Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Luzern: Das zahlst du 2026
Beim Hauskauf im Kanton Luzern fallen als Richtwert rund 2,00 % des Kaufpreises an Nebenkosten für Beurkundung, Grundbuch und Handänderungssteuer an — bei einem Haus für CHF 850'000 also etwa CHF 17'017. An mehreren Stellen kannst du dabei legal sparen.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss von Gesetzes wegen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Im Kanton Luzern übernehmen freiberufliche Notarinnen und Notare die Beurkundung. Der Tarif ist per Dekret fixiert — jeder Notar im Kanton verrechnet für die Beurkundung dieselbe Gebühr. Dazu kommt die Abgabe des Grundbuchamts für die Eigentumsübertragung sowie die Handänderungssteuer.
| Kostenpunkt | Richtwert | Bei CHF 850'000 |
|---|---|---|
| Notariatsgebühr (Beurkundung) § exakt | inkl. MWST | CHF 2'567 |
| Grundbuchabgabe (Eigentumsübertragung) § exakt | MWST-frei | CHF 1'700 |
| Handänderungssteuer | ~ 1,5 % | CHF 12'750 |
| Total Kaufnebenkosten (ohne Hypothek) | ~ 2,00 % | CHF 17'017 |
Kommt eine Hypothek dazu, fällt zusätzlich die Errichtung oder Übertragung eines Schuldbriefs an — im Kanton Luzern als Richtwert rund 0,2 % der Pfandsumme. Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen statt neue zu errichten, ist deshalb fast immer günstiger.
Rechenbeispiele nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notariat | Grundbuch | Handänd.-Steuer | Total |
|---|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 1'622 | CHF 1'000 | CHF 7'500 | CHF 10'122 |
| CHF 850'000 | CHF 2'567 | CHF 1'700 | CHF 12'750 | CHF 17'017 |
| CHF 1'200'000 | CHF 3'405 | CHF 2'400 | CHF 18'000 | CHF 23'805 |
| CHF 1'500'000 | CHF 4'054 | CHF 3'000 | CHF 22'500 | CHF 29'554 |
So rechnet der Kanton Luzern — auf den Franken
Für den Kanton Luzern rechnet Tabellio nicht mit Richtwerten, sondern mit dem hinterlegten Staffeltarif aus dem Dekret:
| Stufe | Satz |
|---|---|
| Beurkundung: erste CHF 500'000 | 3 ‰ |
| Beurkundung: CHF 500'001 – CHF 1'000'000 | 2,5 ‰ |
| Beurkundung: CHF 1'000'001 – CHF 5'000'000 | 2 ‰ |
| Beurkundung: CHF 5'000'001 – CHF 10'000'000 | 1 ‰ |
| Beurkundung: über CHF 10'000'000 | 0 ‰ |
| Grundbuchabgabe (gesamter Wert) | 2 ‰ |
Mindestgebühr CHF 500. Maximalgebühr CHF 15'750. Auf die Notariatsgebühr kommen 8,1 % MWST; die Grundbuchabgabe ist MWST-frei (min. CHF 100). Festtarif — darf in der Regel weder über- noch unterschritten werden (§ 10 BeurkGebV). Quellen: § 21 Verordnung über die Beurkundungsgebühren (SRL 258); § 2 Grundbuchgebührentarif (SRL 228): 2 ‰, min. CHF 100. Stand Juli 2026.
Legale Spartipps
- Mobiliar aus dem beurkundeten Preis ausscheiden. Mitverkaufte Möbel oder Gartengeräte sind nicht beurkundungspflichtig. Bei CHF 20'000 Mobiliar sparst du im Kanton Luzern rund CHF 400. Wichtig: nur echtes Mobiliar, keine fest eingebauten Bestandteile wie die Küche.
- Kostenteilung verhandeln. Wer Notar und Grundbuch zahlt, regelt der Kaufvertrag — nicht das Gesetz. Eine hälftige Teilung mit dem Verkäufer ist verbreitet und halbiert deine Rechnung.
- Bestehende Schuldbriefe übernehmen. Ein neuer Schuldbrief kostet rund 0,2 % der Pfandsumme — bei CHF 680'000 Hypothek etwa CHF 1'360. Die Übertragung des bestehenden Schuldbriefs ist massiv günstiger.
- Familieninterne Übertragung? Erbgang, Übertragungen unter Ehegatten und an Nachkommen sind bei der Handänderungssteuer in den meisten Kantonen befreit oder stark ermässigt — vor einem "normalen" Verkauf in der Familie unbedingt prüfen (Erbvorbezug/gemischte Schenkung als Alternative).
- Getilgte Schuldbriefe nie löschen lassen. Ein abbezahlter Schuldbrief kann für eine spätere Hypothek wiederverwendet werden — die Löschung verschenkt die bereits bezahlten Errichtungskosten (Quelle: HEV Schweiz).
- Belege aufbewahren — Steuern beim Verkauf senken. Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar und reduzieren den steuerbaren Gewinn beim Wiederverkauf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Luzern?
Als Richtwert rund 0,3 % Notariatsgebühr plus 0,2 % Grundbuchabgabe und 1,5 % Handänderungssteuer — bei CHF 850'000 Kaufpreis also etwa CHF 17'017 total.
Kann ich einen Notar aus einem anderen Kanton nehmen?
Nein. Für Grundstücke im Kanton Luzern muss eine Urkundsperson dieses Kantons beurkunden (Belegenheitsprinzip). Frei wählbar ist der Notar nur bei ortsungebundenen Geschäften wie Firmengründungen, Erb- oder Eheverträgen.
Wer bezahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
Verhandlungssache. Üblich ist die hälftige Teilung der Notariats- und Grundbuchkosten; die Regelung wird im Kaufvertrag festgehalten.
Gibt es im Kanton Luzern eine Handänderungssteuer?
Ja, als Richtwert rund 1,5 % des Kaufpreises.
Kann ich die Notar- und Grundbuchgebühren von den Steuern abziehen?
Nicht von der Einkommenssteuer — aber beim späteren Verkauf: Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten und reduzieren den steuerbaren Gewinn. Deshalb alle Belege dauerhaft aufbewahren.
Was kostet der Schuldbrief für die Hypothek?
Für die Errichtung eines neuen Schuldbriefs fallen im Kanton Luzern als Richtwert rund 0,2 % der Pfandsumme an (Beurkundung + Grundbuch). Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen ist deutlich günstiger.
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