Vorkaufsrecht, Kaufsrecht und Rückkaufsrecht erklärt
Das Vorkaufsrecht greift erst bei einem Verkauf oder wirtschaftlich vergleichbaren Geschäft. Mit dem Kaufsrecht kann die berechtigte Person den Kauf während der vereinbarten Zeit selbst auslösen; das Rückkaufsrecht sichert der früheren Eigentümerschaft diese Möglichkeit. Für Wirkung gegenüber Dritten ist die Vormerkung im Grundbuch entscheidend.
Die drei Rechte im direkten Vergleich
| Recht | Auslöser | Maximale Dauer |
|---|---|---|
| Vorkaufsrecht | Verkauf oder wirtschaftlich gleichkommendes Geschäft | 25 Jahre |
| Kaufsrecht | einseitige Ausübung innerhalb der Vertragsbedingungen | 10 Jahre |
| Rückkaufsrecht | einseitige Ausübung durch frühere Eigentümerschaft | 10 Jahre |
Eine Schenkung oder Zuweisung in der Erbteilung ist grundsätzlich kein Vorkaufsfall. Umgehungsgeschäfte können anders beurteilt werden. Der Vertrag muss deshalb neben dem Namen des Rechts auch Auslöser und Ausnahmen beschreiben.
Formvorschriften
Kaufs- und Rückkaufsrechte an Grundstücken sowie Vorkaufsrechte mit im Voraus bestimmtem Preis benötigen öffentliche Beurkundung. Ein Vorkaufsrecht ohne vorausbestimmten Preis kann schriftlich vereinbart werden. Soll das Recht nicht nur zwischen den ursprünglichen Parteien, sondern auch gegenüber späteren Erwerbern wirken, wird es im Grundbuch vorgemerkt.
Limitiert oder unlimitiert?
Beim limitierten Vorkaufsrecht sind Preis oder Berechnungsformel im Voraus festgelegt. Das schafft Planbarkeit, kann nach vielen Jahren aber weit vom Marktwert entfernt sein. Beim unlimitierten Recht übernimmt die berechtigte Person grundsätzlich die Bedingungen des Drittgeschäfts. Zu klären sind mitverkaufte Gegenstände, Paketverkäufe, Tausch, gesellschaftsrechtliche Transaktionen und Gegenleistungen ausser Geld.
Gesetzliche Vorkaufsrechte
Das Gesetz kennt unter anderem Vorkaufsrechte von Miteigentümern sowie zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gelten zusätzliche Regeln des bäuerlichen Bodenrechts. Vertragliche Änderungen oder Ausschlüsse gesetzlicher Rechte können ihrerseits vormerkbar sein. Vor jeder neuen Vereinbarung ist deshalb der bestehende Grundbuch- und Gesetzesstand zu prüfen.
Ausübung und Vollzug
Der Vertrag sollte Mitteilung, Nachweise, Ausübungsfrist, Zahlungsnachweis, Besitzesantritt und Folgen einer verspäteten Erklärung regeln. Das Grundbuch überträgt Eigentum nicht allein aufgrund einer formlosen Nachricht; Ausübung, Eigentumsübertragung und Löschung des Rechts benötigen die passenden Belege und Anmeldungen.
Die häufigsten Vertragsfehler
- unklare Preisformel oder fehlender Bewertungsstichtag
- keine Regel für gemischte Schenkung, Tausch oder Paketverkauf
- fehlende Grundbuchvormerkung
- Laufzeit über dem gesetzlichen Maximum
- keine Ersatzregel bei Tod oder Handlungsunfähigkeit
- Widerspruch zu Miteigentums-, Baurechts- oder Gesellschaftsverträgen
Preis, Auslöser und Vormerkung sauber regeln
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Notariat finden →Häufige Fragen
Ist eine Schenkung ein Vorkaufsfall?
Grundsätzlich nein. Ein Rechtsgeschäft, das einen Verkauf nur verdeckt oder wirtschaftlich ersetzt, kann jedoch anders beurteilt werden.
Muss jedes Vorkaufsrecht beurkundet werden?
Ein Vorkaufsrecht ohne vorausbestimmten Preis kann schriftlich vereinbart werden. Mit festgelegtem Preis ist öffentliche Beurkundung erforderlich.
Wie lange kann ein Kaufsrecht dauern?
Kaufs- und Rückkaufsrechte können für höchstens zehn Jahre, Vorkaufsrechte für höchstens 25 Jahre vereinbart und vorgemerkt werden.
Kann ich ein Vorkaufsrecht vererben?
Übertragbarkeit und Vererblichkeit richten sich nach Gesetz und Vertrag. Diese Punkte sollten ausdrücklich geregelt werden.