Vorkaufsrecht bei Landwirtschaftsland: Familie und Pächter

Das BGBB kennt besondere Vorkaufsrechte für Verwandte, Pächter und Miteigentümer. Voraussetzungen und Übernahmepreis unterscheiden sich danach, ob ein ganzes landwirtschaftliches Gewerbe, ein einzelnes Grundstück oder ein Miteigentumsanteil verkauft wird. Pachtbeginn, Selbstbewirtschaftung und ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich müssen vor dem Kaufvertrag dokumentiert sein.

Gewerbe und Einzelgrundstück zuerst trennen

Beim Gewerbe soll die betriebliche Einheit erhalten werden. Beim einzelnen Grundstück steht häufig die Arrondierung eines bestehenden Gewerbes im Vordergrund. Deshalb unterscheiden sich Kreis der Berechtigten, Selbstbewirtschaftung und Übernahmepreis. Wer nur «Familienvorkaufsrecht» in den Vertrag schreibt, ohne das Objekt zu qualifizieren, riskiert eine falsche Anzeige.

Vorkaufsrecht von Nachkommen und Verwandten

Beim landwirtschaftlichen Gewerbe haben geeignete selbstbewirtschaftende Nachkommen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Geschwister und Geschwisterkinder kommen nur infrage, wenn der Veräusserer das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren ganz oder überwiegend von den Eltern oder aus deren Nachlass erworben hat. Beim einzelnen Grundstück benötigt der Nachkomme grundsätzlich ein landwirtschaftliches Gewerbe im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich.

Pächtervorkaufsrecht

Beim einzelnen Grundstück setzt das Pächtervorkaufsrecht grundsätzlich eine mindestens sechsjährige Pacht, ein eigenes landwirtschaftliches Gewerbe und Lage im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich voraus. Für den Pächter eines ganzen Gewerbes gelten eigene Regeln. Ein familieninterner Erwerb nach Art. 62 lit. b BGBB löst kein Pächtervorkaufsrecht aus; Verwandtenvorkaufsrechte sind separat zu beurteilen.

Miteigentümer und Verkaufsgegenstand

Wird ein Miteigentumsanteil veräussert, können besondere gesetzliche Vorkaufsrechte der Miteigentümer sowie BGBB-Rechte von Nachkommen oder Pächter zusammentreffen. Rang und Voraussetzungen sind sorgfältig zu bestimmen. Ein Verkauf der ganzen Parzelle durch alle Eigentümer ist rechtlich anders als der Verkauf nur eines Anteils.

Übernahmepreis ist nicht immer Kaufvertragspreis

Gesetzliche Vorkaufsrechte können besondere Preise vorsehen. Beim einzelnen Grundstück ist unter bestimmten Voraussetzungen der doppelte Ertragswert relevant; beim Gewerbe gelten eigene Regeln. Nebenleistungen, Inventar und Schuldübernahme werden wirtschaftlich einbezogen. Der Vorkaufsberechtigte tritt nicht zwingend zu jeder beliebigen verdeckten Bedingung ein.

Anzeige, Frist und Verzicht

Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten auszuüben, nachdem die berechtigte Person von Abschluss und Inhalt des Vertrags Kenntnis erhalten hat; absolut endet es zwei Jahre nach dem Grundbucheintrag des Erwerbers. Notariat und Verkäufer sollten Berechtigtenliste und Zustellnachweise führen. Ein Verzicht vor Eintritt des Vorkaufsfalls ist öffentlich zu beurkunden; nach Eintritt genügt die Schriftform nach Art. 681b ZGB.

Hängiges Ehegattenvorkaufsrecht

Die Teilrevision 25.079 schlägt ein bevorzugtes Vorkaufsrecht für Ehegatten vor. Im Juli 2026 ist dieses noch nicht in Kraft und darf in heutigen Verträgen nicht als bestehendes gesetzliches Recht behandelt werden. Geltendes Recht, vertragliches Vorkaufsrecht und Reformvorschlag sind in der Beratung ausdrücklich zu trennen.

Vier Prüfungen vor Preis und Urkunde

Bei Landwirtschaftsland sollte zuerst schriftlich geklärt werden, ob und in welchem Umfang das BGBB gilt. Danach folgen Erwerberqualifikation und Bewilligung, zulässiger Preis sowie Vorkaufs-, Zuweisungs-, Teilungs- und Belastungsregeln. Nötig sind mindestens Grundbuchauszug, Zonen- und Parzellenplan, Flächen- und Betriebsdaten, Pachtverhältnisse, Ertragswertunterlagen, bestehende Grundpfandrechte und der aktuelle Entscheid oder die Auskunft der zuständigen kantonalen Behörde.

Erst auf dieser Grundlage sollten Kaufpreis, familieninterner Ausgleich, Gewinnanspruch, Wohn- oder Nutzungsrechte, Finanzierung und Steuern verbindlich formuliert werden. Bewilligung, öffentliche Beurkundung und Grundbuchvollzug sind dabei keine austauschbaren Schritte. Weil der Vollzug kantonal organisiert ist und Gesetzesrevisionen hängig sein können, müssen Rechtsstand und Zuständigkeit unmittelbar vor Unterzeichnung nochmals bestätigt werden.

Häufige Fragen