Stockwerkeigentum begründen: Ablauf, Urkunde und Grundbuch
Stockwerkeigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Grundlage ist ein öffentlich beurkundeter Vertrag der Miteigentümer oder eine ebenfalls beurkundete Erklärung des Alleineigentümers. Darin müssen Einheiten, Sonderrechte und Wertquoten eindeutig festgelegt werden; Pläne, Reglement, Hypotheken und Bauzustand sind vor der Anmeldung abzustimmen.
Was rechtlich neu geschaffen wird
Das Gebäude wird nicht in zwölf körperlich getrennte Grundstücke zerlegt. Das Grundstück und die gemeinschaftlichen Bauteile bleiben im Miteigentum. Jeder Anteil wird aber mit dem Sonderrecht verbunden, bestimmte Räume ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Für jede Stockwerkeinheit eröffnet das Grundbuch ein eigenes Blatt; sie kann danach grundsätzlich separat verkauft und verpfändet werden.
Zwei Wege zum Begründungsakt
| Ausgangslage | Begründungsakt |
|---|---|
| Mehrere Miteigentümer | Vertrag aller Beteiligten über Begründung, Abgrenzung und Wertquoten |
| Eine Alleineigentümerin | einseitige Begründungserklärung; zunächst gehören ihr alle Einheiten |
Beide Varianten bedürfen grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ein privates Reglement oder ein farbiger Architektenplan allein schafft noch kein Stockwerkeigentum.
Diese Unterlagen gehören vor den Entwurf
- aktueller Grundbuchauszug und Grundstückbeschreibung
- Aufteilungspläne mit eindeutiger Bezeichnung jeder Einheit
- Beschreibung der Sonderrechte und Nebenräume
- Wertquoten mit gemeinsamem Nenner
- Benutzungs- und Verwaltungsreglement
- Zuteilung von Gärten, Terrassen und Parkplätzen
- Baubewilligung und Pläne des bewilligten Projekts
- bestehende Schuldbriefe, Dienstbarkeiten und Mietverhältnisse
- bei Baurecht: Vertrag und verbleibende Dauer
Unfertiges Gebäude: möglich, aber dokumentenintensiv
Nach heutiger Praxis kann Stockwerkeigentum bereits vor Fertigstellung errichtet werden; Art. 69 GBV regelt den Eintrag vor Erstellung des Gebäudes. Gerade dann müssen Planstand, Flächen, Änderungsrechte und spätere Berichtigung beherrscht werden. Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 eine ausdrückliche gesetzliche Regelung vorgeschlagen. Diese Vorlage ist am 13. Juli 2026 noch nicht geltendes Recht.
Pfandrechte lassen sich nicht ignorieren
Haftet das ganze Stammgrundstück für Schuldbriefe, muss vor der Verselbständigung geklärt werden, welche Einheiten künftig in welchem Rang haften. Banken können Pfandentlassungen, neue Schuldbriefe oder eine andere Aufteilung verlangen. Ein schönes Aufteilungskonzept ohne finanzierungsfähige Pfandstruktur blockiert den Vollzug.
Kosten ohne falsche Pauschale planen
Es gibt keinen schweizweiten Fixpreis. Notariats- und Grundbuchgebühren hängen vom Kanton, Wert, Umfang der Urkunde, Zahl der Einheiten und notwendigen Pfandänderungen ab. Hinzu kommen Vermessung beziehungsweise Planbearbeitung, Bewertung, Architektur und allenfalls Steuern. Verlange deshalb eine Offerte, die Begründung, jedes neue Grundbuchblatt und Pfandänderungen getrennt ausweist.
Ablauf in sieben Schritten
- Grundbuch und Belastungen prüfen.
- Einheiten und gemeinschaftliche Teile technisch abgrenzen.
- Wertquoten nachvollziehbar festlegen.
- Reglement und Sondernutzungen abstimmen.
- Banken und Pfandgläubiger einbeziehen.
- Begründungsakt öffentlich beurkunden.
- Anmeldung, Prüfung und Eröffnung der Grundbuchblätter abwarten.
Begründung und Pfandstruktur zusammen planen
Finde eine Urkundsperson im Liegenschaftskanton und kläre Einheiten, Wertquoten sowie Banken vor dem Beurkundungstermin.
Notariat finden →Häufige Fragen
Kann ein Mehrfamilienhaus nachträglich in Stockwerkeigentum aufgeteilt werden?
Ja. Eigentums-, Bau-, Planungs- und Finanzierungsfragen müssen aber vor der Beurkundung geklärt werden; kantonale Bewilligungen und bestehende Mietverhältnisse bleiben zu beachten.
Ist ein Aufteilungsplan immer eine amtliche Garantie?
Nein. Stockwerkeigentums-Aufteilungspläne sind nicht mit dem amtlichen Grundbuchplan gleichzusetzen. Käufer sollten Plan und gebauten Zustand selbst vergleichen.
Kann Stockwerkeigentum schon vor Baubeginn entstehen?
Die heutige Grundbuchpraxis kennt die Begründung vor Fertigstellung nach Art. 69 GBV. Die vom Bundesrat 2026 vorgeschlagene ausdrückliche ZGB-Regel ist noch nicht in Kraft.
Wer legt die Wertquoten fest?
Die Beteiligten legen sie im Begründungsakt fest. Das Notariat prüft die Form, garantiert aber nicht die wirtschaftliche Angemessenheit der gewählten Quoten.