Baurecht in der Schweiz: Vertrag, Grundbuch und Baurechtszins
Ein Baurecht erlaubt, auf oder unter fremdem Boden ein eigenes Bauwerk zu errichten oder zu behalten. Der Vertrag für ein selbstständiges und dauerndes Baurecht muss öffentlich beurkundet und als Dienstbarkeit eingetragen werden. Dauer, Baurechtszins, Finanzierung, Unterhalt, Übertragung und Heimfall bestimmen den wirtschaftlichen Wert über Jahrzehnte.
Boden und Gebäude gehören verschiedenen Personen
Das Baurecht durchbricht das Prinzip, dass ein Bauwerk Bestandteil des Bodens ist. Der Grundeigentümer behält das Land; die baurechtsberechtigte Person erhält das dingliche Recht am Bauwerk. Diese Trennung ermöglicht langfristige Nutzung ohne Landkauf, schafft aber ein dauerhaftes Abhängigkeitsverhältnis.
Selbstständig und dauernd
Ein übertragbares Baurecht gilt als selbstständig. Wird es für mindestens 30 Jahre errichtet, ist es dauernd und kann auf schriftliches Begehren als eigenes Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden. Dadurch lässt es sich insbesondere mit Grundpfandrechten und weiteren Dienstbarkeiten belasten. Die maximale Vertragsdauer beträgt 100 Jahre; eine Verlängerung um wiederum höchstens 100 Jahre ist möglich, aber nicht verbindlich im Voraus versprechbar.
Was in den Baurechtsvertrag gehört
| Baustein | Regelungsbedarf |
|---|---|
| Fläche und Nutzung | Plan, Gebäudeart, Ausnützung, Unterhalt und Umbau |
| Dauer | Beginn, Ende, Verlängerungsverhandlung und Kündigungsgründe |
| Baurechtszins | Ausgangswert, Index, Anpassungsformel und Fälligkeit |
| Übertragung | Zustimmung, Vorkaufsrechte und zulässige Erwerber |
| Finanzierung | Belehnung, Rang, Bankzustimmungen und Nachrückung |
| Heimfall | Entschädigung, Zustand, Rückbau und vorzeitiger Heimfall |
Baurechtszins über Jahrzehnte modellieren
Ein tiefer Anfangszins ist keine ausreichende Entscheidungsgrundlage. Indexierung, Bodenwertanpassung, Periodizität, Mindestzins und ausserordentliche Überprüfung bestimmen die langfristige Belastung. Für selbstständige und dauernde Baurechte hat der Grundeigentümer zur Sicherung des Zinses einen gesetzlichen Pfandrechtsanspruch bis zum Höchstbetrag von drei Jahresleistungen.
Heimfall: Was am Vertragsende geschieht
Beim ordentlichen Heimfall fällt das Bauwerk dem Grundeigentümer zu. Entschädigung und Verfahren sind zentrale Vertragsbestandteile und können vorgemerkt werden. Zu regeln sind Bewertungsmethode, Restwert, Zustand, Altlasten, Mietverhältnisse, Zahlungssicherheit und der Umgang mit Grundpfandrechten. Bei grober Pflichtverletzung kann ein vorzeitiger Heimfall vorgesehen beziehungsweise gesetzlich verlangt werden; die Folgen sind besonders konfliktanfällig.
Vorkaufsrechte und Verkauf
Das Gesetz gibt Grundeigentümer und Baurechtsberechtigtem gegenseitige Vorkaufsrechte. Vertragliche Anpassungen benötigen eine saubere Form und Grundbuchkoordination. Wer das Baurecht verkauft, muss zusätzlich Übertragungsbeschränkungen, Finanzierung und allfällige Lex-Koller-Fragen prüfen.
Geometer und Grundbuch
Erfasst das Baurecht nur einen Teil der Liegenschaft, ist vor dem Eintrag eine Mutationsurkunde des zuständigen Geometers oder Vermessungsamts nötig. Der Ablauf verbindet damit Vermessung, Vertragsentwurf, Bank, öffentliche Beurkundung und Grundbuch. Gebühren und Steuern sind kantonal und nach Nutzungsart unterschiedlich.
Jahrzehnte im Vertrag vorausdenken
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Notariat finden →Häufige Fragen
Wie lange kann ein Baurecht dauern?
Ein Baurecht kann für höchstens 100 Jahre vereinbart werden. Eine spätere Verlängerung um höchstens weitere 100 Jahre ist möglich.
Kann ich ein Baurecht verkaufen?
Ein selbstständiges Baurecht ist übertragbar. Vertragliche Zustimmungsklauseln, gesetzliche Vorkaufsrechte, Finanzierung und Grundbuch sind zu beachten.
Ist das Gebäude beim Baurecht mein Eigentum?
Das Baurecht ermöglicht separates Eigentum am Bauwerk, obwohl der Boden einer anderen Person gehört. Umfang und Dauer richten sich nach Vertrag und Grundbuch.
Was passiert am Vertragsende?
Beim Heimfall geht das Bauwerk grundsätzlich an den Grundeigentümer. Entschädigung und Verfahren müssen im Vertrag präzise geregelt werden.