Unterlagen für den Hausverkauf: Schweizer Checkliste
Für einen reibungslosen Hausverkauf brauchst du vier Dossiers: Recht und Grundbuch, Gebäude und Nutzung, Finanzierung und Schuldbriefe sowie Steuern und Übergabe. Nicht jedes Dokument gehört in ein öffentliches Inserat; dem Notariat, der Bank und ernsthaften Käufern müssen die entscheidenden Tatsachen aber rechtzeitig und korrekt vorliegen.
Grundbuch und Eigentümerdaten
- aktueller Grundbuchauszug und Grundstückbeschreibung
- Erwerbsurkunde und allfällige Nachträge
- Pläne, Dienstbarkeitsbelege und Nutzungsrechte
- Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrechte
- Identitäts-, Zivilstands- und Vertretungsunterlagen
- bei Erbgang: Erbbescheinigung, Erbteilung und Vollmachten
- bei Gesellschaft: Handelsregister, Statuten und Zeichnungsberechtigung
Der Grundbuchauszug allein erklärt den Inhalt einer Dienstbarkeit oft nicht. Dafür ist der zugrunde liegende Beleg wichtig.
Gebäude, Bau und Nutzung
- Grundrisse, Baubeschrieb und Flächenberechnung
- Baubewilligungen und Abnahmen für relevante Umbauten
- Gebäudeversicherung und Schadenshistorie
- Energieausweis oder Energiedaten, soweit vorhanden oder verlangt
- Wartungs-, Garantie- und Servicenachweise
- Altlasten-, Radon-, Hochwasser- oder Denkmalschutzinformationen
- Liste bekannter Mängel und laufender Verfahren
Wer eine Eigenschaft zusichert, sollte sie belegen können. Verkaufsbroschüre und Kaufvertrag dürfen einander nicht widersprechen.
Hypothek und Schuldbrief
Beschaffe aktuelle Darlehenssalden, Ablösebedingungen, Kündigungsfristen und Angaben zu allen Papier- und Register-Schuldbriefen. Bei einem Papier-Schuldbrief muss auch der physische Titel auffindbar sein. Die Verkäuferbank teilt mit, unter welchen Bedingungen sie Grundpfandrechte freigibt oder an die Käuferbank überträgt.
Steuerdossier für den Gewinn
- damaliger Erwerbspreis und Erwerbskosten
- Belege wertvermehrender Investitionen
- Architektur-, Bau- und Bewilligungsrechnungen
- Makler-, Inserate-, Notariats- und Verkaufsnebenkosten
- Nachweise früherer steuerlicher Aufschübe
- bei Ersatzbeschaffung: bisherige und neue Nutzung
- kantonale Formulare und Vollzugshinweise
Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist steuerrechtlich, nicht nur umgangssprachlich. Fehlende Belege können den anrechenbaren Aufwand reduzieren.
Bei Stockwerkeigentum zusätzlich
Notwendig sind Begründungsakt, aktuelles Reglement samt Nachträgen, Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Jahre, Jahresrechnungen, Budget, Stand des Erneuerungsfonds, Auskunft zu Beitragsausständen und beschlossenen Sanierungen. Sondernutzungsrechte an Garten oder Parkplatz müssen mit aktuellem Plan und Verwaltungsauskunft übereinstimmen.
Bei Vermietung zusätzlich
Mietverträge, Nachträge, Kautionsnachweise, Mietzinserhöhungen, Nebenkostenabrechnungen, Übergabeprotokolle und laufende Kündigungs- oder Mängelverfahren gehören in ein geordnetes Dossier. Nach Art. 261 OR geht das Mietverhältnis grundsätzlich auf den Erwerber über. Unvollständige Mietinformationen können Preis und Finanzierung verfälschen.
Für Beurkundung und Übergabe
- Parteidaten und Vollmachten früh ans Notariat senden.
- Zahlungsversprechen und Ablöseinstruktionen der Banken einholen.
- Steuersicherung nach kantonaler Praxis festlegen.
- Versicherungsübergang und Besitzesantritt bestimmen.
- Inventarliste für mitverkaufte bewegliche Sachen erstellen.
- Übergabeprotokoll mit Zählern, Schlüsseln und Mängeln vorbereiten.
- Originale und digitale Kopien geordnet übergeben.
Datenraum mit drei Freigabestufen
Für die Vermarktung eignet sich eine gestufte Ablage. Öffentlich zugänglich sind Grundriss, Baujahr, Energie- und Objektdaten ohne persönliche Informationen. Ernsthafte Interessenten erhalten nach Identifikation weiterführende Bau-, Unterhalts- und Gemeinschaftsdokumente. Identitätskopien, Bankablösung, Steuerbelege und vollständige Mieterdaten gehen nur an Notariat, finanzierende Stellen oder berechtigte Empfänger. Jede Datei erhält Datum und Versionsstand. Eine Indexliste zeigt, welches Dokument fehlt oder nur als Entwurf vorliegt. So kann der Verkäufer transparent informieren, ohne sensible Angaben unnötig zu verbreiten oder veraltete Pläne als verbindliche Vertragsgrundlage erscheinen zu lassen.
Verkaufsdossier vor dem ersten Angebot schliessen
Sammle Grundbuch-, Gebäude-, Bank- und Steuerbelege, bevor Zeitdruck die Vertragsqualität bestimmt.
Notariat finden →Häufige Fragen
Brauche ich immer einen aktuellen Grundbuchauszug?
Ja, für die Vertragsvorbereitung ist der aktuelle Stand zentral. Bei Dienstbarkeiten sind oft zusätzlich die Grundbuchbelege nötig.
Was, wenn der Papier-Schuldbrief fehlt?
Die Bank und das Notariat müssen früh informiert werden. Je nach Situation ist ein gerichtliches Kraftloserklärungsverfahren nötig, das den Verkauf verzögern kann.
Wie viele Stockwerkeigentümer-Protokolle sollte ich zeigen?
Üblich ist ein mehrjähriger Überblick; entscheidend sind alle noch relevanten Beschlüsse zu Sanierungen, Kosten, Streit und Nutzungsrechten.
Muss ich bekannte Mängel offenlegen?
Bekannte wesentliche Tatsachen sollten korrekt offengelegt werden. Arglistig verschwiegene Mängel werden durch einen Haftungsausschluss nicht geschützt.