Lex Koller: Dürfen Ausländer Immobilien in der Schweiz kaufen?
Ob eine ausländische Person in der Schweiz eine Immobilie kaufen darf, hängt nicht allein vom Pass ab. Entscheidend sind Staatsangehörigkeit, tatsächlicher Wohnsitz, Aufenthaltsstatus, Nutzungszweck und Art des Rechts. Bewilligungspflichtige Geschäfte dürfen erst nach rechtskräftiger kantonaler Bewilligung ins Grundbuch. Die im April 2026 eröffnete Verschärfung ist noch nicht geltendes Recht.
Der Drei-Fragen-Test
- Gilt die erwerbende Person als «Person im Ausland»?
- Ist das Objekt nach seinem Nutzungszweck bewilligungspflichtig?
- Verschafft das Geschäft Eigentum oder eine eigentümerähnliche Stellung?
Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und keine Ausnahme greift, braucht es eine Bewilligung. Zuständig ist die Behörde des Kantons, in dem das Grundstück liegt. In Zweifelsfällen ist eine Feststellungsverfügung sicherer als eine Vertragsklausel auf Verdacht.
Wer gilt grundsätzlich nicht als Person im Ausland?
| Person | Ausgangslage nach geltendem Recht |
|---|---|
| Schweizer Staatsangehörige | nicht unterstellt, auch mit Wohnsitz im Ausland |
| EU-/EFTA-Staatsangehörige | bei rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz nicht unterstellt |
| Drittstaatsangehörige mit C | bei tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz nicht unterstellt |
| Ausländisch beherrschte Gesellschaft | kann trotz Schweizer Sitz als Person im Ausland gelten |
Eine Aufenthaltsbewilligung oder Gemeindeanmeldung beweist den tatsächlichen Wohnsitz nicht allein. Geprüft werden Lebensmittelpunkt, Familie, Arbeit, Steuerpflicht und weitere Umstände.
Hauptwohnung für Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz
Nach dem am 13. Juli 2026 geltenden Recht kann eine in der Schweiz wohnhafte Person aus einem Drittstaat grundsätzlich eine einzige Hauptwohnung am tatsächlichen Wohnort bewilligungsfrei auf den eigenen Namen erwerben. Sie muss die Wohnung selbst bewohnen und darf sie nicht einmal teilweise vermieten. Bauland ist erfasst, wenn innert rund einem Jahr mit dem Bau begonnen wird.
Ferien- und Zweitwohnungen
Personen im Ausland können Ferienwohnungen nur in Kantonen und Fremdenverkehrsorten erwerben, die dies zulassen, grundsätzlich mit kantonaler Bewilligung und Kontingent. Richtwerte des Bundesmerkblatts sind 200 m² Nettowohnfläche und 1'000 m² Grundstücksfläche; begründete Mehrbedarfe können zugelassen werden. Kantone und Gemeinden dürfen strenger sein. Für EU-/EFTA-Grenzgänger besteht eine besondere Ausnahme für eine selbst genutzte Zweitwohnung in der Arbeitsregion.
Gewerbeimmobilien
Betriebsstätte-Grundstücke wie Fabrik, Büro, Laden, Hotel oder Praxis können nach geltendem Recht grundsätzlich bewilligungsfrei erworben werden, auch wenn sie einem Dritten für eine wirtschaftliche Tätigkeit vermietet werden. Reiner Wohnungsbau und Handel mit Wohnraum gelten nicht als Betriebsstätte. Bei gemischten Objekten und grossen Landreserven ist eine Feststellungsverfügung ratsam.
Lex Koller erfasst mehr als Eigentum
Auch Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung, Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht und bestimmte Beteiligungen an Immobiliengesellschaften können als Erwerb gelten. Wirtschaftliche Verfügungsmacht zählt stärker als die Vertragsüberschrift. Treuhand- und Umgehungskonstruktionen bergen zivil-, verwaltungs- und strafrechtliche Risiken.
Ablauf vor dem Notartermin
- Pass, Bewilligung und tatsächlichen Wohnsitz dokumentieren.
- Objektnutzung, Vermietung und Grundstückfläche offenlegen.
- Gesellschafts- und Finanzierungsstruktur transparent darstellen.
- Kantonale Behörde beziehungsweise Grundbuch früh vorprüfen lassen.
- Bewilligung oder Feststellungsverfügung als Vollzugsbedingung behandeln.
- Erst nach Rechtskraft im Grundbuch vollziehen.
Grundeigentum verschafft keine Aufenthaltsbewilligung. Aufenthalts- und Grundstückerwerbsrecht sind zwei getrennte Verfahren.
Bewilligungspflicht vor der Reservation klären
Finde ein Notariat mit Erfahrung bei Lex-Koller-Prüfung und kantonalem Grundbuchvollzug.
Notariat finden →Häufige Fragen
Darf eine Person mit B-Bewilligung ein Haus kaufen?
Eine EU-/EFTA-Person mit tatsächlichem Schweizer Wohnsitz ist grundsätzlich nicht unterstellt. Eine Drittstaatsperson kann nach geltendem Recht eine selbst bewohnte Hauptwohnung am tatsächlichen Wohnort bewilligungsfrei erwerben; der Einzelfall ist zu prüfen.
Darf ein Ausländer eine Ferienwohnung kaufen?
Je nach Kanton, Ort, Kontingent und Objekt kann eine Bewilligung erteilt werden. Ein allgemeiner Anspruch besteht nicht.
Gilt die Verschärfung von 2026 bereits?
Nein. Stand 13. Juli 2026 handelt es sich um eine Vernehmlassungsvorlage. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt das bestehende BewG.
Kann eine ausländische Gesellschaft Schweizer Gewerbeliegenschaften kaufen?
Betriebsstätte-Grundstücke sind nach geltendem Recht grundsätzlich bewilligungsfrei. Wohnanteile, Landreserven, ausländische Beherrschung und die geplante Nutzung müssen konkret geprüft werden.