Stockwerkeigentum aufheben: Voraussetzungen und Grundbuch
Stockwerkeigentum wird durch Untergang des Grundstücks beziehungsweise Ablauf eines Baurechts oder durch Löschung im Grundbuch aufgehoben. Eine freiwillige Aufhebung braucht die Einigung aller Eigentümer und die Koordination dinglicher Rechte. Einzelne können die Aufhebung nur in den engen gesetzlichen Fällen von Art. 712f ZGB verlangen.
Warum niemand «seine Wohnung herauslösen» kann
Jede Einheit ist Anteil am selben Grundstück und Teil derselben rechtlichen Struktur. Das Sonderrecht kann nicht unabhängig vom Miteigentumsanteil bestehen. Eine Aufhebung verändert deshalb alle Grundbuchblätter, gemeinschaftlichen Rechte, Quoten und Belastungen.
Drei Grundwege der Aufhebung
| Weg | Auslöser |
|---|---|
| Untergang / Baurechtsende | Grundstück geht unter oder selbständiges Baurecht endet |
| freiwillige Löschung | Aufhebungsvereinbarung aller Eigentümer und Grundbuchvollzug |
| gesetzlicher Anspruch | enge Fälle schwerer Zerstörung oder einer seit über 50 Jahren bestehenden, baulich unbrauchbaren Stockwerkeigentumsstruktur |
Freiwillige Aufhebungsvereinbarung
Die Beteiligten müssen festlegen, wem das ungeteilte Grundstück danach gehört, wie Werte ausgeglichen werden und was mit Verträgen, Fonds, Verwaltung und laufenden Arbeiten geschieht. Da Grundeigentum und Anteile übertragen werden, ist die öffentliche Beurkundung regelmässig zentral.
Gesetzliche Aufhebung bleibt Ausnahme
Art. 712f ZGB schützt die Dauerhaftigkeit des Stockwerkeigentums. Ein Anspruch kann namentlich bei Zerstörung von mehr als der Hälfte des Gebäudewerts bestehen, wenn der Wiederaufbau für den verlangenden Eigentümer schwer tragbar wäre. Ein zweiter Fall setzt voraus, dass das Gebäude seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Fortsetzungswillige Eigentümer können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.
Hypotheken und Dienstbarkeiten
Banken und weitere Berechtigte dürfen durch die Löschung nicht unzulässig schlechter gestellt werden. Schuldbriefe auf einzelnen Einheiten müssen gelöscht, übertragen oder auf dem neuen Pfandobjekt geordnet werden. Dasselbe gilt für Nutzniessung, Wohnrecht, Vorkaufsrechte und andere Belastungen.
Vom Stockwerkeigentum zu welchem Eigentum?
Nach der Löschung kann das Grundstück einer Person, mehreren Personen im gewöhnlichen Miteigentum oder einer Gesamthandgemeinschaft gehören. Diese Zielstruktur muss vor der Urkunde entschieden sein. Bei Abbruch, Neubau oder Verkauf können zusätzlich Bau- und Steuerfragen entstehen.
Ablauf und Kostenblöcke
- Begründungsakt, Grundbuchblätter und Rechte inventarisieren.
- Gebäudezustand und Werte klären.
- Ziel-Eigentum und Ausgleich vereinbaren.
- Banken und Berechtigte einbinden.
- Steuern, Gebühren und Baurecht prüfen.
- Aufhebung und Eigentumsordnung beurkunden.
- Grundbuchblätter löschen beziehungsweise neu ordnen.
- Verwaltung, Versicherungen und Verträge abschliessen.
Aufhebung als Gesamtvollzug planen
Kläre Ziel-Eigentum, Banken, Rechte, Steuern und Grundbuch in einem koordinierten Urkundenpaket.
Urkundsperson finden →Häufige Fragen
Kann die Mehrheit Stockwerkeigentum aufheben?
Nein. Die freiwillige Aufhebung erfordert grundsätzlich die Einigung aller Eigentümer und den Grundbuchvollzug.
Kann ich nach 50 Jahren automatisch die Aufhebung verlangen?
Nein. Massgebend sind mehr als 50 Jahre seit der Aufteilung in Stockwerkeigentum und eine wegen schlechten baulichen Zustands fehlende bestimmungsgemässe Nutzbarkeit. Fortsetzungswillige Eigentümer können die Aufhebung zudem durch Abfindung abwenden.
Was geschieht mit den Hypotheken?
Sie müssen mit den Banken und dem Grundbuch gelöscht, übertragen oder auf dem neuen Pfandobjekt neu geordnet werden.
Endet die Gemeinschaft schon mit der Vereinbarung?
Nein. Für die dingliche Aufhebung ist die Löschung beziehungsweise Neuordnung im Grundbuch entscheidend.