Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Schaffhausen: Das zahlst du 2026
Beim Hauskauf im Kanton Schaffhausen fallen als Richtwert rund 0,25 % des Kaufpreises an Nebenkosten für Beurkundung und Grundbuch an — bei einem Haus für CHF 850'000 also etwa CHF 2'125. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Schaffhausen nicht mehr. An mehreren Stellen kannst du dabei legal sparen.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss von Gesetzes wegen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Im Kanton Schaffhausen beurkunden staatliche Notariate (Amtsnotariat). Die Gebühren sind gesetzlich fixiert — Offerten einholen bringt nichts, dafür gehören die Tarife der Amtsnotariate schweizweit zu den tieferen. Dazu kommt die Abgabe des Grundbuchamts für die Eigentumsübertragung.
| Kostenpunkt | Richtwert | Bei CHF 850'000 |
|---|---|---|
| Notariatsgebühr (Beurkundung) | ~ 0,1 % | CHF 850 |
| Grundbuchabgabe (Eigentumsübertragung) | ~ 0,15 % | CHF 1'275 |
| Handänderungssteuer | entfällt | CHF 0 |
| Total Kaufnebenkosten (ohne Hypothek) | ~ 0,25 % | CHF 2'125 |
Kommt eine Hypothek dazu, fällt zusätzlich die Errichtung oder Übertragung eines Schuldbriefs an — im Kanton Schaffhausen als Richtwert rund 0,2 % der Pfandsumme. Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen statt neue zu errichten, ist deshalb fast immer günstiger.
Rechenbeispiele nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notariat | Grundbuch | Handänd.-Steuer | Total |
|---|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 500 | CHF 750 | — | CHF 1'250 |
| CHF 850'000 | CHF 850 | CHF 1'275 | — | CHF 2'125 |
| CHF 1'200'000 | CHF 1'200 | CHF 1'800 | — | CHF 3'000 |
| CHF 1'500'000 | CHF 1'500 | CHF 2'250 | — | CHF 3'750 |
Legale Spartipps
- Mobiliar aus dem beurkundeten Preis ausscheiden. Mitverkaufte Möbel oder Gartengeräte sind nicht beurkundungspflichtig. Bei CHF 20'000 Mobiliar sparst du im Kanton Schaffhausen rund CHF 50. Wichtig: nur echtes Mobiliar, keine fest eingebauten Bestandteile wie die Küche.
- Kostenteilung verhandeln. Wer Notar und Grundbuch zahlt, regelt der Kaufvertrag — nicht das Gesetz. Eine hälftige Teilung mit dem Verkäufer ist verbreitet und halbiert deine Rechnung.
- Bestehende Schuldbriefe übernehmen. Ein neuer Schuldbrief kostet rund 0,2 % der Pfandsumme — bei CHF 680'000 Hypothek etwa CHF 1'360. Die Übertragung des bestehenden Schuldbriefs ist massiv günstiger.
- Guter Standort. Handänderungssteuer abgeschafft — dieser Kostenpunkt entfällt im Kanton Schaffhausen komplett.
- Getilgte Schuldbriefe nie löschen lassen. Ein abbezahlter Schuldbrief kann für eine spätere Hypothek wiederverwendet werden — die Löschung verschenkt die bereits bezahlten Errichtungskosten (Quelle: HEV Schweiz).
- Belege aufbewahren — Steuern beim Verkauf senken. Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar und reduzieren den steuerbaren Gewinn beim Wiederverkauf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf im Kanton Schaffhausen?
Als Richtwert rund 0,1 % Notariatsgebühr plus 0,15 % Grundbuchabgabe — bei CHF 850'000 Kaufpreis also etwa CHF 2'125 total.
Kann ich einen Notar aus einem anderen Kanton nehmen?
Nein. Für Grundstücke im Kanton Schaffhausen muss eine Urkundsperson dieses Kantons beurkunden (Belegenheitsprinzip). Frei wählbar ist der Notar nur bei ortsungebundenen Geschäften wie Firmengründungen, Erb- oder Eheverträgen.
Wer bezahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
Verhandlungssache. Üblich ist die hälftige Teilung der Notariats- und Grundbuchkosten; die Regelung wird im Kaufvertrag festgehalten.
Gibt es im Kanton Schaffhausen eine Handänderungssteuer?
Nein. Handänderungssteuer abgeschafft. Beim Hauskauf fallen nur Notariatsgebühr und Grundbuchabgabe an.
Kann ich die Notar- und Grundbuchgebühren von den Steuern abziehen?
Nicht von der Einkommenssteuer — aber beim späteren Verkauf: Bezahlte Notariats- und Grundbuchgebühren gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten und reduzieren den steuerbaren Gewinn. Deshalb alle Belege dauerhaft aufbewahren.
Was kostet der Schuldbrief für die Hypothek?
Für die Errichtung eines neuen Schuldbriefs fallen im Kanton Schaffhausen als Richtwert rund 0,2 % der Pfandsumme an (Beurkundung + Grundbuch). Bestehende Schuldbriefe des Verkäufers zu übernehmen ist deutlich günstiger.
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