Unwiderrufliches Zahlungsversprechen beim Immobilienkauf
Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen verpflichtet sich die Bank, den zugesagten Betrag zu zahlen, wenn die aufgeführten Bedingungen erfüllt sind. Es ersetzt die sofortige Überweisung und sichert den Verkäufer besser als eine blosse Finanzierungsbestätigung. «Unwiderruflich» bedeutet aber nicht «ohne Bedingungen».
Wozu das Versprechen dient
Beim Grundstückkauf sollen Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung koordiniert werden. Die Käuferbank will ihr Pfandrecht im verlangten Rang; der Verkäufer will die Zahlung gesichert wissen. Das Zahlungsversprechen verbindet beides: Der Betrag wird ausbezahlt, sobald die bezeichneten Grundbuch- und Dokumentenbedingungen erfüllt sind.
Was im Dokument klar sein muss
- ausstellende Bank und begünstigte Person
- genauer Betrag und Währung
- bezeichnetes Grundstück und Kaufgeschäft
- Zahlungsempfänger und Konten
- sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen
- Gültigkeitsdauer und spätester Vollzugstermin
- Umgang mit bestehendem Schuldbrief und Pfandrang
- vertretungsberechtigte Unterschriften beziehungsweise verifizierbare Ausstellung
Typische Bedingungen
Die Bank verlangt häufig, dass der Käufer als Eigentümer eingetragen und der Bank ein Schuldbrief in bestimmtem Rang verschafft wird. Weitere Bedingungen können die Löschung oder Rangbereinigung älterer Rechte, das Fehlen neuer Belastungen oder die Einreichung bestimmter Originalurkunden sein. Jede Bedingung muss im geplanten Grundbuchvollzug tatsächlich erfüllbar sein.
Finanzierungsbestätigung, Garantie und Zahlungsversprechen
| Dokument | Aussage |
|---|---|
| unverbindliche Finanzierungsbestätigung | Bank sieht Finanzierung grundsätzlich als möglich |
| Kreditzusage | Bank sagt dem Käufer Kredit nach ihren Bedingungen zu |
| unwiderrufliches Zahlungsversprechen | Bank verpflichtet sich gegenüber dem Begünstigten zur Zahlung bei erfüllten Bedingungen |
Die genaue Rechtswirkung ergibt sich immer aus dem konkreten Wortlaut, nicht aus der Überschrift.
Prüfung durch Verkäufer und Notariat
- Betrag mit Kaufpreis und Anzahlung abgleichen.
- Begünstigte und Konten kontrollieren.
- Bedingungen gegen Kaufvertrag und Grundbuchablauf lesen.
- Gültigkeit über den realistischen Vollzugstermin hinaus sichern.
- Ablösung der Verkäuferbank integrieren.
- Authentizität und Zeichnung der Bank prüfen.
- Unklarheiten vor Beurkundung bereinigen.
Was bei Verzögerung passiert
Verzögern Bewilligung, Grundbuch oder Schuldbriefbeschaffung den Vollzug über die Gültigkeit hinaus, kann das Versprechen auslaufen. Dann braucht es eine Verlängerung oder Neuausstellung. Der Kaufvertrag sollte regeln, wer welche Unterlagen beschafft und was geschieht, wenn die Finanzierungssicherung nicht rechtzeitig vorliegt.
Was das Versprechen nicht absichert
Es garantiert nicht den baulichen Zustand, beseitigt keine Vertragsmängel und schützt den Käufer nicht vor einer schlechten Investition. Es zahlt auch nur den ausgewiesenen Betrag; Eigenmittel oder Vorsorgegelder müssen separat gesichert sein. Umgekehrt erhält der Verkäufer kein Geld, wenn die Bedingungen nicht eintreten.
Rote Flaggen im Wortlaut
Problematisch sind ein falsches Grundstück, ein Betrag ohne bereits geleistete Anzahlung, eine Gültigkeit vor dem realistischen Vollzugstermin oder Bedingungen, die das Grundbuchgeschäft gar nicht erfüllen kann. Auch eine Zahlung nur «nach freiem Ermessen» der Bank passt nicht zu einem echten unwiderruflichen Versprechen. Verlangt die Bank einen Schuldbrief im ersten Rang, obwohl ein nicht löschbares vorgehendes Recht besteht, ist der Vollzug blockiert. Verkäufer und Notariat sollten zudem prüfen, ob die Ablösung der bisherigen Bank und eine Steuerzahlung als zulässige direkte Empfänger erfasst sind. Änderungen am Kaufvertrag erfordern oft auch ein angepasstes Bankdokument.
Wortlaut vor dem Beurkundungstermin abgleichen
Prüfe Betrag, Empfänger, Bedingungen, Pfandrang und Gültigkeit gegen den tatsächlichen Vollzugsplan.
Notariat finden →Häufige Fragen
Ist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen bedingungslos?
Nein. Es ist unwiderruflich, aber regelmässig an ausdrücklich genannte Vollzugs- und Pfandbedingungen geknüpft.
Wer stellt das Zahlungsversprechen aus?
Typischerweise die finanzierende Bank des Käufers zugunsten des Verkäufers beziehungsweise der bezeichneten Zahlungsempfänger.
Deckt es die Eigenmittel ab?
Nur wenn und soweit das Dokument den entsprechenden Betrag umfasst. Eigenmittel und Vorsorgegelder können separat nachzuweisen sein.
Was, wenn das Versprechen vor dem Grundbucheintrag abläuft?
Die Bank muss es rechtzeitig verlängern oder ersetzen; andernfalls fehlt möglicherweise die vertraglich verlangte Zahlungssicherung.