlung muss mit Betrag und Empfänger auftauchen und im Zahlungsplan korrekt angerechnet werden.
Prüffrage: Ist nachvollziehbar, wofür jeder Teil des Preises bezahlt und wie jede Anzahlung verrechnet wird?Fälligkeit und Zahlungsabwicklung
Prüfe, wann Eigenmittel und Hypothek fällig werden und welche Bedingungen vorher erfüllt sein müssen. Üblich sind gesicherte Zahlungswege über Bankversprechen oder eine notarielle Abwicklung; die konkrete Praxis unterscheidet sich kantonal.
Prüffrage: Kann Geld abfliessen, bevor Eigentumsübertragung und Lastenbereinigung gesichert sind?Schuldbriefe und Grundpfandrechte
Bestehende Schuldbriefe können übernommen, erhöht, abgelöst oder gelöscht werden. Die Variante beeinflusst Gebühren und die Finanzierung. Der Vertrag muss festhalten, welche Titel in welchem Rang übergehen und welche Belastungen verschwinden.
Prüffrage: Hat deine Bank die Schuldbriefregelung schriftlich bestätigt?Eigentum, Schlüssel und Risiko
Vier Daten können auseinanderfallen: Beurkundung, Grundbuchanmeldung, Besitzesantritt und Übergang von Nutzen und Gefahr.
Eigentumsübertragung
Die Unterschrift macht den Vertrag bindend, aber nicht automatisch dich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer. Der Vertrag regelt, wann die Grundbuchanmeldung abgegeben werden darf und welche Nachweise dafür vorliegen müssen.
Prüffrage: Welche Bedingung löst die Grundbuchanmeldung aus?Besitzesantritt und Schlüsselübergabe
Besitz bedeutet die tatsächliche Verfügung über das Objekt. Lege Datum, Uhrzeit, Schlüssel, Zählerstände, Räumungszustand und ein Übergabeprotokoll fest. Bei vermieteten Objekten tritt an die Stelle der Schlüsselübergabe eine andere Abwicklung.
Prüffrage: Was geschieht, wenn das Objekt am Übergabetag nicht geräumt oder beschädigt ist?Übergang von Nutzen und Gefahr
Ab diesem Stichtag stehen dir Erträge zu und du trägst grundsätzlich das Risiko zufälliger Schäden. Er sollte bewusst mit Versicherungsschutz, Besitz und Eigentumsübertragung abgestimmt werden.
Prüffrage: Wer trägt einen Sturm-, Wasser- oder Brandschaden zwischen Unterschrift und Schlüsselübergabe?Die amtlichen Zürcher Informationen unterscheiden ausdrücklich zwischen Eigentumsübertragung, Besitzesantritt sowie Nutzen und Gefahr. Werden keine passenden Termine vereinbart, kann das Risiko früher übergehen als erwartet.
Mängel, Steuern und Kosten
In diesem Teil des Vertrags stecken die finanziell grössten Überraschungen.
Gewährleistung und bekannte Mängel
Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung häufig weitgehend ausgeschlossen. Halte bekannte Feuchtigkeit, Altlasten, defekte Anlagen und zugesicherte Eigenschaften ausdrücklich fest. Arglistig verschwiegene Mängel werden durch einen Ausschluss nicht geschützt.
Prüffrage: Welche konkreten Mängel kennst du — und welche Eigenschaften wurden dir nachweisbar zugesichert?Mietverträge, Versicherungen und laufende Abrechnung
Bei vermieteten oder gemeinschaftlich bewirtschafteten Objekten müssen Mietverhältnisse, Kautionen, Nebenkosten, Versicherungen, Heizöl, Abgaben und Erträge per Stichtag abgerechnet werden. Verlange die zugrunde liegenden Verträge und Belege.
Prüffrage: Ist geregelt, wer offene Nebenkosten, Prämien und Erträge bis zu welchem Tag trägt?Grundstückgewinnsteuer und gesetzliche Pfandrechte
Die Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich Sache der veräussernden Partei. Weil kantonale Sicherungsrechte das Grundstück betreffen können, sollte die Abwicklung eine angemessene Sicherstellung, direkte Zahlung oder andere Schutzlösung vorsehen.
Prüffrage: Wie wird verhindert, dass eine unbezahlte Steuer später das gekaufte Grundstück belastet?Notariat, Grundbuch, Steuern und Nebenkosten
Der Vertrag soll jeden Kostenblock einer Partei zuweisen: Beurkundung, Grundbuch, Handänderungssteuer, Schuldbrief, Treuhand, Auszüge und weitere Abwicklung. «Kosten gemäss Gesetz» ist weniger transparent als eine vollständige Aufzählung.
Prüffrage: Kannst du deinen maximalen Geldbedarf inklusive Kaufnebenkosten beziffern?Bedingungen und Schlussbestimmungen
Bewilligungen, Bedingungen und Folgen bei Nichterfüllung
Lex-Koller-Bewilligung, Teilung eines Grundstücks, Löschung alter Pfandrechte oder andere Voraussetzungen können den Vollzug verzögern. Der Vertrag muss sagen, bis wann sie vorliegen müssen und was bei einem Scheitern geschieht.
Prüffrage: Welche Bedingung ist noch offen, wer beschafft sie und wer trägt das Risiko des Scheiterns?Fünf Formulierungen, bei denen du nachfragen solltest
Welche sichtbaren und unsichtbaren Mängel werden damit erfasst? Eine Besichtigung ersetzt keine klare Mängelliste.
Wie weit reicht der Ausschluss und welche zwingenden Rechte bleiben — besonders bei neuen oder noch zu errichtenden Bauten?
Warum sollst du das Risiko tragen, bevor du Schlüssel oder Versicherungsschutz hast?
Hast du tatsächlich jeden Grundbuchbeleg erhalten und verstanden, oder nur die Stichworte gelesen?
Welche Kosten genau — inklusive Schuldbrief, Treuhand, Steuerabklärungen und späterer Ergänzungen?
Nach den am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Regeln kann bei noch zu errichtenden oder weniger als zwei Jahre alten Bauten in den gesetzlich erfassten Fällen nicht im Voraus auf die unentgeltliche Nachbesserung verzichtet werden. Die Notariate des Kantons Zürich weisen zudem auf neue Schranken bei Rüge- und Verjährungsfristen hin. Neubauverträge sollten deshalb individuell geprüft werden.
Dein Ablauf vor dem Notartermin
Plane ausserdem deine Unterlagen für den Notartermin, lies den Grundbuch- und ÖREB-Check und kläre mit der Bank, ob ein bestehender Schuldbrief übernommen werden kann.
Häufige Fragen
Ist der Kaufvertrag ohne Notar gültig?
Nein. Der Grundstückkaufvertrag muss nach Art. 216 OR öffentlich beurkundet werden. Eine private schriftliche Vereinbarung ersetzt diese Form nicht. Auch ein verbindlicher Vorvertrag über ein Grundstück kann der Beurkundungspflicht unterliegen.
Wann werde ich Eigentümerin oder Eigentümer?
Nicht allein durch die Unterzeichnung. Für den Eigentumserwerb ist die Grundbuchanmeldung beziehungsweise der Grundbucheintrag massgebend. Besitz, Schlüssel sowie Nutzen und Gefahr können vertraglich auf einen anderen Zeitpunkt gelegt werden.
Kann ich den Entwurf ändern lassen?
Ja. Bis zur Unterschrift können die Parteien Änderungen verlangen. Sende grössere Punkte vorher schriftlich ans Notariat, damit der Vertragsentwurf angepasst und mit der Gegenpartei abgestimmt werden kann.
Prüft der Notar den Zustand des Hauses?
Nein. Das Notariat prüft die rechtliche Gestaltung und die Voraussetzungen der Beurkundung. Für Dach, Leitungen, Feuchtigkeit, Schadstoffe oder Renovationskosten brauchst du je nach Objekt eine technische Fachperson.
Wer bezahlt Notar und Grundbuch?
Das hängt von der kantonalen Rechtslage, der Praxis und vor allem der vertraglichen Vereinbarung ab. Der Vertrag sollte jeden Kostenblock ausdrücklich zuweisen. Mehr dazu: Wer bezahlt den Notar?
Weisst du, was nach der Unterschrift noch kommt?
Die Tabellio-Checkliste führt dich in 21 Punkten von der Reservation über die Beurkundung bis zum Grundbucheintrag.
Hauskauf-Checkliste öffnen →Quellen und Stand
Der Beitrag wurde anhand von Bundesrecht und amtlichen Notariatsinformationen erstellt. Er erklärt typische Vertragsrisiken, ersetzt aber keine Prüfung deines konkreten Vertrags.
- Fedlex: Obligationenrecht, Art. 216 ff.
- Fedlex: Zivilgesetzbuch, Grundeigentum und Grundbuch
- Notariate Kanton Zürich: Bestandteile des Kaufvertrags
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